משכנתאות 7 – איזה מסלול כדאי לקחת

איזה מסלול כדאי לקחת

הלוואת זכאות/כספי בנק
ניתן לקבל משכנתא משני מקורות: מכספי מדינה (זכאות) ומכספי הבנק (משלימה). לרוב, הלוואת הזכאות זולה במעט מהמשלימה.

גובה ההלוואה נקבע בהתאם לסיווג ולניקוד הנקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי. לקריטריונים ולמחשבון זכאות

סוגי המסלולים
ניתן לקבל משכנתא משני מקורות: מכספי מדינה (זכאות) ומכספי הבנק (משלימה). לרוב, הלוואת הזכאות זולה במעט מהמשלימה.

גובה ההלוואה נקבע בהתאם לסיווג ולניקוד הנקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי. לקריטריונים ולמחשבון זכאות

הלוואות צמודות מט'ח (דולר/יורו/יין)
הריבית בעולם נקבעת על- סמך קשת רחבה של שיקולים, ביניהם שיקולים של פוליטיקה, צמיחה כלכלית, גרעון, אינפלציה ואף אסונות טבע. שיקולים אלו שונים מאזור כלכלי אחד למשנהו. כך, ייתכן שארה"ב תחליט לעלות ריבית, ואירופה תעדיף להיות עם ריבית נמוכה על היורו.

באופן עקרוני, הריבית בישראל גבוהה מהריבית בעולם. זה קשור בכך שאנחנו מדינה קטנה עם כסף חלש, ולכן צריך לעודד אנשים להשקיע בכסף שלנו. ההנחה אומרת שאם הריבית על השקל תהיה שווה לריבית על היורו או הדולר, אנשים יעדיפו לקנות את המטבע החזק. לכן, צריך להיות "פער ריביות" בין השקל לבין הדולר. כלומר, כשהריבית על הדולר עולה, הריבית על השקל חייבת לעלות.

החוכמה היא לנסות ולגייס את הכסף מהמקום שבו הוא כרגע הזול ביותר (הריבית היא מחיר הכסף, כלומר מהמקום בו כרגע הריבית היא הנמוכה ביותר). היו שנים שבהם הריבית בארה"ב הייתה בשפל ופה היא הייתה בשיא. בתקופות כאלו כדאי לבחון את האופציה הדולרית. היום- הריבית הזולה ביותר היא על ריבית היין היפני, לאחריו היורו ולאחריו הדולר (מהנמוך לגבוה).

המשכנתא שלך והריבית על הדולר/ יורו
ניתן לקחת משכנתא צמודת דולר או יורו. במקרה זה ההצמדה היא לשער הלייבור+ מרווח מסוים שהוא הרווח של הבנק. אין במסלול זה הצמדה למדד. ההצמדה היא גם לשער הדולר וגם לריבית הלייבור. זה החיסרון של משכנתא במסלול הזה. זה מעלה את רמת הסיכון.

נניח שלקחתם הלוואה צמודת דולר והלייבור נשאר קבוע אבל שער הדולר עלה- התשלום החודשי יעלה. אם הלייבור יעלה ושער הדולר יישאר ללא שינוי- התשלום החודשי יעלה. בהצמדה לכסף ישראלי, הלקוח מושפע רק ממדד אחד: בעיקר הפריים או מדד המחירים לצרכן (או מדד אובייקטיבי אחר במסלול של ריבית משתנה).

ההיחשפות לשינויים בשערי המט"ח (דולר/יורו) משמעותית למי שזוכר את הדהרה של היורו למעלה בשנים האחרונות. ניתן "להתחסן" בפניה, בקרב מי שקונה דירה להשקעה. במידה והדולר עלה, גם שכר הדירה (הנקוב לרוב בדולרים) עולה.

מה קורה אם שער הדולר יורד? תלוי בבנק. יש בנקים שקובעים רצפה. אם הדולר ירד מתחת לשערו ביום חתימת הסכם ההלוואה, הבנק עדיין ייקח לפי השער ביום ההסכם. הלקוח במקרה זה לא ייהנה מהורדת הריבית. יש בנקים שמוותרים על נושא הרצפה.

