ניהול הרכוש המשותף על ידי מתחזק

בסעיף 737 (א) (1) נאמר כי ברוב של שני שליש מבעלי הדירות ניתן להחליט על "מתחזק" שינהל את הבית המשותף. ובסעיף (ב) נאמר כי דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה.
כיצד זה סעיף זה מתיישב עם הפרשנות שמצאתי כאן באתר כי כדי לקבוע שכר לועד הבית דרושה החלטה פה אחד של כל בעלי הדירות בבית המשותף ?
ו/או כיצד סעיף זה מתיישב עם כך שאין להטיל על בעלי דירות התחייבויות או תשלומים שלא פורשו בחוק ?
21-12-2004 13:01:00
איתן ברעם
התקשרות עם מתחזק

בוא נעשה סדר בנושא.
הסעיף בחוק המקרקעין שדן בהתקשרות עם מתחזק הוא סעיף 71. וכך נקבע בסעיפים (ב) ו-(ג) לסעיף 71 הנ"ל:
"(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). "
לפיכך, ניתן לקבוע עקרונית שיהיה מתחזק ברוב של שני-שליש, וניתן לקבוע מי יהיה המתחזק – דבר שכולל בתוכו את שאלת גובה השכר שישולם למתחזק. לדוגמא: אם יש שני מועמדים לתפקיד מתחזק, משה שדורש 1000 ש"ח לחודש, ויצחק שדורש 1500 ש"ח לחודש, והוחלט לבחור את יצחק, משמעות הדבר שהוחלט לשלם ליצחק שכר חודשי של 1500 ש"ח, ובתשלום ישאו כל הדיירים כ"הוצאות לאחזקה" על פי הקבוע בסעיף 58 לחוק המרקעין.
הדבר כאמור קבוע בחוק, ולכן לא ניתן לומר שהשיטו עליך תשלום שלא פורש בחוק.
הטענה שלצורך תשלום למתחזק דרושה הסכמת 100% של הדיירים אין בה ממש – ואף סותרת את החוק, כאמור.
21-12-2004 13:52:00
דן שחל
כיצד פרשנותך מתיישבת עם פרשנותו של עו"ד שחל?

האם ועד בית נחשב ל"מתחזק" בעיני החוק?
אם לא כיצד ניתן לדעת מהחוק מה ההבדל בין השניים?
אם כן כיצד מתיישבת פרשנותך עם דעתו של עו"ד שחל שביום 18/11/2004 כתב בעניין שכר לועד כי : "בעניין זה צריך הסכמה מאת כל הדיירים משום שאין החוק קובע שכר לחברי ועד. להיפך: החוק קובע רק מקרה ספציפי אחד בו ישולם לועד שכר וזאת במקרה של ועד ממונה ע"י המפקח.
ומכלל הן אתה שומע לאו. "

21-12-2004 14:45:00
איתן ברעם
תשובה

אתה התייחסת מפורשות ל-"מתחזק" שממונה על פי החוק.
החוק הוא ברור. לצורך מינוי מתחזק דרוש רוב של 2/3 מבעלי הרכוש המשותף, ולקביעת זהותו (ולכן – גם שכרו) דרושה הסכמת 1/2 מבעלי הרכוש המשותף.
לדעתי, אין שום מניעה בחוק שהמתחזק יהיה אחד הדיירים בבניין, בין אם הוא פורמאלית חבר בועד-הבית, ובין אם לאו.
התפקיד (והתואר) "מתחזק" – הוא בנוסף להוראת החוק לענין קיומה של "נציגות" (ועד-בית).
ולכן, ניתן לקבוע כי פלוני יהיה "מתחזק" ויקבל שכר – גם ללא הסכמת 100% בעלי הדירות, כאשר התוכן של תפקיד "המתחזק" יקבעו הדיירים בהחלטה באסיפת הדיירים.
התיחסותו של עו"ד שחל היא למי שלא נבחר לתפקיד "מתחזק" מכוח ס´ 71 לחוק המקרקעין, אלא "סתם" למי שנבחר בתור חבר בועד-הבית.
21-12-2004 18:17:00
עפר שחל
ועד אינו "מתחזק" כהגדרתו בחוק

התשובה שקיבלת מדוייקת ואני רק מחדד:

מה שאמרתי היה לגבי ועד רגיל של בית משותף אשר חבריו הם בעלי דירות באותו בית והם נבחרים לתפקיד מדי שנה בשנה. לגביהם נתתי התייחסות בשאלת הרוב הנדרש לעניין קביעת שכרם ואני עומד על דעתי.

מתחזק חיצוני הוא סיפור אחר לחלוטין. במקרה זה מחליטים בעלי הדירות, עפ"י הרוב הנדרש בחוק (שצוטט), כי ניהול הבית לא יעשה ע"י ועד "פנימי" ומתנדב אלא ע"י חברה חצונית בשכר.

אלה שני דברים שונים ונבדלים במהותם.

