טרם ניתן פסק דין בנושא. (אמור להינתן בקרוב)
בעל הדירה מכר את דירתו והדיירים אינם יודעים למי נמכרה הדירה.
מה יעלה בגורל פסק הדין, אם זה יחייב את בעל הדירה הראשון לפרק ולהרוס את כל הבניה שביצע. (והרי הוא כבר לא בעל הנכס)
*(יתכן בסבירות גדולה שבעל הדירה הסתיר נושא זה מהקונה)
האם מימוש פסק הדין יחול על בעל הדירה החדש?
אציין שהבניה שבוצעה הינה גדולה ויקרה והעלות להחזיר את המצב לקדמותו תהיה לא מבוטלת.
תודה רבה
אציין שהבית עדיין אינו רשום בטאבו עקב פשיטת רגל של היזם.
הבית מנוהל על ידי כונס נכסים במקום היזם זה מספר שנים ולא נראה באופק מתי אם בכלל ירשם הבית בטאבו.
גם בפניות אל הכונס במכתבים הוא אינו עונה או מתייחס.
רישום בעלי הדירות נמצא אצל הכונס ורישום במקביל במנהל מקרקעי ישראל.
ישנו קושי אמיתי לברר את סוגיית בעל הנכס החדש.
עם זאת תשובתך חלקית ולא עונה על השאלה האם ניתן לאכוף את פסק הדין על בעל הדירה החדש?
אני יוצא מנקודת הנחה שהקונה אינו מודע להליך המשפטי שמתנהל מול המוכר ויתכן שתהיה לו עילת תביעה בעתיד מול המוכר.
אודה מאוד התייחסות של שאר ותיקי הפורום כמו דינה רוטשטיין צפוסר וכמובן עו"ד שחל
תודה רבה
לכן,הייתי הולך על עצתו של רונשטיין(בודקים באינטרנט לפי גוש וחלקה.באתר משרד המשפטים זה עולה 10 שקלים).אתה גם יכול לבקש מהמפקחת שתוציא לכונס צו לגלות את פרטי הרוכש,אם הוא מתעלם מהפניות שלכם.
אולי לדרוש דיון נוסף בעניין אם הדבר אפשרי.
לא לחכות.
2. על סמך מה קבעת שהרעיון מצויין?
3. "יידוע" – כשלעצמו – לא מצריך תגובה כלשהי מצד המפקחת. לא מובן לכן מה תועלת יש בעצם היידוע?
4. האם בעקבות היידוע יש להגיש בקשה אופרטיבית כלשהי למפקחת, ואם כן, מה הסעד האופרטיבי המבוקש?
5. האם לאחר שתיידע את המפקחת שהנתבע אינו בעל דירה בבניין, לא תגרום כפועל יוצא מכך לסילוק התביעה באופן מיידי, בשל חוסר סמכות עניינית של המפקחת לדון בה? (לרבות חיוב בהוצאות משפט לטובת הנתבע שכלל אינו בעל דירה בבניין).
6. האם אתה מצפה שהמפקחת מיוזמתה תחייב את בעל הדירה החדש, למרות שלא היה צד להליך?
זה מה שהיא רוצה?
היא יכולה במשפט אחד לפתור לאנשים בעיות עתידיות,
או לייצר בעיות עתידיות. הכל בחירה שלה.
לכן לדעתי יש ליידע את המפקחת מהסיבות הבאות
(אענה לשאלותיך על פי המ´ הסידורי שלהם):
1) כדי שתדע שיכול להיות שהקונה הפוטנציאלי ימשוך וישגע את בעלי הדירות בטענות שונות וישלח אותם לבית משפט,
שהרי הסגת גבול יכולה להיות מוגשת גם בבית משפט שלום.
2) על סמך זה שאם הייתי מפקח, הייתי שמח לעזור לנפגע
ומנסה למנוע הדיינות נוספת בגין אותה עילה (למרות שמפקחים פועלים הפוך לפעמים). מה שנקרה, סופיות הדיון עד כמה שאפשר.
3) תגובת המפקחת יתבטא בפסק הדין, לא בתגובה לצדדים דווקא.
