מסי ועד – מחסנים

אצלנו בבניין יש מחסנים הרשומים בטאבו שמעולם לא שילמו מסי ועד בית. האם ניתן לגבות מבעליהם 7 שנים אחורה?

מחסן שהינו חלק מדירה אינו משלם מס ועד אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון מפורש. מחסן שהינו יחידה עצמאית לכאורה צריך לשלם אך עדיין יש מקום לבדוק את התקנון.

3 מחסנים רשומים בנסח הטאבו כתת חלקות ובבעלות עצמאית.
המחסן הרביעי התווסף לגודל במ"ר של הדירה שבבעלותה כפי הרשום בנסח הטאבו.

סעיף ה´, בתקנון המוסכם, היחיד שמצאתי שמתייחס לשימוש המחסנים:
"המחסנים שנרשמו כיחידות משנה 1/138 – 3/138 ישמשו אך ורק לצורך אחסון בלבד,ולא לכל מטרה אחרת כגון: מסחר, דיור וכיו"ב.

כמו כן מצוין בתקנון שההוצאות יחולו על בעלי הדירות לפי שטח רצפתה של כל דירה ודירה לסך הכל שטח הרצפות של כל הדירות.
מה אפשר ללמוד מכך לגבי המחסנים? גם זו הרביעית?
האם הם צריכים להשתתף בהוצאות התחזוקה והתיקונים באופן מלא, כמו הדירות (גם אם הם נמצאים בקומת הכניסה)?
תודה

שלושת המחסנים הרשומים כתת חלקה נפרדת חייבים בהשתתפות בהוצאות בהתאם לשטח הרצפה שלהם,מכיון שעל פי ההגדרות בסעיף 52 לחוק המקרקעין הם נחשבים ל"דירה" . המחסן הרביעי (הצמוד לאחת הדירות) לא נחשב לענין שטח הרצפה של אותה הדירה.

שהמחסן הרביעי לא רשום כהצמדה אלה דווקא כחלק מהשטח הכולל של הדירה.
לדוגמא, בשרטוט בעמודה של התאור רשום דירה ומחסן, בעמודה שטח הרצפה במ"ר שמחולקת לשלוש תת עמודות (הדירה, המחסן, סה"כ שטח במ"ר) רשום: הדירה 65, המחסן 15, וסה"כ שטח במ"ר רשום 80. כך גם בנסח הטאבו רשום שגודל הדירה הוא 80 מ"ר.
לפיכך אני מבין שהמחסן כן נחשב לשטח הרצפה של אותה דירה.

למיטב הבנתי על אותה דירה עם המחסן הרביעי לא אוכל לגבות אחורנית (הם כן שילמו מסי ועד בית אך נעשת טעות בתחשיב)
השאלה שלי בעינה עומדת, האם אוכל לגבות רטרואקטיבית 7 שנים אחורה מבעלי המחסנים?
תודה

הוא לא חייב בהכרח תשלום מיסי ועד בית כמו דירה.
כדי שמחסן יהיה חייב בתשלום מיסים כמו דירה צריכים להתקיים שני תנאים מוקדמים –

הראשון – רישום המחסן כתת חלקה עצמאית.

והשני – קיומו של תקנון מוסכם הקובע במפורש ששיטת התשלום בבניין הזה היא לא על פי שטח רצפת הדירה הייחסי – אלא חלוקת תשלום שווה בשווה בין כל תת החלקות.

במקרה הזה אומנם נרשמו מחסנים כתת חלקות נפרדות, אבל לא נאמר שהתנאי השני מתקיים – קרי – שקיים תקנון מוסכם ושנקבעה בו חלוקת תשלום שלא על פי חוק המקרקעין, אלא שווה בשווה.

ראה לעניין זה פסק הדין של בית המשפט המחוזי הקובע זאת.

קרא שוב את תשובתו של עו"ד שחל, המציין שהדבר מותנה ברישומי התקנון המוסכם.

