מכירת דירה בתום לב

בעסקי מקרקעין ומכר דירות, במיוחד כשמדובר בנכס שאינו נרכש מחברה קבלנית אלא "יד שניה" ויותר, נפוצה התופעה של אי התאמה בין גודל הנכס למעשה לבין שטחו כפי שהוא רשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או כפי שהוא רשום במסמכי הרשות המקומית.
אמנם יש מרווח מסוים של סטייה בשטח הדירה אשר לא ייחשב לאי התאמה; סטייה הנובעת מההבדלים שבין שיטות חישוב השטח לצורך היתר בנייה, לצורך רישום בטאבו, לצורך גביית ארנונה וכיוצא בזה, אולם ההבדלים בין שיטות החישוב יכולים להגיע לכדי אחוזים ספורים בלבד, ואינם מגיעים לממדים של עשרות אחוזים.

כאשר ההבדל בין שטחה של הדירה בפועל לבין השטח הרשום הוא עשרות אחוזים – צריך לבדוק את מקור אי ההתאמה כדי ליישב את העניין.

כאשר ישנה אי התאמה – נניח כי נמכרה דירה ששטחה בפועל הוא 100 מ"ר ואילו שטחה לפי רישומה בלשכת רישום המקרקעין הוא רק 40 מ"ר – אי התאמה שנתגלתה רק אחרי ביצוע העסקה – יטען המוכר כי הנכס היה גלוי וידוע בגודלו לקונה וכי היה על הקונה לבדקו, ואילו הקונה יטען כי הוטעה בכך שנמכר לו נכס ללא היתר בנייה וללא רישום מלא ואמיתי בלשכת רישום המקרקעין וכי חובת הגילוי חלה על המוכר.

בבקשת רשות ערעור 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי בית המשפט העליון, לא פורסם, מובא להלן, דובר על דירת שני חדרים שגודלה בפועל היה 52 מ"ר ואילו שטחה הרשום – 37 מ"ר בלבד.
הפרש כה משמעותי מהווה לכל הדעות אי התאמה ברורה.

בית המשפט [השופט א' רובינשטיין] התייחס בפסק דינו לחובת הגילוי החלה על המוכר ופסק:

"חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם (ראו ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141 (1976) – השופט בייסקי, בדעת רוב; ע"א 373/80 וופנה נ' אוגש, פ"ד לו(2) 215 (1981) – השופט, כתארו אז, שמגר (להלן עניין אוגש); ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין נ' פינק, פ"ד מד(1), 226 (1990) – השופט ד' לוין; ראו לאחרונה גם ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל נ' צוניאשוילי (טרם פורסם, ניתן ביום 24.6.07) – השופטת ארבל; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך ב 796-784 (1991). בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (1993) אמר הנשיא שמגר: "לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת" (בעמ' 361); כן ראו בהקשר זה ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 347-346 (2005) – השופטת ארבל). כך נקבע גם לגבי המקרה דידן בבתי המשפט הקודמים, ואיני מוצא מקום להתערבות בקביעה זו".

בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות אלו, בהן המוכר לא גילה לקונה שמדובר בדירה אשר אין לגביה היתר בניה – פרט מהותי אותו מסתיר המוכר מהקונה, מפר המוכר את חובת הגילוי המוטלת עליו ומטעה את הקונה, דבר המצדיק ביטול הסכם; זאת מהטעם שלו היה הקונה יודע מראש כי אין לדירה היתר בניה, יתכן שלא היה קונה את הנכס כלל.
כפועל יוצא מביטול החוזה, יקבל הקונה את הכספים ששילם וכן פיצוי כספי בשל החוזה שבוטל בגלל מו"מ שלא בתום לב והטעיה, להבדיל מחוזה שבוטל עקב הפרה.

ביהמ"ש היה ער לכך שתיתכן חפיפה בין ביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו לבין ביטולו מחמת הפרה.

להבהיר:
על פי חוק החוזים חלק כללי, משנפל פגם בחוזה בנסיבות המנויות שם, לרבות כריתתו בחוסר תום לב ותוך כדי הטעיה, רשאי הנפגע לבטלו והתרופה – בנוסף להשבה – תהא פיצויים בגלל נזקי המשא ומתן.