4) אני לא עורך דין ולא ממוחה לסד"א, אבל המפקחת יכולה לחרוג מסד"א (עד כמה שהדבר נורא לדעתי, כי המפקחים פוגעים באופן אכזרי ובמודע בזכויות הבאים לפניהם), ניתן להגיש בקשה לדיון נוסף, בה שני הצדדים יביאו את טיעוניהם, והמפקחת תחליט מה לעשות. הרי גם ככה המפקחים עושים מה שהם רוצים.
5) ממש לא רואה איך זה קורה. הרי את התביעה הגישו שאר הדיירים. הם רוצים להוציא צו הריסה או משהו כזה. למה שהם ימשכו את התביעה? מי שנתבע הוא בעל הדירה, לא הקונה החדש. (או שלא הבנתי נכון)
6) שהתובעים יבקשו דיון נוסף, יציגו שאלות לנתבע, יבררו את זהות הקונה, ויוציאו לו הודעת צד ג´. המטרה לא לבזבז את זמנה של המפקחת פעמיים.
סתם שאלה:
למה שהמפקחת לא תכתוב בספ"ד משהו בסגנון "למען הסר ספק, צו ההריסה/עשה תקף לנתבע ולכל רוכש דירה עתידי".
(אני מאוד מעריך את הידע והמקצועיות הניכרים בתשובות
שלך בפורום)
על פי השירשור נראה שנושא זה לא נשאל בעבר וישנם פה מחלוקות בין משתתפי הפורום.
שוב, אשמח לשמוע מה דעתך וכיצד עלינו השכנים התובעים לנהוג במקרה הנ"ל.
אציין שאין לנו התובעים כל עניין "להסתכסך" עם הקונה רק בגלל שהמוכר לא יידע אותו בהליך.
אודה לכל התייחסות
מבלי להגרר לווכחנות מיותרת אין ספק שבמצב שנוצר מן הראוי להגיש בקשה למפקחת, עם תצהיר, להוסיף את המידע החדש ואם לא כן המבקש יהיה מושתק גם לעניין ערעור
המפקחת לא תדון במידע החדש ולא תתייחס אליו בפסק דינה כיוון שהוא לא נכלל בכתב התביעה ובכתב ההגנה, ולכן מהווה שינוי חזית הטיעון וחורג מהשאלות שבמחלוקת (פלוגתאות).
ממילא ברור שלא ניתן יהיה להעלות את העניין בערעור, אם הוא לא נכלל בכתבי התביעה וההגנה של הצדיים, וחרג מחזית הטיעון בהליך הדיוני שהתקיים בפני המפקחת.
אם הנתבע הוא האדם הנכון שצריך לתבוע, אין שום צורך להעלות את המידע החדש בפני המפקחת. אם הוא לא האדם הנכון (כיוון שהוא לא בעל הדירה) אפשר שהמפקחת תדחה את התביעה באופן מיידי ותחייב את התובע בהוצאות המשפט של הנתבע, כי אין בסמכותה לנהל משפט נגד מי שאינו בעל דירה.
חלפו הימים שבפורום זה התאפשר להשתלח או להתבטא בצורה חריפה מול משתתף אחר.
שבת שלום
כמו כן, ממתי למפקחים אכפת מסדר דין, שם יכולים
לסטות מסדר שין ולעשות מה שבא להם,
ובענייני, בהליך מול המפקחת, הנתבעים שינו מאה פעם חזית,
לא היה קשר ולא קל שבקלים בין טיעוניהם בכתב ההגנה
לבין עשויוןתיהם, ולראיות ולסיכומים.
כל ההליך היה ביזיון אחד גדול, איך את בכלל מעלה
נושא כמו שינוי חזית אצל המפקחים.
מה שכתבת לגבי התנהלות המפקחים בעניין שינוי חזית
העלה בי צחוק מר.
אני חושב שאת מפקחת לפי התנסותך וידיעותיך, אבל אם לא,
כדאי שתדעי שאצל המפקחים (לא כולם כמובן) סדר הדין הוא פחות מהמלצה.
במקרה שלי המפקחת דנה בדברים שלא קשורים בכלל,
ואף התייחסה אליהם בפס"ד, ולדברים שהייתה צריכה להתייחס לא התייחסה. כל ההליך היה קשקוש אחד גדול
מה שאפשר לצד השני לבזות אותו.
