ניהול בניין משותף תקנון הפועל עם תקנון המצוי

בבקשה מספר שאלות הקשורות לניהול בניין משותף שאין לו תקנון מוסכם והוא פועל על סמך תקנון המצוי:
1)האם נציגות הבניין (וועד הבית) יכולה להמשיך בתפקידה מעבר לשנה גם אם יש מתנדבים שמוכנים לתפקיד?
2)האם יש מחוייבות להציג דוח כספי כל חצי שנה?
3)אם בישיבת דיירים הוחלט ברב יחסי על ביצוע שינויים ותוספות לבניין שהם לא בגדר של תחזוקה כמו התקנת שערים חשמליים לחנייה, התקנת איטרקום טלויזיוני במקום הרגיל, התקנה של גנרטור, התקנת מצלמות מעקב, .. וכרוכה בהוצאות כספיות מחייבת את כל הדיריים או שדרוש הסכבת כולם?

1. מהרגע שנבחר ועד בית הוא יכול להמשיך לתפקד ללא הגבלת זמן וזאת כל עוד לא כונסה אספה כללית של בעלי דירות שבמסגרתה נבחר ועד בית חדש. אספה כללית של בעלי הדירות חייבת להתכנס אחת לשנה. בנוסף, ועד הבית יכול לכנס אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לו נדרש ובעליהן של שליש מן הדירות יכולים לדרוש מן הועד להועיד אספה כללית.
אם יש מתנדבים שמעוניינים להציע את עצמם לתפקיד ועד הבית עליהם להעלות זאת להצבעה באספה כללית.

2. ועד הבית מחוייב להגיש דו"ח כספי (´אישור חשבונות´) אחת לשנה במועד האספה הכללית השנתית שהינה, כאמור לעיל, חובה.

3. אם בישיבת דיירים הוחלט ברב יחסי (=רוב דעות) על ביצוע שינויים ותוספות לבניין שאינם דרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ("החזקה תקינה" = שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת כל בעלי הדירות) אז אפשר לבצע את השינוי/התוספת (למשל הדוגמאות שהבאת) אבל אי אפשר לחייב את בעלי הדירות המתנגדים (המיעוט בהצבעה) להשתתף במימון ההוצאות.
למיטב ידיעתי הכללית, פסקי דין קבעו כי אסור למנוע מדייר, שסרב להשתתף במימון הוצאה שדרשה את הסכמתו, מלהנות מן התוספת/השינוי שבוצע בבניין

תודה אילון
1) חידוד לשאלה\תשובה, הוועד כבר עשה מחזור של שנה ויש כאלו שרוצים בתפקיד (מוזר שיש מתנדבים) האם גם הוועד היוצא וגם המתנדבים להיכנס עומדים לבחירה מחודשת? או במקרה זה רק המתנדבים להיכנס עומדים לבחירה ביניהם?
אם אין מגבלה, אז נציגות שיש לה רב יכולה לנצח לשלוט על הבניין.
2)בתקנון המצוי מדובר על עריכת דין-וחשבון כל חצי שנה, האם זה לא אמור להתפרסם גם?
3)אם כך, הוועד יכול לקחת מקופת המיסים (שכולם משלמים) ולשלם על ההוצאות המיוחדות הנ"ל ואז למיעוט אין ברירה כי הוא גם שותף למיסי הוועד ולמעשה השתתף ללא רצונו במימון.

1. כל מי שמציע את עצמו לתפקיד הועד עומד לבחירה. אם דיירים שאינם הועד רוצים להיבחר ובמקביל הועד הקיים רוצה להמשיך לתפקד אז הבחירה היא כמובן בין הועד הקיים לדיירים האחרים כאשר בסופה של הצבעה יכול להיות ש:
א. הועד הקיים ימשיך
ב. הדיירים האחרים יהפכו לועד
ג. יהיה שילוב של הועד הקיים (או חלק ממנו) והדיירים האחרים (או חלק מהם) כאשר נציגות הועד יכולה להכיל עד 5 חברים.