למען הסר ספק, אם אתם לוקחים משכנתא צמודת מט"ח, התשלום הוא בשקלים. לא צריך לקנות מט"ח בשביל לשלם את המשכנתא.

שאלת השאלות: איזה מסלול הכי כדאי לקחת היום?: הבהרות
הבהרות לפני קריאת חלק זה.

לא ניתן לקבוע חד משמעית מהו המסלול העדיף. אפשר לדבר על מגמות שנכונות להיום, וגם הם לפי הערכת הכותב. מומחים אחרים מן הסתם יכולים לתת אבחנה שונה (כמו אצל רופאים). מה שמשמעותי יותר הוא מה יהיה בעתיד. אפשר להגיד לדוגמא שהדולר היום מאוד אטרקטיבי, ומחר פתאום שער הדולר יזנק. ניתן גם להגיד, לדוגמא, שהפריים היום הוא השקעה מצוינת, ומחר הנגיד יחליט ל"הקפיץ אותו לשמים". מה יהיה בשוק הכסף העולמי, זוהי נבואה לכל דבר.

מהסיבות האלו, פקידי המשכנתאות בבנק, עפ"י הנחיות משפטיות שהם מקבלים, רק יציגו את המסלולים ולעולם לא יחוו את דעתם עליהם (מה שרק מגביר את הבלבול בקרב הלווים). אפילו אם יש מסלול אחד שהוא המתאים ביותר, הם לא יתנו על כך יותר מרמז.

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה (צמודת מדד)?
ריבית קבועה צמודת מדד: היום אנחנו, לפי המגמות בשוק, בסופה של תקופת הכסף הזול. הרבית הזולה ברמה ההיסטורית שממנה נהנינו, עומדת לפני סיומה. כבר היום אנחנו לאחר עליית ריבית משמעותית של הנגיד. עליית ריבית זו, העלתה את הריביות בשוק המשכנתאות (בעיקר לטווחים קצרים). עפ"י העיתונות הכלכלית, אנחנו עומדים בפני עליית ריבית נוספת בארה"ב, שכפי שהוזכר, הפרשי הריביות כנראה יחייבו את הנגיד לעלות גם הוא את הריבית. אפשר לומר שעכשיו זו הזדמנות לקבע את הריבית על רמה נמוכה יחסית (כבר לא השפל שהורגלנו אליו, אבל עדיין נמוך יחסית למה שכנראה עוד מצפה לנו).

ייחד עם זאת, אסור לשכוח את נושא ההצמדה. הריבית הממוצעת היא כ- 2.5% לשנה. לכן החישוב האמיתי הוא הריבית+ ההצמדה. כלומר, אם קיבלתם הצעה אטרקטיבית לריבית קבועה צמודת מדד של 4.5% לשנה+ 2.5% (בממוצע)= 7%. זה החישוב האמיתי וזה מה שתשלמו בפועל (ואף למעלה מזאת).

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית צמודת פריים?
הפריים היום (13.2.06) עומד על 6.25%. כפי שאמרנו, הציפיות עם לעליית ריבית נוספת. אם קיבלת נניח הצעה באזור של 5.3% בקבועה וריבית של פריים+ 0.6%, מה תיקח? קודם כל, בואו נקרא לילד בשמו, בקבועה תקבלו ריבית של 5%+ 2.5% בממוצע בגין ההצמדה למדד. ובפריים תקבל 6.6% (ללא הצמדה למדד), וזה עוד צפוי לעלות. לכן לא ניתן לקבוע חד- משמעית מה עדיף.

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית משתנה?
נהוג לקחת ריבית משתנה בתקופה בה הריבית גבוהה ויש תקווה שבעתיד תרד. לא זה המצב היום, אלא ההפך הוא הנכון, ולכן מדובר במסלול שהוא היום נראה לא אטרקטיבי.