אוי כמה שמה שכתבת לא נכון לגבי התנהלות המפקחים …
אוי לי. אולי לכולי עלמא … 🙁
האם אתם מיוצגים בתביעה ע´י עו´ד?
האם בעל הדירה שבנה קיבל היתר בניה כדין?
במידה ולא ניתן לו היתר בניה, האם התלוננתם במחלקת הפיקוח בעירייה? והאם היא פעלה?
האם כאשר היגשתם את התביעה צירפתם אישור בעלות על הדירה שלו מהמינהל?
במצבכם, לא מומלץ לערב את המפקחת בעניין הזה. לא ליידע אותה ולא להגיש לה בקשה עם או בלי תצהיר.
תמשיכו את ההליך עד תומו, וקבלו פסק דין. אם פסק הדין יהיה לטובתכם, הטענה שלכם תהיה שרוכש הדירה נכנס לנעליו של המוכר לכל דבר ועניין, ועליו החובה לבצעו.
אם הרוכש לא יעשה כלום, תצטרכו להגיש נגדו תביעה בפני אותה מפקחת – על סמך פסק הדין שניתן, ותטענו נגד הרוכש כי הוא מושתק מחמת קיומו של מעשה בית דין, דבר שמזכה אותכם טכנית בקבלת פסק דין נגדו ללא צורך בקיומו של הליך משפטי.
התסבוכת הזו נובעת מכך שלא ביקשתם מהמפקחת מיד לתת החלטה בדבר רישום הערת אזהרה על דירת הנתבע.
"מה יעלה בגורל פסק הדין, אם זה יחייב את בעל הדירה הראשון לפרק ולהרוס את כל הבניה שביצע."
העלאת העניין בפני המפקחת אינו רלוונטי, כי באותה מידה יכול הנתבע למכור את דירתו יום אחד לאחר מתן פסק הדין של המפקחת, והשאלה תהיה אז אותה שאלה – איך יוכל השואל לממש את פסק הדין נגד הקונה החדש. ברור שהפתרון אינו בהגשת ערעור.
כמו כן אני מודה לכל המשיבים.
לעניין הפרטים הנוספים:
1)השכנים התובעים אינם מיוצגים בהליך על ידי עורך דין. הצד הנתבע מיוצג להגנתו בעורך דין.
2)בשלב המשפט לא היה בידי הנתבע היתר לבניה שביצע
אולם לאחר שנה מיום סיום המשפט ניתן לו היתר בדיעבד לבניה שבנה.(אציין שהתביעה שלנו אינה מתייחסת לפן התכנוני של הבניה אלה לפן הקנייני שלה)
3)עוד טרם הגשת התביעה בפני המפקחת התלוננו במחלקת הפיקוח בעירייה ובעקבות התלונה הוגש כתב אישום על בניה ללא היתר ושימוש חורג בנכס.(אציין שעותק מכתב האישום הוגש למפקחת כחלק מכתב התביעה)
הנתבע הודה בכל סעיפי האישום והגיע להסדר טיעון עם התובעת העירונית.פסק דין ניתן אך איננו יודעים בדיוק מהו.
4)בהקשר לשאלתך האם הוגשה על ידי התובעים אישור בעלות על הדירה במינהל אציין ,שהנתבע הציג בפני המפקחת אישור זה (כמו כן הוצג אישור זה על ידי הנתבע בכתב ההגנה)
אשמח מאוד אם הפרטים שמסרתי ישפכו אור על הנושא .
ויעלו רעיונות נוספים לטיפול בסוגיה.
אם לא, האם בעלי הדירות ערערו לועדה המחוזית על כך שניתן היתר בלא שניתנה הסכמה קניינית של בעלי הדירות כפי שנקבע במפורש בפסיקה?
מדוע לא הגישו בעלי הדירות תביעה לצו מניעה מיד שהבניה החלה? למה חיכו שנים עד שהבניה הסתיימה?
האם פניתם לעירייה או לבית המשפט בבקשה לקבלת עותק מפסק הדין בהליך הפלילי שנקטה העירייה?
האם המפקחת נתנה כבר פסק דין, ואם לא, באיזה שלב אתם לפני פסק הדין?
אפרט עד כמה שאני יכול:
בעבר כבר שאלתי בנושא ולא היתה תשובה חד משמעית.