לעומת זאת, אם חוזה הופר לאחר כריתתו, תהא התרופה פיצויים עקב ההפרה ותוצאותיה, שבדרך כלל יהיו בהיקף כספי יותר משמעותי משיעור הפיצויים בגלל נזקי המו"מ.

הפיצויים משולמים בין אם החוזה מבוטל ובין אם הוא נאכף, לפי הנסיבות, וכן יתחשב ביהמ"ש בפיצויים קצובים מראש בחוזה כאשר החוזה כולל סעיף בדבר פיצוי מוסכם.

לא מדובר בהכרח בהפרה שהוגדרה בחוזה כהפרה יסודית. גם הפרת חוזה שאינה יסודית יכולה להיות משמעותית, הן לצורך ביטול והן לצורך פיצוי.

ראה להלן דברי ביהמ"ש בפסק דין ברנס בעניין זה:

"במקרה דנא סעיף 4 לחוזה עיגן את הצהרות הצדדים, ובסעיף מצהיר המבקש, כי "אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר, וכי מסר לידי הקונה את כל הפרטים ו/או המידע הנדרש בקשר עם קניית הדירה". בדבר זה נמצאה הפרה, והיא ראויה כלשעצמה לפיצוי. נכון הוא שסעיף 4 לא נמנה בין סעיפי ההפרה היסודית המנויים בסעיף 10, ועל כן הפיצוי הנפסק אינו צריך לכאורה להיות בהכרח בגובה הפיצוי המוסכם. ואולם, מן ההשתלשלות הכוללת של הפרשה, אין ספק כי היה מרכיב פגום ובעל אופי מהותי בהתנהגות המבקש, במה שהוטעה המשיב ובאי הגילוי ובעגמת הנפש והפסד הזמן שנגרמו לו; ולכן גם אם הפיצוי הכולל אינו נמוך, אין הוא גורם עוול כזה המצדיק ערעור בגלגול שלישי לבית משפט זה, שכן אין בו שאלה ציבורית או משפטית חשובה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123, 128 (1982) – מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר)."

עיננו הרואות כי בית המשפט רואה את מכר הדירה ללא גילוי דבר רישויה – בחומרה, כאשר האצבע המאשימה היא כלפי המוכר, אשר חלה עליו חובה לגלות את האמת לגבי הנכס שבבעלותו, ולא כלפי הקונה אשר אמור לבדוק את הדירה. יש להניח כי הגילוי הנדרש אינו רק קיומו של היתר בנייה אלא גם התאמת ההיתר למציאות, רישום בטאבו התואם את הנכס, ונושאים אחרים המשפיעים על חוקיותו וערכו של הנכס.
מבחינתו של הקונה, חזקה על המוכר כי הוא מוכר את דירתו בתום לב ותוך גילוי כל הפרטים הרלוונטיים, שבכללם כמובן גם היתר הבנייה והרישום בלשכת רישום מקרקעין.

בבית המשפט העליון
רע"א 2324/07
כבוד השופט א' רובינשטיין בפני:
עובדיה יוסף ברנס המבקש:
נ ג ד
יהודה לבדנסקי המשיב:
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי
בתל אביב בתיק ע"א 1521/04 שניתן ביום 31.1.07 על-ידי
סגנית נשיא הילה גרסטל, והשופטים עוזי פוגלמן ואילן ש' שילה

בשם המבקש: עו"ד רון אופיר, עו"ד שי רובינשטיין
בשם המשיב: עו"ד בת שבע אדיב

החלטה

א. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא גרסטל והשופטים פוגלמן ושילה) מיום 31.1.07 בע"א 1521/04, בו נדחה ערעור המבקש על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט קידר) מיום 18.12.03 בת"א 74606/01, אשר בגדרו נתקבלה בחלקה תביעת המשיב.