אדרבא, הוא קובע את עצם חובת התשלום בגין המחסנים מכח סעיף 58 לחוק ולא מכח התקנון המוסכם. ראי ציטוט מהפסקה האחרונה בסעיף 6 לפסה"ד:
"חובת המערערת לשאת בהוצאות הניהול כבעלת שתי יחידות משנה, כאמור לעיל, מכח הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, אינה מתפוגגת…"
(התקנון המוסכם קובע במקרה שנדון בפסה"ד את אופן החלוקה כחלוקה שווה, אבל באותה המידה יכול היה לקבוע חלוקה שונה,גם על פי שטח הרצפה,כפי שקובע התקנון המוסכם במקרה של השואל).

ראשית – אתה מתייחס לפסקה האחרונה של סעיף 6, העוסק בלעדית בשאלה – האם "נוצר" פטור מתשלום מס ועד בית בשל אי-גבייתו במשך שנים ארוכות.
על כך באה התשובה בפסקה האחרונה הנ"ל של סעיף 6, לאמור:

"חובת המערערת לשאת בהוצאות הניהול כבעלת שתי יחידות משנה, כאמור לעיל, מכח הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, אינה מתפוגגת, אך משום שהיא נמנעה מתשלום הוצאות אלה במשך שנים ארוכות"

ושנית – סעיף 58, לעניין עצם חובת התשלום, כולל גם את התקנון המוסכם שמופיע בתוך ס´ 58 הנ"ל. התקנון המוזכר שם יכול רק לקבוע "שיעור" אחר.

ושלישית – לעניין גבייה על פי השיעור הייחסי של ס´ 58, הרי ידוע הדבר שעל מחסן הצמוד לדירה אין תשלום. ולמה? האם בתוך סעיף 58 נאמר שעל מחסן צמוד לדירה לא משלמים? לא-ולא!!!!
אז למה לא מכלילים את המחסן, חניה, גג, גינה וכו´ בשטח הדירה לצורך מס ועד-בית? מהיכן קיים "הפטור-המוזר" הזה? זאת אני משאירה לך בתור שיעורי בית.

ורביעית – כאשר לדוגמא צמוד לדירה מחסן שלא רשום כתת-חלקה נפרדת, לעומתה דירה שניה, שלה מחסן שכן רשום כתת-חלקה נפרדת, על שתיהן חל ס´ 58 הפוטר מתשלום עבור מחסן – אלא אם יש תקנון מוסכם הקובע במפורש אחרת (קרי: ביטול הפטור מתשלום על מחסן) ובפסק הדין הזה יש.

שעל פיה "מחסן שהינו יחידה עצמאית לכאורה צריך לשלם אך עדיין יש מקום לבדוק את התקנון". קרי ,אולי התקנון המוסכם יפטור מתשלום, ולא להיפך,כדברייך).

כדי לסבר את אוזנו של מי שלא קרא אותו, מדובר על פרוייקט יוקרתי (צמרות בהרצליה) שבו שלשה בניינים , חברת ניהול , שומר וברכת שחייה ובהתאם דמי ועד שעמדו אז (2007) על כ900 שח לחודש .התקנון המוסכם קובע חלוקה שווה בין הדירות. (כיום זה כנראה יותר, יש לי קרובים שגרים בבפרוייקט צמרות ב´ השכן ושם גובים מעל 1500 שח בחודש).
חוק המקרקעין מגדיר כ"דירה" גם מחסן הרשום כתת חלקה עצמאית, היות וכך קבע פסק הדין שמחסן כזה בגודל 5 מ"ר חייב בדמי ניהול ככל הדירות, דהיינו 900 ש"ח בחודש, זאת בעוד המחסן לא נהנה מאותם שרותי ניהול שמהן נהנות שאר הדירות והם הגורמים לדמי הניהול היקרים, ומחסן זהה הרשום כהצמדה לדירה אחרת אינו חייב כלל בתשלום.

לדעתי האישית כל עוד מדובר בדירות המשמשות למגורים אז גם אם יש בניהן הבדלי גודל ניכרים (שבין 3 ל-5 חדרים) עדיין יש לקבל את התקנון כפשוטו , אבל במקרה הזה חוסר הפרופורציות והעיוות זועק ומוטב היה לו פסק הדין היה מתייחס לעניין חוסר הצדק וגם אם קבע את מה שקבע (כי התקנון חד משמעי) היה ממליץ לתובעים להסתפק בתשלום הגיוני וממליץ לשנות את התקנון.