והסיפור הוא כזה: בעל דירת הגן הוא גם בעל המחסן הנמצא ממש מתחת לדירתו(המחסן נמצא במפלס1-) המחסן בגודל של כ 80 מטר. יעודו על פי התב"ע הוא איחסון בלבד.
בעל דירת הגן פרץ פתח בגודל של 4 מ"ר ברצפת ביתו והתקין מדרגות למחסן שמתחת לדירתו.
כמו כן התקין תשתיות של מים חשמל ביוב תקשורת וכו´ בתחומי הרכוש המשותף.
בישיבת ועד בית שהתקיימה נדרש בעל דירת הגן לפרק את כל הבנוי ולהחזיר את המצב לקדמותו.
כמובן שהדייר סירב וטען שפריצת הפתח היא בתחום ביתו וברכושו הפרטי.
אנו טענו ועדיין טוענים שרצפת ביתו הינה שלד הבניין והינה רכוש משותף(בגרמושקה של הבניין נראה בבירור שאכן רצפת ביתו כמו שאר רצפות ותקרות הבניין הינה שלד הבניין)
אציין שכל הבניין מונה 6 דירות בלבד.
בעקבות סירובו של בעל דירת הגן לפרק את תשתיות שבנה והתקין בתחום הרכוש המשותף ופריצת הפתח הגשנו תביעה בפני המפקחת.
כמו כן פנינו לפיקוח על הבנייה ברשות המקומית ודיווחנו על בניה ללא היתר ושימוש חורג במחסן לצורך מגורים.
כפי שציינתי הוגש נגדו כתב אישות והוא הורשע על פי הודאתו בכל סעיפי האישום.
במקביל להליך התביעה בפני המפקחת וכתב האישום שהוגש נגדו על ידי העירייה החל הדייר בהליך של הוצאת היתר לפתח שפרץ ולמדרגות שהתקין.
כמובן שהגשנו התנגדות לועדה . בתחילה קיבלה הועדה את ההתנגדות שלנו מהסיבה שהמקום שימש למגורים אך לאחר ערעור של הדייר ופרוק חלק מהתשתיות שבנה בתוך המחסן שהוכיחו שהמחסן אכן משמש למגורים ולא לאחסנה( כמו למשל מטבחון מקלחת שרותים ביוב) קיבלה הועדה את עירעורו והתנתה את קבלת ההיתר בשליחת מכתבים לכל 160 הדיירים במתחם על פי תקנה 2ב´.
(המתחם בו אנו מתגוררים מונה כ 160 יחידות דיור ואינו עבר פרצלציה מכיוון שכך נחשב ליחידה אחת)
אציין שכל 5 בעלי הדירות המתגוררים בבניין לא חתם לבעל דירת הגן על שום היתר.
בדיעבד הבנו שההליך שהתבצע בפני הועדה לא היה תקין מפני שהם דנו בו עוד לפני שהיו בידיו חתימות של 75% מבעלי בדירות.
דבר זה אפילו מוזכר בפרוטוקול אותה ישיבה על ידי היועץ המשפטי של העירייה.
את שואלת שאלות טובות וקשות אך בגלל שחשבנו שבדרכי נועם נצליח לשכנע את בעל דירת הגן להחזיר את המצב לקדמותו לא רצינו לערב כבר בתחילת הבניה את כל הרשויות(כמו כן להמנע מהוצאות כספיות גדולות לצורך ייצוג משפטי)
פסק הדין מתעכב יתר על המידה.
שלב ההוכחות והסיכומים הסתיים ביולי 2008 ועד היום לא ניתן פסק הדין ממש שערוריה!!!! פנינו כבר 3 פעמים בבקשה לזירוז ומתן פסק דין ואין מושיע.
האם אפשר היום לערער על מתן ההיתר בגין ההליך הלכאורה לא תקין במתן ההיתר? ואם כן אז בפני מי לערער?
הנושא כפי שאת למדה לא פשוט .
כל עצה כיצד להתמודד עם הסוגיה יתקבל בברכה.
תודה מראש
האם פניתם לבית המשפט או לעירייה לשם קבלת עותק פסק הדין בהליך הפלילי שנקטה העירייה נגד השכן?
השאלה הזו חשובה מאוד, כיוון שיתכן שניתן פסק דין בהליך הפלילי שיכול לסייע לכם, ואולי אף לפתור את הבעיה כולה, ואתם בכלל לא יודעים על כך.
