מתי ניתן לבצע גבייה נפרדת בבית משותף?

כידוע, תשלום דמי ועד הוא חובה בסיסית שמוטלת על כל בעל דירה בבית משותף. שיעור דמי הועד נקבע באסיפת הדיירים השנתית, בעוד שיטת חלוקת דמי הועד בין בעלי הדירות נקבעת בתקנון מוסכם או, אם אין כזה, לפי התקנון המצוי בשילוב הוראות חוק המקרקעין (ואז החלוקה היא לפי "שטח רצפת הדירה נטו").

אסיפת דיירים שנתית רשאית ברוב רגיל להעלות את דמי הועד השנתיים, אפילו בשיעור ניכר והכל לפי צרכי תחזוקת הרכוש המשותף. מה קורה כאשר במהלך השנה אין מספיק כסף לתחזוקת וניהול הרכוש המשותף? זה עלול לקרות או בגלל אירוע בלתי צפוי כגון פיצוץ צנרת, הצפה, קריסה של מערכת או מתקן כלשהו כגון מעליות, ביוב וכד'. ועלול גם לנבוע מתכנון לקוי של התקציב השנתי. יש בתים שמיסי ועד הבית מחושבים בדיוק כנגד ההוצאות הצפויות ואז בכל מקרה של חריגה או אי תשלום, נכנסים ללחץ ורצים לסיבוב גבייה נוסף. זהו תהליך לא בריא וכדאי מראש לכלול בתקציב השנתי רזרבה של 10% לפחות עבור בלתי צפוי וכן עבור קרן שתשמר למקרים בהם נדרש תיקון או שיפוץ נרחב יותר.

אז מתי ניתן לבצע גבייה נפרדת בבית משותף?

ועד בית לא רשאי על דעת עצמו להעלות את שיעור דמי הועד במהלך השנה. זה תפקיד אסיפה. ניתן כמובן לזמן אסיפה שלא מן המניין ולהציג את "החור התקציבי" ולקבל גם במהלך השנה החלטה ברוב רגיל על העלאת מיסי הועד. קל וחומר אם מדובר בגבייה נפרדת לצורך שיפוץ מקיף. אבל לפעמים זה לא ריאלי. למשל כשההוצאה הנדרשת היא דחופה או כשיש חוסר היענות להשתתף באסיפות. מה הטעם לזמן אסיפה אם ממילא לא מגיעים אליה והנוכחות דלה עד אפסית?

במקרים כאלה ועד הבית עצמו רשאי לפנות לבעלי הדירות בסבב גבייה נוסף. כדי להימנע מתקלות ותלונות כדאי מראש להביא לידיעת הדיירים (באמצעות לוח המודעות או מיילים או הודעות בתיבת הדואר) את מלוא התמונה, על פרטיה. באסיפה הקרובה צריך יהיה לאשרר בדיעבד את הליך הגבייה הנ"ל. למען הסר ספק, גבייה נפרדת של דמי ועד או גביית כספים עבור שיפוץ, זהה בשיטתה לחלוקת דמי הועד הרגילה. אם השיטה היא "מדד שטח הרצפות" אז גם לעניין שיפוץ זהו המדד.

מאת עו"ד עפר שחל

לחצו פה לפתרון בעיית גביית דמי ועד הבית של חברת בלינק