בבניין משותף עתידה להתקיים אסיפת דיירים כללית, שלא מן המניין, הואיל ואחד מבעלי הדירות (להלן "היזם") חותר להוספת מרפסות שמש לבניין.
היזם כבר עבר בין הדירות לאסוף הסכמות כלשהן, אך זוהי למעשה האסיפה הראשונה בנושא.
ככל הידוע לי, היזם מחזיק בהצעת מחיר אחת בלבד – ונציג מטעם החברה המציעה עתיד להשתתף ולשאת דברים באסיפה.
בדף פרסום האסיפה לא רשום כי נציג חברה X מגיע להציג את מרכולתו, אלא על עצם הגעתו שמעתי במקרה.
תקין?
בסעיף 14(א) נקבע בצורה דווקנית שרק בעל דירה רשאי להשתתף:
"כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח"
הסעיף הנ"ל קובע זאת בנפרד הן לגבי ההשתתפות והן לגבי ההצבעה.
סעיף 14(ד) מחדד עוד יותר את הדרישה הקפדנית, וקובע שאם לדירה יש בעלים אחדים, חייבים הם לבחור מתוכם אחד שיופיע בשמם באסיפה.
ולכן, מקל וחומר, אם בעלי דירה אינם רשאים כולם להופיע לאסיפה, ודאי שאדם זר אינו רשאי.
אסיפת הדיירים אינה מועדון חברים בשיטת "חבר מביא חבר".
במיוחד שאין לו מתחרים בפורום ובמיוחד שאין עוד הצעות על הפרק.
פשרות והתגמשות מול הוראות החוק נראים כבר עניין שבשגרה בעולמנו …
(פרשנות שכזו יכולה ליצור קושי,למשל , כאשר ממונה נציגות חיצונית על פי סעיף 66(א) סיפא או סעיף 67(א). כיצד יוכלו להביא ייפוי כח בפני נציגות חיצונית שכזאת,אם נאסר על חבריה להיות נוכחים פיזית באסיפה?)
ועד יכול לזמן לאסיפת דיירים איש מקצוע או אדם רלבנטי אחר. זה נפוץ ושכיח. באסיפות שעוסקות בתמא 38 או במרפסות או בשיפוץ או בהתקשרות עם מתחזק וכד´ גם עדיף שתהיה חשיפה של מי שמציע הצעות או התקשרויות יחשף לדיירים.
אין בכך פסול להיפך.
האינטרס של השואל מובן: לבלום את היוזמה שאינה לרוחו. אבל הדרך אינה לפסול העלאת הענין באסיפה, לרבות לא בדרך של הצגת ההצעה ע"י המציע. וצר לי שתשובתי לא מצאה חן אולי גם אני לא רשאי להשתתף בפורום כי "אין לו מתחרים".
מתייסר, כי לא מבין בנושא שעלה באסיפה, כמו גם את משמעויותיו וזכויותיי.
התוצאה:
איש מכירות יחיד מגיע לאסיפה ובכך מוודא שכמעט כל תשובה מצדו יוצרת רושם/תמונה חיובית לצורך התקדמות הפרויקט – והוא גם מוודא, כי הדיירים חותמים על נייר כלשהו (אפילו אם אין זה חוזה)
מתקבל הרושם, כי פשוט מנוצלת "פרצה" בחוק, כפי שציטטת
בתשובתך לדינה.
איש מכירות יכול לדבר ולהציע אבל דייר יכול מעבר לשאלות אליו גם לדרוש עוד הצעות ועוד בדיקה וכו´.
יתרה מכך, חוק המקרקעין בנוי על הסדר שלילי, שמשמעו, כל מה שלא הותר בו במפורש – אסור.
הדבר נובע מסעיף 161 לחוק, הקובע:
"161. מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק."
ולכן, מי שאומר שיש לו זכות, למשל, להשתתף באסיפה, יתכבד ויוכיח על פי איזה חוק יש לו את הזכות הזו.
אי אפשר לומר "זה נפוץ ושכיח" במקום להצביע על זכות שבחוק.
