הבניין בו אני מתגורר מנוהל ע"י קבלן חיצוני.
לצערי, בניגוד להבטחות המפורשות, הקבלן אינו עומד
בהתחייבותו כלפי המבנה והדיירים, למרות שהוא מחזיק
בכתב מינוי מהרשות המקומית.
יצויין כי כתב המינוי של הקבלן מסתיים בעוד כחצי שנה.
מבקש לדעת למי ניתן לפנות בנוגע להפרות הבוטות
של הקבלן ואילו צעדים נוספים ניתן לנקוט.
בברכה.
דייר מאוכזב.
בעיקר מדובר בבתים גדולים (מעל 25 דירות) או חדשים, שמצריכים השקעת זמן יחסית רבה ומגלגלים מדי חודש כספים נכבדים של דמי ועד/ניהול.
חברת ניהול יכולה להגיע לבית דרך הקבלן, שבנה את הבית. הוא מחתים את הרוכשים לא רק על חוזה רכישה אלא גם על חוזה מול חברת ניהול. במקרה זה כבולים הדיירים לשלוש שנים.
ראו חוק המכר (דירות) התשלג 1973
קביעת מתחזק (תיקון התשס"ב)
6א. 4 (א) בסעיף זה –
"חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;
"מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עימו. (ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
דרך אחרת היא בחירה של הדיירים עצמם בניהול חיצוני. לא פעם הסיבה היא העדר מתנדבים לועד. משלמים יותר מדי חודש אבל לפחות מישהו לוקח את הטיפול בתחזוקת הבית על עצמו.
כאשר הדיירים בוחרים חברת ניהול הם יכולים לעשות זאת ברוב מיוחד לפי סעיף "המתחזק" שבחוק המקרקעין:
"בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.
מתחזק יכול להיתבע בפני המפקח על המקרקעין. חברת ניהול שמונתה בהסכם ניהול נתבעת בבית משפט השלום.
בכל המקרים שתיארתי אני ממליץ בכל מקרה לשמור על קיומו של ועד בית.
כלומר לשמר את האסיפות והבחירות של ועד מתנדב כאשר תמצית פעולתו היא בפיקוח אחר המתחזק או חברת הניהול.
לגבי חברות ניהול – לא ניתן כמובן להכליל כמיקשה אחת את כולן. יש המון טענות נגד חברות ניהול ויש גם צד שני, של ניהול תקין ומוצלח.
אני ממליץ בכל מקרה לדיירים לקבל יעוץ ואף יצוג משפטי בטרם חתימת הסכם מול מתחזק או חברת ניהול. החוזה חייב להיות מאוזן, חייבת להיות בו דרך יציאה נוחה, אפילו הדדית. הגדרה מפורטת עד מאוד של המטלות ומפרט השרותים שעל החברה לספק. בקיצור: הרבה בעיות ניתן לחסוך ע"י חוזה טוב.
