מסלולי הלוואת המשכנתא

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה (צמודת מדד)?

כיום הריבית במשק (הנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל), נחשבת לזולה ביותר. (חשוב לבדוק את ריבית בנק ישראל – ראה דף חדשות משכנתא מאחר ובאתר הנתונים הם לדוגמא ועלולים להשתנות בכל יום) הכלל בגדול אומר כי בתקופת בהם הריבית זולה, עדיף לקבע את הריבית. אולם, כשמדברים על ריבית קבועה, אסור לשכוח את נושא ההצמדה. הריבית הממוצעת היא כ- 2.5% לשנה. לכן החישוב האמיתי הוא הריבית + ההצמדה. כלומר, אם קיבלתם הצעה אטרקטיבית לריבית קבועה צמודת מדד של 4.5% לשנה + 2.5% (בממוצע) = 7%. זה החישוב האמיתי וזה מה שתשלמו בפועל (ואף למעלה מזאת). ההצמדה מעלה בהדרגתיות לאורך השנים את ההחזר החודשי ולכן המציאו חכמים את המסלול הבא.

מסלול עם החזר חודשי קבוע

במסלול זה, הפתוח כיום בבנק איגוד, בבנק אדנים ובאופן חלקי בלאומי למשכנתאות, נקבעת הריבית באופן קבוע ללא הצמדה. כלומר, ההצמדה מגולמת בתוכה. האם זה טוב? תלוי מה הציפיות שלכם לגבי גובה האינפלציה העתידית. אם אתם חושבים שתהיה אינפלציה גבוהה – תעדיפו את המסלול הזה על פני מסלול קבוע + מדד. אם אתם חושבים שהאינפלציה תהיה נמוכה – תעדיפו את המסלול השני. כמו כן, המסלול טוב למי שרוצה וודאות בכל מחיר.

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית צמודת פריים?

היתרון של ריבית הפריים בכך שהיא לא צמודה, אין לה עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) והיא בשקלים (כך שאתם לא נחשפים לשינויי שער כבהלוואות צמודות מט"ח). החיסרון (ואולי גם היתרון) בכך שההלוואה היא לא קבועה. ריבית הפריים היא ריבית אובייקטיבית הנקבעת על פי ריבית בנק ישראל (כפי שמתפרסם אחת לחודש על ידי הנגיד) + מרווח בנקאי קבוע. האם כדאי לקחת אותה? זה תלוי במידה רבה לגבי ההערכות שלכם לגבי כיוון הריבית במשק- האם הוא במגמת עליה או במגמת ירידה. כמו כן, הדבר תלוי גם בהצעה שקיבלתם מהבנק, הצעה שתלויה בכספיים שהבנק הצליח לגייס. לעיתים בנק מסוים מציע ריבית אטרקטיבית במסלול זה או אחר פשוט משום שגייס כספים בזול במסלול זה. מדריך ynet: ריבית משתנה או ריבית קבועה?

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית משתנה?

ריבית משתנה היא ריבית המבוססת על מדד חיצוני אוביקטיבי + מרווח מסויים. כיום הריבית על המשכנתאות נמוכה ביותר ומפה היא בגדול יכולה רק לעלות לאורך השנים. מכאן שמי שלוקח ריבית משתנה צריך לצפות היום כי לאורך חיי המשכנתא היא צפוי לעלות. האם המסקנה מכך היא שלא כדאי לקחת ריבית משתנה? לא ולא. יש היום ריביות משתנות נמוכות ביותר. יש בנקים שנותנים אפשרות ל"נעול" את הריבית לתקופה של עד 5 שנים (שזה טוב בהתחשב בגובה הריבית כיום).

משכנתא צמודת מט"ח: דולר/ אירו/ יין

ניתן לקחת משכנתא צמודת דולר או יורו. במקרה זה ההצמדה היא לשער הלייבור+ מרווח מסוים שהוא הרווח של הבנק. אין במסלול זה הצמדה למדד. ההצמדה היא גם לשער הדולר וגם לריבית הלייבור. זה החיסרון של משכנתא במסלול הזה. זה מעלה את רמת הסיכון. נניח שלקחתם הלוואה צמודת דולר והלייבור נשאר קבוע אבל שער הדולר עלה- התשלום החודשי יעלה. אם הלייבור יעלה ושער הדולר יישאר ללא שינוי- התשלום החודשי יעלה. בהצמדה לכסף ישראלי, הלקוח מושפע רק ממדד אחד: בעיקר הפריים או מדד המחירים לצרכן (או מדד אובייקטיבי אחר במסלול של ריבית משתנה). ההיחשפות לשינויים בשערי המט"ח (דולר/יורו) משמעותית למי שזוכר את הדהרה של היורו למעלה בשנים האחרונות. ניתן "להתחסן" בפניה, בקרב מי שקונה דירה להשקעה. במידה והדולר עלה, גם שכר הדירה (הנקוב לרוב בדולרים) עולה. מה קורה אם שער הדולר יורד? תלוי בבנק. יש בנקים שקובעים רצפה. אם הדולר ירד מתחת לשערו ביום חתימת הסכם ההלוואה, הבנק עדיין ייקח לפי השער ביום ההסכם. הלקוח במקרה זה לא ייהנה מהורדת הריבית.

יש בנקים שמוותרים על נושא הרצפה. למען הסר ספק, אם אתם לוקחים משכנתא צמודת מט"ח, התשלום הוא בשקלים. לא צריך לקנות מט"ח בשביל לשלם את המשכנתא. מי שלוקח הלוואה צמודת דולר או יורו, דומה למי ששוכר דירה. הוא יודע שהמשכנתא שלו נקובה בדולרים או ביורו, והיא יכולה לעלות או לרדת לפי שער המטבע (תוך התייחסות לנושא הרצפה, כאמור).

האם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר/ יורו/ יין יפני מסלול צמוד דולר

כיום באופן שנחשב לסותר את חוקי הכלכלה, הריבית בארה"ב גבוהה מהריבית בישראל (פער ריביות שלילי). בנוסף לכך, מי שלוקח ריביות צמודות דולר נחשף לשינויים בשער הדולר. בשורה התחתונה: למי שלא מרוויח בדולרים – קשה לראות את התועלת שתצמח לו ממסלול זה כיום (היו תקופות בעבר בהם היה מאוד אטרקטיבי). צמוד יורו: כיום הריבית בשוק האירו נמוכה בכ- 1% מהריבית הנהוגה בארץ. ניתן לבדוק את המסלול – שוב חשוב לראות מה הכיוון של הריבית על היורו (בחודשים האחרונים היא נמצאת במגמת עליה). יש לשים לב לנושא הרצפה אליו התייחסתי בפרק העוסק בהלוואה זו.

מסלול צמוד יין יפני

מסלול שפתוח היום בעיקר בבנקים הקטנים. הריבית על היין שומרת כבר מספר שנים על יציבות נמוכה ביותר (0.5%). הריביות שניתן היום להשיג במסלול זה הם נמוכות ביותר ביחס לכל השוואה. הבנקים מציעים את זה המסלול בשילוב מסלולים עם ריבית קבועה או פריים – דבר שמקטין את הסיכון.

המלצה: השתמש ב-ייעוץ משכנתאות בלתי תלוי.