22-12-2004 21:47:00
עומר נור
דרושות לי עוד הבהרות בעניין הגדרת "ועד" ו"מתחזק"

כיצד מבינים מהחוק שמתחזק חייב להיות חיצוני ?
ואם מתחזק לא חייב להיות חיצוני האם חבר ועד יכול לומר שהתפקיד שהוא מבצע הוא תפקיד מתחזק ועל כן מגיע לו שכר?
ואם כן אילו תנאים נדרשים שיתקיימו בתפקידיו של חבר ועד כדי שיחשב למתחזק בעיני החוק?
22-12-2004 21:50:00
עומר נור
דרושות לי עוד הבהרות בעניין הגדרת "ועד" ו"מתחזק"

כיצד מבינים מהחוק שמתחזק חייב להיות חיצוני ?
ואם מתחזק לא חייב להיות חיצוני האם חבר ועד יכול לומר שהתפקיד שהוא מבצע הוא תפקיד מתחזק ועל כן מגיע לו שכר?
ואם כן אילו תנאים נדרשים שיתקיימו בתפקידיו של חבר ועד כדי שיחשב למתחזק בעיני החוק?
23-12-2004 01:05:00
444 444
חברי ועד שמקבלים פטור מתשלום דמי ועד

אני גר בשכונה בה יש ועד שכונתי. נעשה סקר ובו 81 מ 256בעלי דירות החליטו לפטור את חברי הועד מתשלום דמי ועד (כ 4000 ש"ח לשנה בממוצע לדייר). יתרה מזאת, מאחר והסקר הוא שכונתי, ובשכונה שמונה בניינים ו 16 כניסות, היו בניינים ו/או כניסות שבהם הרוב היה נגד הצעה זו.
ברצוני לציין שהסיבה למתן הפטור היא חוסר הענות להתנדב לתפקיד חבר ועד. שאלתי לעו"ד שחל האם הסקר הזה מחייב את כלל הדיירים והאם אין לראות את הפטור כמתן שכר לחבר ועד ולאור זאת אינו חוקי.
26-12-2004 19:55:00
עפר שחל
הפנייה

עניתי לך במקום אחר כאמור שהסקר אינו מחייב. ראה תשובתי שם.
26-12-2004 20:04:00
עפר שחל
פרשנות "מתחזק"

עמיחי שלום,

הסעיף החדש יחסית בעניין מתחזק אינו מגדיר במפורש מתחזק כמתחזק חיצוני. המלה חיצוני אינה נמצאת.
אני מבין ומפרש את החוק בעניין זה כהתקשרות בין הבית המשותף לבין חברת אחזקה חיצונית. זו הפרשנות הסבירה של הסעיף וזו כוונתו.
אבל יתכנו פרשנויות אחרות. כך למשל נניח שאחד מבעלי הדירות בבניין הוא בעל חברת אחזקה של בתים משותפים.
ברור שאין מניעה שברוב הנדרש בחוק יבחרו בעלי הדירות בחברת האחזקה המסויימת הזו.

אתה שואל שאלה "בוטה" יותר ואתה בצדק מתעקש עליה כי החוק אינו מספיק ברור: שאלתך היא האם לא ניתן לעקוף את הבעיה של שכר לחברי הועד (שדורש לכאורה הסכמה כללית) ולתת להם שכר כאילו היו מתחזק ואז די ברוב של שני שליש.
אין על כך עדיין פסיקה וטרם תקפו זאת בבית משפט. קשה גם לדעת בוודאות מה תהיה הפסיקה, שכן הפסיקה נוטה בעניינים שונים (כגון סוגיית שיפורו והשבחתו של הבית) להמעיט ולרכך את הוראות החוק שדורשות הסכמה כללית של כל הדיירים.

כאמור לדעתי כוונת המחוקק במתחזק היתה לחברה חיצונית שבאה במקום הועד ומנהלת את הבית לכל דבר ועניין, כמובן בשכר. אבל זה לא נאמר ברחל ביתך הקטנה.

27-12-2004 00:53:00
444 444
תודה

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    דיונים נוספים:

    בבניין קיימים מעל ל-5 דיירים החייבים מיסי ועד, האם ניתן לתבוע את כולם בתביעה אחת או יש לתבוע אינדבידואלי, אם כן כיצד זה ניתן לבצוע...

    הדייר בדירה שמעלי ערך שיפוצים בדירתו שכתוצאה מהם נגרם נזק לצנרת המשותפת, אחת הדירות בבניין הוצפה ונגרם לה נזק רב. האם העובדה שהנזק נגרם לצנרת...

    בבית משותף, הוחלט לפני 20 שנה שכל דירה תשלם סכום זהה לוועד הבית. לפני כשנה הורחבו רוב הדירות. בעלי הדירות שלא הורחבו דורשים לשלם ע"פ...

    שלום, אני מחפש קובץ של "הקם ועד שכונה – למתחילים" האם קיים משהו בסגנון? האם יש מדריך להקמת ועד שכונתי? אני לא יודע לאיפה לפנות...

    מזה כ-10 שנים אני גר בבית משותף (12 דיירים) אשר לא מגודר מכיוון דרום (קיימת אפשרות שהיתה גדר לפני שהגעתי). חלק מהדיירים רוצים לבנות גדר...

    אני גר בבית משותף בו לכל דייר יש חנייה ספציפית פרטית שלא רשומה בטאבו (קומת עמודים), זאת עפי הסכם ישן מאוד בין הדיירים (לפני יותר...

    לעו"ד עפר שחל שלום, אנא ראה את שאלתי ואת תשובת האגודה לתרבות הדיור: השאלה: היכן מעוגנת בחוק זכותו של דייר המשלם מיסי ועד בית, לקבל...

    לעו"ד עפר שחל שלום בכל ארגון, כאשר יש סיבה לחשוב כי ענייני הכספים אינם מתנהלים כשורה עולה שאלת הביקורת. בחינה מעמיקה של דו"ח כספי לא...

    רציתי לדעת האם ישנה דרך חוקית להתנגד לשיפוצי הבית על ידי אביו של ועד הבית תמורת סכומים כפולים מאלה המוצעים על ידי דיירים אחרים או...

    בוקר טוב עו´ד שלח קראתי שכבר דנתם בנושא כאוב זה אך לצערי אני חדשה בפורום לכן אבקש לשאול אותך מה החוק אומר לגבי הכספים שהוועד...

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות Wi-Fi
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן