הבנו שהדרך הקלה ביותר להגיע למצב שבו הגג שייך רק לנו וכך נוכל למכור אותו ללא הסכמת הדיירים בבניינים האחרים ובלא שנצטרך להתחלק עמם בסכום המכירה (שכן אז לא יהיה בידינו מספיק כסף לשיפוץ הבניין) – היא ע"י שינוי התקנון והצמדת כל חלק ברכוש המשותף שבתחומי כל מבנה לדירות שבאותו מבנה בלבד. הבנו שבמצב כזה כל גג יהיה שייך רק לדירות שבבניין שלו, וכך כמובן גם לגבי הגג בבניין שלנו אותו נוכל למכור כרצוננו והדייר יוכל להצמיד את הגג לדירתו בטאבו על סמך הסכמת הדיירים בבניין שלנו בלבד ולשלם את כספי המכירה להם בלבד.
א) האם הבנו נכון?
ב) מה הוא הרוב הדרוש לשם ביצוע שינוי כזה בתקנון – האם שני שלישים מכל הדיירים בארבעת הבניינים או כל הדיירים בכל ארבעת הבניינים?
תודה על העזרה
הדבר צריך להעשות ע"י רישום תקנון מוסכם בטאבו, על פי הקבוע בסעיף 62 לחוק הנ"ל.
בתקנון המוסכם אתם תצמידו את הגג של האגף שלכם – לאגף שלכם בלבד.
לשם כך דרוש רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
"בעלי הדירות" – משמע – של כל ארבעת האגפים של הבניין הקיים.
דוגמא של תקנון מוסכם, בקישור הבא:
אחרי שתתבצע ההפרדה ע"י רישומו של התקנון המוסכם בטאבו,
תצטרכו לרשום תקנון מוסכם שני, רק לאגף שלכם, ושבו
תקבעו את מכירתו של הגג (הצמדתו לדירה מסוימת).
בהצלחה.
……………………………………………………………………………………………………………………………………….
החוק מגביל שינויי תקנון מסויימים לרוב של 100%: אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
לכאורה לפי סעיף זה יש צורך ב 100% הסכמה של כל הדיירים מכל הבניינים כדי לעשות את התיקון בתקנון (המצמיד כל חלק משותף לבניין בו הוא נמצא ומאפשר לבניין למכור חלקים מממנו על דעת דייריו בלבד), שכן אחרת לא נוכל למכור את הגג לדייר בקומה העליונה.
תודה על העזרה
החוק מגביל שינויי תקנון מסויימים לרוב של 100%: אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
לכאורה לפי סעיף זה יש צורך ב 100% הסכמה של כל הדיירים מכל הבניינים כדי לעשות את התיקון בתקנון (המצמיד כל חלק משותף לבניין בו הוא נמצא ומאפשר לבניין למכור חלקים מממנו על דעת דייריו בלבד), שכן אחרת לא נוכל למכור את הגג לדייר בקומה העליונה.
תודה על העזרה
רק לדירות של האגף שלם (וכך גם לגבי שאר האגפים).
וההצמדה השניה היא של הגג של האגף שלכם לדירה פלונית באגף שלכם.
בקשר להצמדה הראשונה (ס´ 59 לחוק)
אין מדובר בהצמדה "לדירה פלונית" אלא הצמדה של רכוש
משותף ל-"כלל הדירות" שבאותו אגף, ולכן על פי סעיף 62 לחוק
דרוש לדעתי רישום תקנון מוסכם ברוב של בעלי דירות
שלהן צמודים 2/3 של הרכוש המשותף של כלל הדירות מכל ארבעת האגפים.
אבל שים לב לכך שהדרישה אף "קלה" יותר, כי על פי הקבוע בסעף 59(ב) גם אם אין לכם רוב מספיק של בעלי דירות
כדי לבצע את חלוקת הרכוש לפי אגפים (אותם דירות שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף),
אתם רשאים חרף כל זאת להביא את הבקשה לפני המפקח והוא רשאי
לקבוע חלוקת הרכוש לפי אגפים כבקשתכם מכוח סמכותו השיפוטית לעשות זאת.
לעומת זאת, ההצמדה השניה של הגג "לדירה פלונית" באגף שלכם,
חייבת להיות בהסכמתם של 100% של בעלי הדירות אבל רק מהאגף שלכם בלבד.
דרישת ההסכמה של 100% מבעלי הדירות להצמדה השניה היא מכוח ס´ 62 לחוק כי כאן מדובר בהצמדה "לדירה פלונית".
ולסיכום: ההצמדה הראשונה היא – לא – ל"לדירה פלונית" ולכן
מספיק רוב של בעלי הדירות שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף. בעוד שההצמדה השניה היא – כן – ל"דירה פלונית"
ולכן במקרה זה דרוש רוב של 100% של בעלי הדירות מהאגף שלכם.
מקווה שעכשיו יותר ברור (אולי).
………………………………………………………………………………………………..