ב. בין המבקש למשיב נכרת, ביום 4.6.01, הסכם (להלן ההסכם) למכירת דירה בת שני חדרים וחצי בקומת הקרקע של בית-דירות ברחוב יהודית 8 ברמת גן (להלן הדירה). עובר לכריתת ההסכם הציג המבקש – המוכר – למשיב, הקונה, את הדירה כבנויה על-פי היתרים כדין, לרבות שינויים שנעשו בה, ובכללם יציאה מן הדירה לגינה שהיותה, כמשתמע מהצגתה, חלק מן הנכס. לאחר חתימת ההסכם נתברר למשיב – לאחר ביקור שערך בדירה בחלוף יומיים מיום החתימה, ובעודו שוהה בגינה נשפכו מים לעברו על ידי שכנים אלמונים – כי שטחה של הדירה בהיתר הוא 37.1 מטרים רבועים (לעומת כ-52 מטרים רבועים בפועל); זאת – ללא היתר בניה לשינויים שנעשו ולשטח העודף, והוא אינו כולל את הגינה. המשיב הודיע למבקש ביום 22.6.01 על ביטול ההסכם עקב מרמה, מצג-שוא והטעיה.

ג. המשיב תבע את המבקש בבית-משפט השלום, להשבת כספי המקדמה ששילם במסגרת ההסכם בסך 5,000 דולרים, וכן להחזר הוצאות שהוציא לצורך ההסכם בסך 8,178 ש"ח, ועוד תבע פיצוי מוסכם לפי הוראת סעיף 10 להסכם בסך 15,000 דולרים, ופיצויים בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ש"ח. המבקש תבע את המשיב בתביעה שכנגד לתשלום פיצויים עקב נזקים שנגרמו לו עקב ביטול ההסכם. בית המשפט קיבל את תביעת המשיב ברובה, ודחה את התביעה שכנגד בקבעו, כי המבקש הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו והטעה את המשיב, בין היתר משלא גילה לו שהשינויים בדירה נעשו ללא היתר בניה כנדרש. נקבע, כי על המבקש להשיב למשיב את הסכום ששולם על חשבון הדירה בסך 5,000 דולר, לשלם לו את סך ההוצאות שהוציא, וכן את סכום הפיצויים המוסכמים בסך בשקלים השוה ל-15,000 דולרים.

ד. המבקש עירער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, בית המשפט דחה את הערעור בקבעו, כי המבקש הפר את חובת הגילוי לגבי שינויי הבניה – לגביהם נקבע, בהסתמך על חוות דעת שמאי ועל עדות פקידת-העיריה בבית משפט השלום, שהם טעונים היתרי בניה – ויצר מצג-שווא כלפי המשיב ביחס לחוקיותם. כן נקבע, כי היה חוסר תום-לב בהתנהגות המבקש ביחס לגינה, ובפרט בהצגתו אותה כנכס המשביח את הדירה ומשמש אותו באופן יומיומי, ובהימנעותו מחשיפת הקשיים הנובעים מעמדת השכנים ביחס לשימוש שהוא עושה בה. מכאן הבקשה הנוכחית.

ה. בבקשה נטען, כי העניין מעורר שאלות בעלות חשיבות כללית ומיוחדת החורגת מתחומם של הצדדים ומצדיקה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי. ראשית נטען, כי אף בהנחה שאמנם הוטעה המשיב, לא הוכח כי הטעייתו או טעותו עמדו בבסיס חתימתו על ההסכם, בפרט בהתחשב בכוונתו המוצהרת של המשיב בעת הרלבנטית לבדוק את נכונות המצגים. שנית נטען, כי הפרשנות שניתנה להסכם על-ידי בתי המשפט הקודמים מחילה על צד אחד לחוזה – המבקש – חובה דקדקנית ביחס להצהרותיו בהסכם ובשלב המשא ומתן, ומשחררת את הצד השני, כנטען, מהצהרותיו בדבר בדיקת הנכס בשלב הטרום-חוזי ובהסכם, ואף מהגדרת הממכר לפי ההסכם. שלישית נטען, לעניין הפיצויים המוסכמים, כי חיוב המבקש בתשלומם בטעות יסודו, שכן התנהגות המבקש כפי שקבעוה בתי המשפט הקודמים, אינה בחזקת הפרה יסודית של ההסכם, וככל שהיא מיוחסת לשלב ניהול המשא ומתן, כלל אינה חלק מן ההסכם. בהקשר זה טען המבקש, כי אפילו יונח שראיית המצג המטעה כחלק מן ההסכם נעשית על בסיס סעיף 4.1.3 בהסכם – קרי, הצהרת המוכר כי מסר לידי הקונה את כל הפרטים והמידע הנדרש – סעיף זה אינו מוגדר כתניה יסודית בהקשר הפיצויים המוסכמים.