פנינו לעירייה בבקשה לקבלת פסק הדין ונאמר לי על ידי היועצת המשפטית שאין הם רשאים לתת את פסק הדין.
בשאלתי אותה האם פסק דין זה בחזקת העירייה אינו נתון תחת "חוק חופש המידע" ענתה היועצת המשפטית שפסקי דין פליליים אינם חוסים תחת הגדרה זו.
היא הפנתה אותי לבית המשפט לעיניינים מקומיים בו ניתן פסק הדין.
עד כה לא פנינו לבית המשפט בבקשה לקבלת עותק מפסק הדין.(כנראה מחוסר ידיעה שהוא יכול לסייע לנו מאוד)
שאלתי .כיצד לדעתך יכול לסייע לנו פסק הדין בעניין?
שוב תודה על תשובתך.
תשובתי ל justice : קצרה היריעה ולא אפרט את מסכת האייומים וההיתנכלויות שחווינו מבעל דירה זה.
רק מפאת כבודו של דייר זה לא אפרט הכל.
הנ"ל לא בחל בשום דרך לפגוע בכל שכניו היכן שרק יכל.
ניסינו בדרכי נועם להגיע עימו להסכמות אך העלינו חרס.
כמו כן שיכן דיירים במחסנים אחרים שהסב למגורים דבר שגרם לבעיות נוספות כמו צפיפות,ליכלוך,חוסר בחניות,הצפות ביוב ועוד…..
בקיצור מה שרואים מכאן לא רואים משם…..
בוודאות שאין כאן שום צרות עין כמו שאתה מנסה לצייר.
ניקח (לדוגמא בלבד) את אי-מתן פסק הדין בתיק מזה כשנתיים. פשוט לא נשמע כדבר הזה, וזה בוודאות לא באשמת המפקחת. אתה פשוט לא מבין מה קורה בתיק המשפטי, ואתה לא יודע מה לעשות.
בתגובתך מהיום בצהריים אתה כותב בעניין זה כך: "פנינו כבר 3 פעמים בבקשה לזירוז ומתן פסק דין ואין מושיע". אתה לא אומר אם פניתם בכתב, אם פניתם למפקחת, אם המפקחת נתנה תשובה כלשהי בכתב, ואם כן מהי? אתה גם לא אומר שביקשת לעיין בעצמך בתיק כדי לראות אולי ניתנה בו החלטה שלא הגיעה אליך ואתה לא מודע לה. כל בעל דין מצוי היה כבר מזמן נכנס לחדר של המפקחת ומבקש לקבל ממנה תשובה מידית למה לא ניתן פסק-דין בתיק אחרי כל כך הרבה שנים – וגם את זה לא עשית. כיוון שאי אפשר להבין ממך מה עשיתם ומה ענו לכם, אין אפשרות להבין אותך. "פנינו ואין מושיע" זה סתם לזרוק מילים ריקות מתוכן לאוויר.
ניתן היתר בניה, ואתה בכלל לא יודע שהיה אפשר לערער על עליו.
ניתן פסק דין פלילי, ואתה לא פנית לבית המשפט לקבל עותק ממנו, כי אינך מבין למה זה נחוץ לך.
לדעתי, וזה סתם ניחוש, עורך דינו של הנתבע הודיע למפקחת שהנתבע מכר את דירתו וממילא אין למפקחת עוד סמכות עניינית להמשיך ולדון בתיק, והמפקחת כנראה הסכימה לכך, וחדלה לטפל בתיק, בלי שאתה בכלל מודע לכך.
בדרך שאתה מטפל בתביעה הזו, אתה צפוי לחכות עוד 50שנה לקבלת פסק הדין.
שיהיה לך בהצלחה.
פנינו 3 פעמים בכתב!!! ומספר לא מבוטל טלפונית ללשכת המפקחת ועדיין לא ניתן פסק דין. (לשאלתך: לא ניתנה תשובה בכתב של המפקחת לבקשות שלנו)
אני יודע בוודאות שאין שום פניה של עורך הדין של הדייר ללשכת המפקחת.
אחראית הלשכה מתרצת את העיכוב במתן פסק הדין בעומס גדול על המפקחת.
