מילון מונחי נדלן

הערת אזהרה, שכירות, בעלות, זכות ציבורית ושטח משותף הם מושגים שימושיים מאוד, אבל לא תמיד אנחנו מודעים למשמעות המלאה שלהם. מילון על רגל אחת בעקבות שאלות רבות, המופנות אלינו בתחום המקרקעין, הבאנו להלן מילון של מונחים מרכזיים בתחום זה. חשוב לציין, כי ההגדרה בחוק של כל זכות וזכות היא, מטבע הדברים, קצרה ותמציתית ואין לראות בה יותר מ"קריאת כיוון" ראשונית. כל זכות מכילה בחובה פרשנויות, סייגים הרחבות והבהרות מרובות, כפי שניתנו לה על ידי בתי המשפט, במהלך מקרים שהגיעו להתדיינות וסכסוכים. לכן, אם אתם מעוניינים ביותר ממידע ראשוני, צריך כמובן לקבל יעוץ מקצועי ומעמיק יותר.

בעלות – זוהי הזכות המשפטית ה"מקסימלית", והיא מוגדרת כך: "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. כשמדברים על "בעלות משותפת" – כלומר מקרקעין ששייכים לכמה בעלים – הכוונה היא, שבעלותו של כל אחד מהם, לפי חלקו היחסי, משתרעת ומתפשטת על פני כל שטח הבעלות ואין לשום שותף חלק מסוים בו. כלומר: אם יש שני שותפים שווים בבעלות על קרקע, יש לכל אחד מהם 50 אחוזים, אבל לא על חלק מסוים באותה קרקע. כדי לחלק קרקע צריך להפריד או לפרק אותה שותפות ולנסות – אם אפשר (ולא תמיד זה אפשרי) – לפצל אותה גם בספרי הטאבו (פרצלציה), בהיבט הרישומי של הבעלות.

שכירות שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא צמיתות. "השאלה" (או "שאילה") היא זכות שהוקנתה שלא בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות משנה היא שכירות שהמשכיר בה הינו שוכר בעצמו, ולא בעלי הנכס. קיימים שלושה סוגי שכירויות:

קצרה – שכירות עד לתקופה של חמש שנים.

חכירה – היא שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים ועד לעשרים וחמש שנים. ניתן לרשום זכות זו בטאבו. בעבר, הסכמי שכירות שנערכו לתקופה של למעלה מ 10 שנים נחשבו, לעניין המיסוי, כהסכמי מכר. כיום, אין זה כך והחוק שונה בעניין.

חכירה לדורות – שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנה. ניתן לרשום זכות זו בטאבו. נפוצה מאוד אצלנו זכות החכירה לדורות של 49 שנה, המתחדשת לתקופות זהות "אוטומטית". למעשה זוהי הזכות הנפוצה ביותר בישראל והיא לרוב ביטוי נרדף לבעלות מלאה. הסיבה לכך היא, שבחוק יסוד: מקרקעי ישראל, נקבע, שמקרקעי ישראל (כלומר הקרקע השייכת למדינה והיא מחזיקה בה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח או קרן הקיימת לישראל) אינם למכירה. אסור להעביר עליהן בעלות מלאה, והן מהוות יותר מ-90 אחוזים מקרקעות המדינה. המדינה מחכירה אותם לתקופות ארוכות תחדשות כאמור.

שאילה שאילה, כאמור, היא זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות, כאשר זכות זו הוקנתה שלא בתמורה. על שאילה חלות אותן הוראות החלות על שכירות.

דיירות מוגנת  – המדובר בדייר או דיירת, שאינם צריכים לסלק ידם מן המקרקעין בסוף תקופת השכירות או ביטול החוזה. למעשה, תוכנה של הזכות הוא נגטיבי – הגנה מפני פינוי מהנכס, בין נכס עסקי (בית מלאכה, חנות) ובין אם נכס למגורים. זכות זו, להבדיל מזכויות מקרקעין "רגילות", היא אישית. רק בתנאים מאוד מסויימים וצרים יכול בעל הזכות להעבירה לאחר. במרבית המקרים, פטירתו של בעל הזכות מביאה לקיצה גם את הזכות. בכדי לזכות במעמד של דייר מוגן צריך לעמוד בתנאים מסויימים הקבועים בחוק הגנת הדייר, למשל על המבקש להוכיח כי שילם דמי מפתח.

דמי מפתח  – כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של המושכר, או בקשר לקבלת החזקה, או להחזרת החזקה במושכר. תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי היא שנה.

זיקת הנאה  – זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה (כלומר: לסוג שימוש מסוים), שאין עמה זכות להחזיק בהם. זיקת הנאה יכולה להיות לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני או קבוצת אנשים. זיקה כזו יכולה לקבוע למשל, שלאדם יש זכות שימוש בקרקע מסוימת, למשל זכות לגדל עצי פרי. הזיקה יכולה להיות גם בעלת "אופי נגטיבי", למשל הגבלה על בעל הקרקע עצמו להימנע מביצוע פעולה מסוימת בקרקע שלו. מי שהשתמש בזיקת הנאה במשך 30 שנה ברציפות, רכש את הזכות וזכאי אף לרשמה בטאבו. בעלי הקרקע עצמם, לא יוכלו לנשל את בעל זיקת ההנאה מזכותו, ובעלותם על הקרקע תהא כפופה לזיקה זו.