"אסיפה כללית" כהגדרתה בחוק, סעיף 5 לתקנון המצוי:
"… *קביעת* דרכי *ניהולו* של הרכוש המשותף והשימוש בו… *אישור* החשבונות ו*הסדר* העניינים האחרים… "
אין מניעה, כמובן, שדיירים יפגשו ויתכנסו לכל נושא אחר.
המדובר במפגשים ש*אסור* שיתקבלו בהם החלטות/חתימות/הצבעות.
כמו אלה שיושבים בהם שני בני הזוג,
או אולי מפגש/כינוס הדרכה,
או אולי מפגש שכולו שיווק…
איש מכירות/שיווק שבא לדבר באסיפה, שברור שהדיירים חותמים על נייר לאיסוף חתימות = עבירה על החוק,
שכן יש כאן אלמנט של החלטה.
אני מאמין שהנושא מצדיק מאמר הבהרה מטעם עורך דין,
שיסכים לקחת על עצמו את הנושא.
החוק כבר נכתש ונשחק ע"י מי שלא מבין אותו.
זו כנראה ה"אבולוציה" הבלתי נמנעת של הגדרות משפטיות ברורות.
בלתי נמנעת, שכן ה"עמך" נדרשים להיות נציגות דיירים…
דווקא יש הרבה מן ההיגיון שבאסיפה רשאים להשתתף אך ורק בעל הדירות . שאם לא אין לדבר סוף , וכל בעל דירה יזמן כבמה חברים מ"השכונה " שיבואו ויתמכו בדעתו ועל ידי כך יפירו את הסדר הטוב של האסיפה ויצרו מצב לא נעים וזה רק קצה הקרחון ממה שעלול להתרחש ומיותר להרחיב על כך .
• ובאשר לקפדנות מילולית נראה שדווקא דינה צודקת.
• תשובה זאת של עו"ד שחל "ולדינה, הידועה בקפדנותה המילולית: כתוב "כל בעל דירה רשאי להשתתף" ולא "רק בעל דירה רשאי להשתתף". בו נמשיך עם ההיגיון של עו"ד שחל לשיטתך כל אחד יכול להשתתף, על כן יכול היה המחוק לכתוב בפירוש "כל אחד רשאי להשתתף" מיותר היה הזכרת המילים בעלי הדירות עם גם אחרים יכולים להשתתף. ו\או יכול היה המחוקק לנסח לשיטתך " כל מי שנוגע לעניין בנושאים על סדר היום רשאי להשתתף באסיפה" מכלל הן הנך למד לאו. דהיינו שהמחוקק התכוון שרק בעלי הדירות ישתתפו ויש בכך הגיון רב כפי שהסברתי לעיל וכפי שנתן לתת נימוקים רבים למה סביר שרק בעלי הדירות ישתתפו.
• מצד שני אם רוצה לזמן בעל מקצוע או אנשים אחרים שישתתפו מכנסים את בעלי הדירות וכל אחד אחר נוסף לא במסגרת אסיפה שאינה מחייב כלל שומעים אומרים מה שרוצים לאחר מכן קובעים אסיפה כפי שקבע המחוקק עם רק בעלי הדירות ודנים בדברים שעל סדר היום .זה הרבה יותר סביר והגיוני וגם כך משתמע מלשון החוק .
• עו"ד שחל לרענן את זיכרונך הנה רק חלק ממספר כללי הגיון בסיסים שמופעים גם במקורות.