אשמח מאוד אם תעני לי על שאלתי: כיצד פסק הדין שהדייר הורשע בו יכול לעזור לנו?
ושאלה שניה : בפני מי אנו יכולים לערער על פגמים וכשלים שהיו בהליך מתן ההיתר?
אציין שפסק הדין ניתן רק לאחר שהדייר הסדיר את ההיתר שלא היה ברשותו בגין פריצת הפתח.
אשמח מאוד אם תתייחסי לשאלותיי
תודה רבה
הינו ע"י הגשת עתירה מנהלית לביהמ"ש המחוזי
שיושב כבית משפט לעניינים מנהליים.
הפס"ד הפלילי חוסך הידנננות שכן הוא כבר
כולל את שלב ההוכחות ופס"ד פלילי הינו
ברמת וודעות העבירה מעל לספק סביר
דבר טוב מאוד מבחינתך שכן בהליך פלילי דרוש
רק מאזן הסתברויות של מעל 51%
בכל מקרה, תמיד טוב ליידע את המפקחת ולנסות.
אני חושב בניגוד לדינה שכדאי לערב את המפקחת לפני מתן
פסק דין. ע"פ דינה אתם יכולים להגרר להליך נוסף.
זה מיותר, יקר, מסרבל ומעצבן.
אתם יכולים לנסות.
לא מאמין שיש לכם מה להפסיד.
סוף סוף קיבלנו את פסק הדין וכמו שחשבנו והאמנו הוא היה לטובת התובעים בתיק.
פסק הדין חייב את הנתבע בעל דירת הגן בהוצאות משפט לא מבוטלות וכמו כן להסיר את כל התשתיות של מים ,חשמל, תקשורת, מהרכוש המשותף אך לא ציינה תוך כמה זמן(ביררתי ונאמר לי שצו עשה אפשר לאכוף לאחר 30 יום ממעוד מתן פסק הדין)
וכמו כן לאטום את הפתחים שפרץ תוך 60 יום.(כאן המפקחת נתנה ארכה וציינה אותה בפסק הדין)
אך אליה וקוץ בה. הדייר מפנה את דירתו בימים הקרובים ודייר חדש שרכש את דירתו יכנס לגור בה.
אציין שהמפקחת יודעה בכתב בדבר כוונתו של הנתבע למכור את דירתו טרם שנתנה את פסק הדין ולמרות זאת לא התייחסה לנושא כלל בפסק הדין.
שאלתי המתבקשת היא מה עושים עכשיו?
יש לנו התובעים פסק דין חוקי המחייב את הנתבע לפרק ולהסיר תשתיות שבנה והתקין ברכוש המשותף אך הוא כבר לא גר כאן!!
אשמח לשמוע כל רעיון למימוש פסק הדין.
במיוחד מדינה ועו"ד שחל ושאר וותיקי הפורום.
תודה רבה.
סוף סוף קיבלנו את פסק הדין וכמו שחשבנו והאמנו הוא היה לטובת התובעים בתיק.
פסק הדין חייב את הנתבע בעל דירת הגן בהוצאות משפט לא מבוטלות וכמו כן להסיר את כל התשתיות של מים ,חשמל, תקשורת, מהרכוש המשותף אך לא ציינה תוך כמה זמן(ביררתי ונאמר לי שצו עשה אפשר לאכוף לאחר 30 יום ממעוד מתן פסק הדין)
וכמו כן לאטום את הפתחים שפרץ תוך 60 יום.(כאן המפקחת נתנה ארכה וציינה אותה בפסק הדין)
אך אליה וקוץ בה. הדייר מפנה את דירתו בימים הקרובים ודייר חדש שרכש את דירתו יכנס לגור בה.
אציין שהמפקחת יודעה בכתב בדבר כוונתו של הנתבע למכור את דירתו טרם שנתנה את פסק הדין ולמרות זאת לא התייחסה לנושא כלל בפסק הדין.
שאלתי המתבקשת היא מה עושים עכשיו?
יש לנו התובעים פסק דין חוקי המחייב את הנתבע לפרק ולהסיר תשתיות שבנה והתקין ברכוש המשותף אך הוא כבר לא גר כאן!!
אשמח לשמוע כל רעיון למימוש פסק הדין.
במיוחד מדינה ועו"ד שחל ושאר וותיקי הפורום.
תודה רבה.
