הנני נציג דיירים בבית משותף שהתאכלס לפני כשנה ועולות מספר שאלות אשר לא מצאתי להן מענה בפורום.
1. ידוע לי כי על פי חוק תשלומי הועד הנם לפי שטחי הדירות אולם כיצד יש לנהוג בבית שטרם נרשם כבית משותף ולכן אין תשריט המפרט את יחס שטחי הדירות לשטח המשותף?
2. קיבלנו החלטה פה אחד כשנכנסנו לבניין שכל אחד ישלם באופן אחיד כיוון שאין שוני מהותי בין שטחי הדירות. בינתיים התחלפו שני דיירים – האם החלטה זו עדיין תקפה?
3. דייר בנה יחידת דיור נוספת במרפסתו, סביר להניח ללא אישורים. השכנים מסרבים לפעול בעניין בטענה שזוהי בעיה שלו מול העיריה ואין הם רוצים להיות מלשנים. שאלתי היא האם בנייה כזו, למרות שנעשתה בשטחו הפרטי, פוגעת באופן כלשהו ביתר הדיירים? (למשל – ניצול בלעדי של זכויות בניה?).
4. האם ייתכן שבחוזה הרכישה מול הקבלן יירשם כי זכויות בניה לא מנוצלות יהיו שייכות לקבלן? האם ייתכן שתהיה לו איזה זכות משפטית בנכס מבלי שהוצמדה לרכוש מסוים? במידה וכן – האם ניתן לחייב אותו בתשלומי ועד בגין בעלות בזכויות בניה?
למען הסר ספק – אין בבעלות הקבלן אף שטח בנכס האמור.
5. ברצוננו להקים מחסום חניה בכניסה למתחם החניה המשרת שישה בנינים. ידוע לי כי על פי החוק נדרשת הסכמת כל הדיירים. מהן הדרכים הפרקטיות להקים מחסום כזה אם מספר דיירים מתנגדים. האם דייר יכול פשוט לדרוש מאחרים לממן את חלקו גם אם אין לו התנגדות עקרונית להקמה אלא רק לתשלום?
יש לציין כי היו אצלנו מספר פריצות לרכבים ולמחסנים וכי הבניין נמצא מול גן ילדים אשר בשעות העומס נכנסות מכוניות זרות למתחם הפרטי וחוסמות את המעברים כך שמחסום הינו כורח ולא פינוק.
סליחה על המגילה:)
2. ההחלטה תקפה לגבי כל אלו שהיו בזמן קבלתה. על מנת שההחלטה תקבל תוקף גם לדיירים עתידיים, יש לרשום אותה ברישומי הבניין בטאבו בתור "תקנון מוסכם". אצלכם זה עדיין לא יכל להיעשות. מה לעשות. זה המצב.
3. הבנייה בהחלט פוגעת, שכן על הבניין יש עכשיו יותר עומס של דיירים. למשל אם הרבה דיירים יבנו גם כן כמוהו אז יהיו בבניין הרבה יותר אנשים ממה שאמורים להיות. אם יש מעלית אז הדיירים הנוספים משתמשים בה וזה יותר חשמל ובלאי. וכו´….
4. כן, ייתכן, אם הקבלן רשם כך.
אם כי אם אין לו בעלות על שום חלק בבניין הרי שהוא לא יוכל לעשות עם זה דבר למעט מכירת הזכות.
אם אין לו דירה בבניין אין לחייב אותו בתשלומי וועד בית.
5. לגבי המחסום, ניתנו על כך כמה תשובות בפורום.
לדעתי ניתן אולי לראות בו פעולה שנועדה לשימור הקיים.
מעבר לזה אשמח גם אני לשמוע דעות של משפטני הפורום.