זכות מעבר – זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה. למשל, שביל לטובת הציבור, או דרך לטובת בעל מקרקעין מסוים, המוקף חלקות קרקע של בעלים אחרים. היא יכולה להיות זכות מעבר לכל השכנים לגג או לארונות חשמל. היא גם יכולה להינתן לרשות מקומית לצורך הנחת קווי ביוב, או לחברת החשמל להנחת קווי חשמל. בפסיקת בג"ץ מעניינת שניתנה בעניין רחוב בר-אילן בירושלים נקבע, שזכות מעבר שקנו הרבים בדרך ציבורית, קודמת והיא חזקה יותר מאשר הזכות של מי שמחזיקים בבתים בצידה של הדרך.

זכות קדימה  – בעל מקרקעין יכול לרשום בטאבו זכות קדימה לטובת פלוני. פירוש הדבר, שלאותו פלוני תהיה "זכות סירוב ראשונה" לרכוש או לקבל קרקע. במילים אחרות: הבעלים לא יוכל להעביר את הקרקע לאחר, אלא אם הציע אותה תחילה לבעל זכות הקדימה. המקרים שבהם קיימת זכות קדימה: מכוח הסכם, בין יורשים במשק חקלאי, בין בני זוג כשמדובר במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת של בני הזוג, והם אחד מאלה – משק חקלאי או בית עסק, המתנהלים על ידם במשותף, או דירה המשמשת להם למגורים. במקרה הזה, לא יהיה בן הזוג זכאי להעביר את חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.

בר-רשות  – מושג מסובך ועמום יחסית, שאין לו הגדרה בחוק וניתן למצאו בהקשרים שונים, גם בדברי חקיקה בעיקר בפסקי דין. בר-רשות הוא למשל קבלן המבצע עבודות בנייה על מקרקעין של אדם ועבורו. ברור, שאין לו זכויות קנייניות מעבר לרשות הכניסה והעבודה על השטח. לעתים בר-רשות הוא מי שמשתמש במקרקעין של הזולת, ברשותו, ואף משביח את הקרקע או מוציא עליה הוצאות. בעלי הקרקע רשאי לבטל את ההרשאה, ולאחר שבוטלה הופך בר-הרשות להיות משיג גבול. תנאי הביטול ואופן הביטול נקבעים לפי טיבה של הרשות שניתנה. הזכות של בר-רשות ניתנת עקרונית להעברה, למשל ליורשים, והכל בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרשות והגדרתה.

הערת אזהרה  – הערת אזהרה היא רישום בטאבו, של התחייבות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עיסקה במקרקעין. המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עיסקה הסותרת את תוכן ההערה. למשל, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה (או אפילו זיכרון דברים), הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה, מיד לאחר חתימת ההסכם. זאת, כדי למנוע מבעל הדירה (המוכר) את האפשרות למכור אותה דירה פעם שנייה לאדם אחר. מאחר שהרוכש אינו יכול בדרך-כלל לרשום את הדירה על שמו, מיד עם חתימת ההסכם, אלא רק בגמר ביצוע התשלומים ויתר ההתחייבויות שבהסכם, כל מה שיש לו עד לרישום הדירה על שמו הוא חוזה בינו לבין המוכר.

כדי לשפר את המצב ולהעבירו מהרמה החוזית בלבד לרמה "קניינית" (שתחול לא רק יחסים שבין הקונה למוכר, אלא גם כלפי צדדים שלישיים) באה הערת האזהרה ורישומה. מי שזכאי לרשום את הערת האזהרה לטובתו (למשל קונה שיש לו חוזה לרכישת דירה) יכול לרשום את ההערה גם ללא צורך בקבלת הסכמת הצד השני לעיסקה. הערת אזהרה יכולה להירשם על בעלות בקרקע, אבל לא רק: היא יכולה להירשם גם במקרים של חכירה, שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא.

משכנתא  –  משכנתא היא מישכון של מקרקעין. "מישכון" הוא שיעבוד של נכס כערובה לחיוב. הנכס, ולא בעליו, הופך להיות ערב לבעל החוב. הצדדים לעסקה הם הנושה – הוא בעל המשכנתא, והממשכן (החייב)- הוא בעל הזכות במקרקעין. החייב מעמיד את המקרקעין כבטוחה לפרעון חובו, או לפרעון חובו של אחר. המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל מקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ולעשות בהם כל עסקה, בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא. בעל המשכנתא רשאי להעביר את המשכנתא, או חלק ממנה לאדם אחר, יחד עם החוב המובטח על ידיה, ללא הסכמת בעל המקרקעין וזאת בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא. אין מניעה לשעבד מקרקעין ממושכנים במשכנתאות נוספות, וזאת בכפוף לתנאי המשכנתא. מימוש המשכנתא נעשה על-פי פסק-דין של בית המשפט, או צו של ראש ההוצאה לפועל. המימוש יהיה כמו מימוש נכס מקרקעין שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל.

מקרקעי ייעוד  – מקרקעי ציבור שמיועדים לתועלת הציבור, כגון שפת הים, נהרות, דרכים ומסילות ברזל, נמלי תעופה וכדומה. כך למשל בישראל לא ניתן לרכוש בעלות על "חוף פרטי" בים, החוף תמיד יהיה ציבורי (אם כי לא תמיד יהיה פתוח לציבור, ויש רצועות חוף הסגורות לכניסה, מטעמי ביטחון למשל).