ו. נתבקשה תשובה, לעניין גובה הפיצויים שהושתו על המבקש. המשיב תומך יתדותיו בפסיקת בתי המשפט הקודמים, כמו גם בהלכות שנפסקו בבית משפט זה לעניין שיעורם של פיצויים מוסכמים סבירים. נטען, כי הפיצויים המוסכמים שנקבעו בסעיף 10 להסכם מוקנים למשיב על בסיס הקביעה, כי המבקש הציג בפניו מצג-שוא, הטעהו, נהג כלפיו בחוסר תום לב והפר הפרה יסודית את ההסכם. כן נטען, כי סעיף הפיצויים המוסכמים בהסכם מעיד על אומד דעתם של הצדדים להכליל "חבילת סעדים מוסכמת", הכוללת ביטול ההסכם והשבת הכספים ששולמו במסגרתו, תשלום הנזקים המוכחים שנגרמו וכן פיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בלא צורך בהוכחת נזק. עוד נטען, כי אף המבקש עצמו הצהיר שסכום הפיצוי המוסכם סביר בנסיבות המקרה, וכי סבירותו של סכום הפיצוי המוסכם נלמדת גם אובייקטיבית מתוך שיעורו – כשמונה אחוזים ושליש מן התמורה הקבועה בהסכם.

ז. לאחר העיון בבקשה ובתגובה ובנספחיהן חוששני שאין בידי להיעתר לה. מלכתחילה סברתי, כי העניינים שהועלו על ידי המבקש – פרט לעניין הפיצויים המוסכמים שבו התבקשה תשובה, כאמור, והוא יפורט לקמן – אינם מצדיקים התערבות, לא בערעור בגלגול שלישי ולא לגופם של דברים. אכן, באי כוח המבקש, לא כיוונו את הבקשה כנגד קביעותיהם העובדתיות של בתי המשפט הקודמים בדבר קיומם של מצגים מטעים מצד המבקש כלפי המשיב, אולם גם ככל שהבקשה מכוונת לשאלת היחס בין מצגים אלה לבין ההתקשרות בהסכם, דומני כי המדובר בקביעות על סמך התרשמותו הבלתי אמצעית של בית משפט השלום מן העדים שבאו בפניו; במרבית המקרים אין ערכאת ערעור, ודאי לא בגלגול שלישי, מתערבת בכגון דא (ראו רע"א 7138/98 בניסטי נ' אלום עשת (אומן) בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 27.3.00) – הנשיא ברק; רע"א 6474/99 צוקרמן נ' פאלוך (לא פורסם, ניתן ביום 15.11.99) – הנשיא ברק; רע"א 7510/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנין בע"מ נ' עו"ד הורביץ (לא פורסם, ניתן ביום 9.9.07) – פסקה ז' והאסמכתאות דשם).

(2) אף את טענת המבקש לגבי חובת הגילוי המוטלת עליו בפסקי הדין של בתי המשפט הקודמים אין להלום. חובת הגילוי המוטלת על צד המנהל משא ומתן לקראת חוזה הוכרה ועוגנה היטב בפסיקת בתי המשפט, והפרתה עלולה להגיע, בנסיבות מסוימות, כדי מצג-שוא והטעיה המקימים זכאות לביטול ההסכם (ראו ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים נ' אהרוני, פ"ד ל(2) 141 (1976) – השופט בייסקי, בדעת רוב; ע"א 373/80 וופנה נ' אוגש, פ"ד לו(2) 215 (1981) – השופט, כתארו אז, שמגר (להלן עניין אוגש); ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין נ' פינק, פ"ד מד(1), 226 (1990) – השופט ד' לוין; ראו לאחרונה גם ע"א 9044/04 מיסטר מאני ישראל נ' צוניאשוילי (טרם פורסם, ניתן ביום 24.6.07) – השופטת ארבל; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך ב 796-784 (1991). בע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (1993) אמר הנשיא שמגר: "לדידי, לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המשא ומתן. אם לא יעשה כן יש בכך הטעיה כפשוטה. מובן שגם חובת תום הלב מחייבת זאת" (בעמ' 361); כן ראו בהקשר זה ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 347-346 (2005) – השופטת ארבל). כך נקבע גם לגבי המקרה דידן בבתי המשפט הקודמים, ואיני מוצא מקום להתערבות בקביעה זו.