האם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר/ יורו?
מסלול צמוד דולר: הריבית בארה"ב והריבית בארץ קרובות, דבר שמוריד את הכדאיות של המסלול. תלוי כמה מקבלים מהבנק. לרוב, המרווחים של הבנקים על מסלול זה גבוהים מבמסלול קבוע. כך יוצא שהרבית המוצעת על המסלולים הדולריים היום, גבוהה מאשר על המסלול השקלי הקבוע, וריבית זו עוד צפויה לעלות. יש להוסיף לכך את התנודתיות החזקה בשער הדולר- דבר שעלול לייקר את ההחזר החודשי.

צמוד יורו: מסלול שכדאי לשים לב אליו. כיום הריבית בשוק האירו נמוכה בכ- 2% מהריבית הנהוגה בארץ ובארה"ב. למרות עליה מתונה בשיעור הריבית בחודש האחרון, לפי העיתונות הכלכלית, יש מגמה באירופה לשמור על ריבית נמוכה כדי לשפר את מצב הכלכלה, או לעלות את הריבית באופן מתון בלבד. ככל שהריבית בארץ תעלה (וככל שהמדדים יהיו גבוהים), הכדאיות של מסלול זה תגבר. בנוסף, ההלוואה לא צמודה למדד, מה שמהווה יתרון נוסף.

יש לשים לב לנושא הרצפה אליו התייחסתי בפרק העוסק בהלוואה זו.

מי שלוקח הלוואה צמודת דולר או יורו, דומה למי ששוכר דירה. הוא יודע שהמשכנתא שלו נקובה בדולרים או ביורו, והיא יכולה לעלות או לרדת לפי שער המטבע (תוך התייחסות לנושא הרצפה, כאמור).

משכנתא צמודת אג"ח
מסלול חדשני ומעניין הקיים בבנק משכן. עדיין הנושא נבדק על- ידי, אולם על פניו המסלול נראה כמעניין. כדאי לבדוק בבנק משכן.

מסלולים ומבצעים בבנקים השונים
בנוסף לסוגי המסלולים, הבנקים השונים מציעים מבצעים וסוגי מסלולים שונים. לצורך המעקב אחר המבצעים השונים ריכזתי עבורכם את הקישורים לבנקים השונים, מצד ימין.

חשוב לשים לב במבצעים השונים:

א. אם יש ריבית אטרקטיבית לתקופה הראשונה, האם אח"כ היא עולה?

ב. אם אתם מקבלים חודש חופש במשכנתא, זה אומר שאתם משלמים את התשלום ביתרת החודשים. אין חופש אמיתי.

שילוב בין מסלולים- בניית סל
לא חייבים לבחור מסלול אחד משלל האפשרויות. ניתן לשלב מסלולים. לדוגמא: ניתן לקחת חצי במסלול צמוד מדד וחצי במסלול צמוד פריים. ניתן לקחת שליש צמוד יורו ושני שליש צמוד דולר.
היתרון בשילוב המסלולים הוא בכך שמפזרים סיכונים.

האם ניתן לקחת משכנתא משולבת בכמה בנקים?
האם ניתן לקחת חלק מההלוואה בבנק א' וחלק בבנק ב'? האם ניתן לנצל מספר מבצעים ולקחת בכל בנק מה שאטרקטיבי בו?

בשורה התחתונה- לא.

באופן עקרוני ניתן. ניתן לקחת הלוואות במספר בנקים ולחלק את שיעבוד הנכס ליותר מבנק אחד (פרי- פאסו). אולם באופן מעשי הדבר דורש את הסכמת הבנקים ואלו לרוב לא מסכימים לכך. הסיבה לחוסר ההסכמה היא חוסר הרצון להתחלק עם בנק אחר בביטחון (כלומר בנכס). הבנקים רוצים לכסות את עצמם בצורה המכסימלית למקרה בו יצטרכו לממש את הנכס (למכור אותו).

חשוב להדגיש כי אין המדובר בהלוואה לזכאים הניתנת מכספי משרד השיכון, אלא בהלוואות המשלימות הניתנות מכספי הבנק.