כיצד זה סעיף זה מתיישב עם הפרשנות שמצאתי כאן באתר כי כדי לקבוע שכר לועד הבית דרושה החלטה פה אחד של כל בעלי הדירות בבית המשותף ?
ו/או כיצד סעיף זה מתיישב עם כך שאין להטיל על בעלי דירות התחייבויות או תשלומים שלא פורשו בחוק ?
הסעיף בחוק המקרקעין שדן בהתקשרות עם מתחזק הוא סעיף 71. וכך נקבע בסעיפים (ב) ו-(ג) לסעיף 71 הנ"ל:
"(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). "
לפיכך, ניתן לקבוע עקרונית שיהיה מתחזק ברוב של שני-שליש, וניתן לקבוע מי יהיה המתחזק – דבר שכולל בתוכו את שאלת גובה השכר שישולם למתחזק. לדוגמא: אם יש שני מועמדים לתפקיד מתחזק, משה שדורש 1000 ש"ח לחודש, ויצחק שדורש 1500 ש"ח לחודש, והוחלט לבחור את יצחק, משמעות הדבר שהוחלט לשלם ליצחק שכר חודשי של 1500 ש"ח, ובתשלום ישאו כל הדיירים כ"הוצאות לאחזקה" על פי הקבוע בסעיף 58 לחוק המרקעין.
הדבר כאמור קבוע בחוק, ולכן לא ניתן לומר שהשיטו עליך תשלום שלא פורש בחוק.
הטענה שלצורך תשלום למתחזק דרושה הסכמת 100% של הדיירים אין בה ממש – ואף סותרת את החוק, כאמור.
אם לא כיצד ניתן לדעת מהחוק מה ההבדל בין השניים?
אם כן כיצד מתיישבת פרשנותך עם דעתו של עו"ד שחל שביום 18/11/2004 כתב בעניין שכר לועד כי : "בעניין זה צריך הסכמה מאת כל הדיירים משום שאין החוק קובע שכר לחברי ועד. להיפך: החוק קובע רק מקרה ספציפי אחד בו ישולם לועד שכר וזאת במקרה של ועד ממונה ע"י המפקח.
ומכלל הן אתה שומע לאו. "
החוק הוא ברור. לצורך מינוי מתחזק דרוש רוב של 2/3 מבעלי הרכוש המשותף, ולקביעת זהותו (ולכן – גם שכרו) דרושה הסכמת 1/2 מבעלי הרכוש המשותף.
לדעתי, אין שום מניעה בחוק שהמתחזק יהיה אחד הדיירים בבניין, בין אם הוא פורמאלית חבר בועד-הבית, ובין אם לאו.
התפקיד (והתואר) "מתחזק" – הוא בנוסף להוראת החוק לענין קיומה של "נציגות" (ועד-בית).
ולכן, ניתן לקבוע כי פלוני יהיה "מתחזק" ויקבל שכר – גם ללא הסכמת 100% בעלי הדירות, כאשר התוכן של תפקיד "המתחזק" יקבעו הדיירים בהחלטה באסיפת הדיירים.
התיחסותו של עו"ד שחל היא למי שלא נבחר לתפקיד "מתחזק" מכוח ס´ 71 לחוק המקרקעין, אלא "סתם" למי שנבחר בתור חבר בועד-הבית.
מה שאמרתי היה לגבי ועד רגיל של בית משותף אשר חבריו הם בעלי דירות באותו בית והם נבחרים לתפקיד מדי שנה בשנה. לגביהם נתתי התייחסות בשאלת הרוב הנדרש לעניין קביעת שכרם ואני עומד על דעתי.
מתחזק חיצוני הוא סיפור אחר לחלוטין. במקרה זה מחליטים בעלי הדירות, עפ"י הרוב הנדרש בחוק (שצוטט), כי ניהול הבית לא יעשה ע"י ועד "פנימי" ומתנדב אלא ע"י חברה חצונית בשכר.
אלה שני דברים שונים ונבדלים במהותם.
ואם מתחזק לא חייב להיות חיצוני האם חבר ועד יכול לומר שהתפקיד שהוא מבצע הוא תפקיד מתחזק ועל כן מגיע לו שכר?
ואם כן אילו תנאים נדרשים שיתקיימו בתפקידיו של חבר ועד כדי שיחשב למתחזק בעיני החוק?
ואם מתחזק לא חייב להיות חיצוני האם חבר ועד יכול לומר שהתפקיד שהוא מבצע הוא תפקיד מתחזק ועל כן מגיע לו שכר?
ואם כן אילו תנאים נדרשים שיתקיימו בתפקידיו של חבר ועד כדי שיחשב למתחזק בעיני החוק?
ברצוני לציין שהסיבה למתן הפטור היא חוסר הענות להתנדב לתפקיד חבר ועד. שאלתי לעו"ד שחל האם הסקר הזה מחייב את כלל הדיירים והאם אין לראות את הפטור כמתן שכר לחבר ועד ולאור זאת אינו חוקי.
הסעיף החדש יחסית בעניין מתחזק אינו מגדיר במפורש מתחזק כמתחזק חיצוני. המלה חיצוני אינה נמצאת.
אני מבין ומפרש את החוק בעניין זה כהתקשרות בין הבית המשותף לבין חברת אחזקה חיצונית. זו הפרשנות הסבירה של הסעיף וזו כוונתו.
אבל יתכנו פרשנויות אחרות. כך למשל נניח שאחד מבעלי הדירות בבניין הוא בעל חברת אחזקה של בתים משותפים.
ברור שאין מניעה שברוב הנדרש בחוק יבחרו בעלי הדירות בחברת האחזקה המסויימת הזו.
אתה שואל שאלה "בוטה" יותר ואתה בצדק מתעקש עליה כי החוק אינו מספיק ברור: שאלתך היא האם לא ניתן לעקוף את הבעיה של שכר לחברי הועד (שדורש לכאורה הסכמה כללית) ולתת להם שכר כאילו היו מתחזק ואז די ברוב של שני שליש.
אין על כך עדיין פסיקה וטרם תקפו זאת בבית משפט. קשה גם לדעת בוודאות מה תהיה הפסיקה, שכן הפסיקה נוטה בעניינים שונים (כגון סוגיית שיפורו והשבחתו של הבית) להמעיט ולרכך את הוראות החוק שדורשות הסכמה כללית של כל הדיירים.
כאמור לדעתי כוונת המחוקק במתחזק היתה לחברה חיצונית שבאה במקום הועד ומנהלת את הבית לכל דבר ועניין, כמובן בשכר. אבל זה לא נאמר ברחל ביתך הקטנה.