ניהול וועד הבית – מספר עצות מנסיון רב שנים

ניהול וועד בית – מעט עצות.

נכתב בשנת 2004

מזה שנים רבות – מעל ל 25 שנה – שאני בוועד הבית, הן בדירות קודמות שבהן התגוררתי והן בדירתי הנוכחית בבניין שנבנה ב 1985 ניהול הוועד הוא נושא מאד לא מסובך. מאידך, הכל תלוי בשכנים וברצון הטוב.

כמעט בכל בנין קיים ה"משוגע" המקומי (שאני נמנה עליהם). צריך רק לדעת לאתר אותו. "משוגע" שכזה תמיד ישגיח על הניקיון, גינון, פחי האשפה ומועדי הסיוד ושיפוץ הבניין. אני יכול להעיד רק על עצמי ועל שותפתי לוועד (עוד "משוגעת") שבשלוש השנים האחרונות שיפצנו את הכניסה החיצונית לבית באבן ירושלמית, שיפצנו את הכניסה בקרמיקה, צבענו וסיידנו את הכניסות ליד הדירות ומסביב לבנין והכל בקלות וללא שום לחצים.

מה שקרה זה שמספר בנינים ראו כי טוב והתחילו לשפץ גם הם דבר שעוזר למראה החיצוני והרגשה נעימה של הדיירים. אני יודע ממקור ראשון על דייר שקנה אצלנו בבניין דירה ומה שהביאו להחליט היה המראה החיצוני והטיפול בבניין. רק כדוגמה, חל אצלנו איסור להתקין מזגנים במרפסת הפונה לחזית וזאת על מנת לשמור על מראה נקי ואחיד של הבניין. כל הדיירים עמדו בכך ללא כל בעיות.

מאז שנבחרתי לוועד הבית קבעתי עובדה אחת מוגמרת וזאת בהסכמת כל הדיירים –

וועד הבית אינו אוסף המחאות. הדיירים הם שמביאים את ההמחאות פעם בחצי שנה לחברי הוועד. כל חצי שני מוצג דו"ח הכנסות /הוצאות שמנוהל באמצעות תכנית קצרה באקסל מול טופס חדשי של הבנק, ועד ל 10 לחודש הדיירים מוסרים את ההמחאות לוועד. כל דייר חדש שנכנס לבניין אם לדירה שכורה ואם קנה דירה מקבל הסבר קצר על חובותיו לתחזוקת הבניין וזכויותיו בבנין ואם הגיע במקרה מחינוך לא נכון (וועד "דפוק") מסבירים שוב ושוב עד שהוא מבין שהוא חייב לוועד ולא ההיפך. בשום מקרה הוועד אינו מגיע לאיסוף ההמחאות. עד היום כמעט ולא נתקלנו בכל בעיה למעט דייר לשעבר שהיו לו בעיות כלכליות ואז בעל הדירה שילם את האחזקה. חשוב מאד לשמור על קשר, וקשר טוב עם בעלי דירה מושכרת.

פעם בחודש מפקידים את ההמחאות בבנק, מוציאים דף חשבון לצורך דוח הכנסות/הוצאות, משלמים לבעלי המקצוע שעובדים בבניין ובגינה ובזה הסתיים התפקיד. לא בעייתי בכלל.

אסיפות דיירים – קטע בעייתי – ראו באתר תרבות הדיור מהם הכללים להחלטות במידה ולא כל הדיירים מגיעים לאסיפה.

ביטוח – חשוב מאד כי לוועד יהיה ביטוח צד שלישי, ביטוח מעבידים וביטוח מבנה וזאת על מנת לכסות את עצמו ואת הבניין מתביעה כלשהי. כיום זה הפך לשיטה, על כל דבר הכי קטן מיד תובעים איזה מרצדס או ב.מ.וו חדשים אם לא למעלה מזה.

גובה התשלום לוועד – תמיד 25 אחוז מעל לסכום הקבוע החודשי. לשמור רזרבות על מנת למנוע גביה מיוחדת אם יש הוצאה יוצאת דופן.

אי עמידה בתשלום לוועד – אם מדובר בדייר חיובי בעל רקע כלכלי בעייתי ניתן להגיע אתו להסכמים שונים. אם מדובר בסתם מנוול, חבל על הזמן. לתבוע אותו מיד בתביעות קטנות כולל חיוב תשלום עורך דין וביטול זמן עבודה. אני יודע מוועד אחר שזה עבד מצויין. לחילופין ניתן להיעזר במשפטני תרבות הדיור.

ניקיון – קיימים גופים רבים והצעות רבות לנקיון הבניין. מה שקובע זה לא הפנים היפות של המנקה אלא התוצאה. מהר מאד ניתן לוודא האם הוא רציני או שמחפף. אצלנו בבניין יש מנקה כבר שנים רבות ואין כל טענות. הוא מקבל יחס טוב והיחס שלו לנקיון בהתאם.

חשמל – כדאי להכין למנקים לחצן המפעיל את החשמל בחדר המדרגות ובמסדרונות באופן קבוע על מנת שלא יתקעו גפרורים בלחצן מאחר וזה הורס את האוטומט של חדר המדרגות. כדאי לעבוד עם חשמלאי קבוע שיכיר את הבניין ואת הבעיות, אם בכלל יש. כמו כן את החלפת הנורות השרופות בקומות הדיירים מחליפים בעצמם. הוועד אינו גוף שנועד להחליף נורות. מי שיודע להחליף נורה בבית יחליף גם בכניסה אחרת ישאר בחשיכה. קנו חבילת נורות וכל דייר שיחליף ויבקש נורה בתמורה יקבלה מהוועד. גז – לבדוק בין חברות הגז מי נותן את השירות הטוב והזול. לאחרונה החברות התחילו להתקין על חשבונן בחדרי הגז מערכת לכבוי גז וכדאי להתקשר לחברה שאתה עובדים ולוודא שגם אצלכם בבניין יותקן מתקן שכזה.

מקלט – לא נורא אם משהו השאיר שם שולחן או ארון. חשוב לא לסתום את המקלט ולא להפוך אותו למחסן מרכזי. כנ"ל לוודא תאורה רגילה ותאורת חירום למקרה הצורך.

בריכת המים על גג הבניין – לוודא פעם בשנה ניקיון המיכל על ידי חברה טובה ומוכרת בתחום.

משאבות מים – להחליף מדי פעם בין המשאבות על מנת שציר המשאבה לא יתקע במשך השנים.

קולטי שמש – חשוב מאד לנקות את צנרת הקולטים פעם בשנה על מנת למנוע חלודה וסתימות. לבצע רק על ידי חברה מוכרת או בעל מקצוע בתחום שאתם סומכים עליו.

מחסן אופניים – זה לא מחסן של אף אחד. ברגע שמשהו מתחיל להכניס לשם את תנור הגז הישן לו המחסן יהפוך למזבלה.

חניה – רכב מושבת שבעליו מתעצלים להשליכו לגרוטאות – אפשר להתקשר לטל 106 המקומי ולהתלונן על מפגע תברואתי. זה עובד. הוא יסלק את הרכב.

שאלות הערות והארות ניתן להפנות לכותב באמצעות האתר (כתוב אלינו) או באמצעות פורום ניהול ועד הבית.

חברות ניהול לבתים משותפים ניתן למצוא במערכת הפניות העבודה שבאתר