•
• אז יש לא מעט כללי היגיון להקש בין השאר שלוש עשרה המידות של רבי ישמעאל
o 2.1 קל וחומר
o 2.2 גזרה שווה
o 2.3 בניין אב מכתוב אחד ובניין אב משני כתובים
o 2.4 כלל ופרט
 2.4.1 כלל שאינו מלא
o 2.5 פרט וכלל
o 2.6 כלל ופרט וכלל, אי אתה דן אלא כעין הפרט
o 2.7 כלל שהוא צריך לפרט ופרט שהוא צריך לכלל
o 2.8 כל דבר שהיה בכלל ויצא מן הכלל ללמד, לא ללמד על עצמו יצא, אלא ללמד על הכלל כולו יצא
o 2.9 כל דבר שהיה בכלל ויצא לטעון טוען אחד שהוא כעניינו, יצא להקל ולא להחמיר
o 2.10 כל דבר שהיה בכלל ויצא לטעון טוען אחר שלא כעניינו, יצא להקל ולהחמיר
o 2.11 כל דבר שהיה בכלל ויצא לדון בדבר החדש, אי אתה יכול להחזירו לכללו עד שיחזירנו הכתוב לכללו בפירוש
o 2.12 דבר הלמד מעניינו ודבר הלמד מסופו
o 2.13 שני כתובים המכחישים זה את זה, עד שיבוא הכתוב השלישי ויכריע ביניהם
o
בכלל הנסיון לייצר פרשנות תילי תילים על משהו שהוא ממש מובן מאליו, נפוץ, שכיח, חוקי – יוצר הטעייה של אנשים שמבקשים לדעת מה המצב ולא מה הפילפול – וזה חמור בעיני. בתשובתך – גם אם לרגע נניח שכוונותיך אינן ניגוח אישי אלא כוונות טהורות – הינך מסיט אנשים מדרך המלך. בכל הכבוד זה אינו מטרת הפורום.
למען הסר ספר, אני חוזר ואומר:
אין כל מניעה כמובן להזמין לאסיפת דיירים אנשים חיצוניים כדי להשמיע דברם בפני המשתתפים, בעלי הדירות, שלאחר מכן יצביעו ויקבלו החלטה. כך גם קורה מדי יום. אמנם רק לבעל דירה זכות הצבעה (או למיופה כוח שלו) אבל אסיפות אינן חייבות להיות סגורות ואינן בדלתיים סגורות.
מכלל הן לא שומעים לאו במקרה זה. שומעים משהו אחר. שאינו לעצם הענין.
כוונתי,
אינני שואל עוד על חוקיות הדברים, אלא שואל מעתה:
האם ניתן, בהנחה שאני מעוניין ליצור תקדים משפטי בנושא:
מה השלבים?
האם על ידי הגשת תביעה? באיזו ערכאה?
ברור לי שיש מי שרואה מולו תילי תילים של פרשנויות –
אך אני רואה משהו בעייתי מאוד, *מבלי שום קשר להתנסות הפרטית שלי*:
אסור שבני אדם יקבלו החלטות במפגש שיווק, גם לא בשיחות טלפון – ובטח כשמדובר בהוצאות משמעותיות.
בכל אופן,
לדעתי פורום איכותי.
אז יבוא דייר א´ ויטען שדייר ב´ הוא אמנם בעל דירה,
אך למרות זאת אינו מתאים להשתתף/להצביע מכל סיבה שהיא: הרשעה בפלילים ("ישב פעם בכלא"), ניגוד עניינים וכיוצ´.
הנושא נפתר עם "כל" + "מכלל הן שומעים לאו".
ולמרות זאת,
ככל שאני חושב על הנושא,
אין ברירה, אלא לקבל את המציאות הקיימת.
כלל פרשני זה, לעיתים ניתן לישום כאשר לשון החוק בעייתית או מובילה לאבסורד.
כאן המצב הפוך. אין בו צורך ואין לו מקום. אין כל כוונה להגביל הזמנה של אדם חיצוני לאסיפה. הוא אינו בעל זכות הצבעה אך הוא יכול לומר דברו אם הוזמן.
"כל" זה לא "רק". בעברית פשוטה זה כמעט הפוך.
"כל בעל דירה רשאי להשתתף" אין פירושו "רק בעל דירה רשאי להשתתף". בוודאי שאין פירושו "רק בעל דירה רשאי להיות מוזמן" או "רק בעל דירה רשאי לדבר" או "לא רשאים להזמין אדם חיצוני כדי להציג נושא" כגון מתחזק/שיפוץ/יזם/קונסטרוקטור/עו"ד/מנהל כספים/איש ביטוח וכו´.