2. אני לא מכיר בחוק המקרקעין או בתוספת התקנון המצוי חובה שדורשת מן הועד לפרסם את הדו"ח. אתה צודק שהועד צריך להכין דו"ח אחת לחצי שנה אבל חובת הצגתו (מיוזמתו של הועד) מוטלת על הועד פעם בשנה במועד האסיפה הכללית.
כמובן שכל בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לבקש ולקבל לעיין בדו"ח, בפנקס ההכנסות וההוצאות ("המחברת"), ובחשבונות/בקבלות(חשמל וכו´).
פרסום הדו"ח (למשל בחדר המדרגות) הוא נוהג ולא דרישה על פי חוק.
הועד לא יכול להשתמש בקופה המשותפת להוצאות שלא הייתה הסכמה כללית לגביהן מכיוון שהחוק אוסר לחייב את בעלי הדירות שהיו למיעוט (כפי שהסברתי קודם). אם יהיה שימוש בקופה המשותפת לצורך אסור שכזה אז יש לבעלי הדירות עילה לתבוע מן הועד ובעלי הדירות ששיתפו עימו פעולה להשיב להם את כספם. תביעה שכזו תוגש למפקח על מקרקעין שיושב בלשכות הטאבו ומעמדו מקביל לזה של שופט בבית משפט שלום.

ראשית, שמתי לב שהעניין בער לך וסליחה על האיחור שבתשובה.
אנו מצטרפים לכל מילה שנרשמה ע"י אילן1 ותודה לו.
אנו מסתייגים מסעיף 3 בתגובתו הראשונה:
אם הוועד מעוניין בתוספות ושידרוגים לבניין שלא היו ערב גמר בניית הבניין, ניתן להעלות זאת באסיפת הדיירים ולקבל החלטות ברוב קולות חוקי של בעלי הנכסים שבבניין.
לצורך כך הוועד באמת אינו רשאי לקחת כספים ללא אישור האסיפה הכללית ומהרזרבה שנצברה בקופת הוועד.
כן הוא רשאי להשתמש בכסף לצורך אחזקת הרכוש המשותף כפי שהיה ביום גמר הבנייה.

לפי הבנתי מקריאת התקנון המצוי וחוק המקרקעין ההסתייגות שלכם לא מובנת כי שם זה לא כתוב כך, ציטוט:

התקנון המצוי:סעיף 12 החלטות:
(א) החלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו´ לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

חוק המקרקעין פרק ו´:
(א)בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

בא נרד לפרטים, תהיה יותר ספציפי מה אתם רוצים "להוסיף" לבניין ומה הוחלט באסיפה הכללית, כך נוכל לעזור לך יותר.

יחד עם זאת בא נלך על הדוגמא שבהוספת שער חשמלי לחניה כולל שלט לכל דירה.
שער חשמלי לא היה ביום גמר בניית הבניין, ולכן אכן לא ניתן לחייב דייר אשר מתנגד. כמו כן לא ניתן למנוע ממנו מלהכנס לחניה שלו שרכש בתשלום ונכנס אליה מידי יום ופתאום סוגרים לו ע"י שער חשמלי. לכן גם חייבים לתת לו שלט.
לעיתים נוצר מצב של מצוקה בחניה ברחוב, ונהגים זרים החלו להחנות בבניין, וחייבים להתקין שער ע"מ למנוע תופעה זו. או לדוגמא, מערכת אינטרקום ישנה ופשוטה שאין להשיג אותה כיום, נדרשת להחלפה ומערכת כיום עולה פי עשר.
הפתרון:
כן לבצע למרות שדייר אחד או כמה מסרבים, ולאחר מעשה לתבועה את הדיירים שמסרבים. כבוד המפקח על המקרקעין ו/או השופט בתביעות קטנות ידע מה לעשות.
נוכחתי במספר מקרים בהם חוייב הדייר בתשלום הואיל והנכס שלו שודרג, מחיר הנכס עלה בעקבות שידרוג מערכות הבניין והוא לא תמיד יכול להתנגד לקידמה.