ח. נמצא, איפוא, כי משנקבע שהמבקש הפר את חובת-הגילוי המוטלת עליו והטעה את המשיב, ביטולו של ההסכם על-ידי המשיב נעשה בדין, מחמת פגם ברצונו בעת הכריתה. בדין גם חויב המבקש בהשבת סכום המקדמה ששילם לו המשיב, כתוצאה מסתברת של הביטול, וכן מסתבר חיובו לשלם למשיב את הסכומים שהוציא האחרון לצורך מימוש ההסכם.

ט. התלבטתי באשר לפיצויים המוסכמים, ועל כן נתבקשה לגביהם תשובה. המדובר במהות בחוזה שבוטל מחמת פגם בכריתתו, ו"לא הרי ביטול חוזה מכוח פגם הנופל בכריתתו, כהרי ביטול חוזה מכוח הפרתו" (ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 574 (1979) – השופט, כתארו אז, ברק; ראו עוד על הבחנה זו אצל אורי ידין חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (מסדרת פירוש לחוקי החוזים, בעריכת גד טדסקי, 1985) בעמ' 38, 67; שאול מנהיים, "ביטול חוזה מחמת הטעיה ותוכן החוזה", הפרקליט ל"ז 477 (1986); דוד קציר, תרופות בשל הפרת חוזה – חלק א' (להלן קציר א'), 5-3 (1991); דוד קציר, תרופות בשל הפרת חוזה – חלק ב' (להלן קציר ב'), 627-622 (1991); מיגל דויטש, ביטול חוזה בעקבות הפרתו 23 (1993)). הנמקת בתי המשפט הקודמים בתיק דנא בוססה על עילות ההטעיה וחוסר תום לב במשא ומתן (ראו סיכום פסק הדין של בתי משפט השלום בעמ' 18 ופסק הדין של בית המשפט המחוזי בפסקה 5 בעמ' 11-7 ובפרט ס"ק 5.(ח)).

י. ואולם, תיתכן חפיפה בין השניים – ביטול מחמת פגם בכריתה וביטול מחמת הפרה – כאשר המצג הטרום-חוזי מעוגן בחוזה (ראו גבריאלה שלו פגמים בכריתת חוזה (מסידרת פירוש לחוקי החוזים, בעריכת גד טדסקי, 1986) בעמ' 173; מנהיים, בעמ' 479; קציר ב', בעמ' 626). במקרה דנא סעיף 4 לחוזה עיגן את הצהרות הצדדים, ובסעיף מצהיר המבקש, כי "אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר, וכי מסר לידי הקונה את כל הפרטים ו/או המידע הנדרש בקשר עם קניית הדירה". בדבר זה נמצאה הפרה, והיא ראויה כלשעצמה לפיצוי. נכון הוא שסעיף 4 לא נמנה בין סעיפי ההפרה היסודית המנויים בסעיף 10, ועל כן הפיצוי הנפסק אינו צריך לכאורה להיות בהכרח בגובה הפיצוי המוסכם. ואולם, מן ההשתלשלות הכוללת של הפרשה, אין ספק כי היה מרכיב פגום ובעל אופי מהותי בהתנהגות המבקש, במה שהוטעה המשיב ובאי הגילוי ובעגמת הנפש והפסד הזמן שנגרמו לו; ולכן גם אם הפיצוי הכולל אינו נמוך, אין הוא גורם עוול כזה המצדיק ערעור בגלגול שלישי לבית משפט זה, שכן אין בו שאלה ציבורית או משפטית חשובה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123, 128 (1982) – מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר).

י"א. בסופו של יום איני נעתר איפוא לבקשה. עם זאת, נוכח האמור מעלה בקשר לגובה הפיצוי, איני רואה מקום לחייב בהוצאות בערכאה זו.

ניתנה היום, ח' טבת התשס"ח (17.12.07).

ש ו פ ט