מיומנו של מנהל וועד בית – מאמר רביעי בסידרה

במאמר זה אנסה להציג יתרונות האחזקה המונעת על פני אחזקת השבר. כדי שהקוראים יבנו פשר מושגים אלו מן הדין שאבאר אותם: אחזקת שבר כשמה כן היא שבר (ובאידיש משמעותו א ברוך): ביצוע תיקון רק לאחר קריסת מערכת של הרכוש המשותף . אחזקה מונעת משמעותה: זיהוי מוקדם של אפשרות הקריסה וביצוע התיקון מבעוד מועד מן הראוי לציין כי סמנים לקריסה העלולה לקרות בכל יום היו גם היו!!! בכל בית משותף אפשר לראות את ה"חנוכיות" בשפת השרברבים של מערכת המים למערכת הצנרת המוליכה את המים מהצינור הראשי אל הדירות דרך המונים של העירייה. על פי הכלל המקובל כל הצנרת המוליכה מהמונה הראשי ועד לכניסה למונה הדירתי מוגדרת כרכוש משותף ומהיציאה המונה ועד לדירה מוגדרת הצנרת כרכוש פרטי לכל דבר ועניין. לא אחת התרעתי בפני ועדי בתים כי החנוכיות עומדות רובן ככולן בפני קריסה עקב קורוזיה משום שהצנרת המגולוונת נחשפת בעת ביצוע התבריגי לא כל השרברים מקפידים לכסות במעטה של צבע מגן מפני קורוזיה שנוצרת ע"י המים וזהו המקור לפצע שבמהלך השנים גורם לריקבון הצינור בשלב מסוים, פורצים המים ואז מבקשים הצעות מחיר מהשרברבים וככל החולף הזמן המים הנשפכים לריק דבר שפוגע במשק המים של המדינה ובכיסם של הדייריםראה סעיף "צריכה משותפת" חמור יותר המצב כאשר מתבקע צינור מים ראשי והסימנים לדליפתו נראו על פני השטח כמו כתם מים על פני הקרקע או הגדלת חשבון המים לדיירים בגין סעיף צריכה משותפת כנזכר לעיל, במצב חירום כשישנה ליפה, זוהי הזדמנות פז של בעלי המקצוע לתבוע מחיר כראות עיניהם כי המים זורמים, או הביוב מציף את החצר וגורם לריחות לא נעימים ואז אין ברירה ומטילים את העבודה על השרברב שדרש פחות כסף. אבל המחיר עדיין גבוה לעומת המחיר שהיה נדרש באם היו מחליפים צנרת מבעוד מועד או כפי שציינתי אחזקה מונעת. או אז ביב המחיר ניתן למיקוח, היו נחסכים המים שזרמו לשווא, או ריחות בלתי נסבלים שנותרו בחלל האוויר ימים רבים לאחר ביצוע התיקון. דוגמא נוספת לתקלות אופייניות במערכת חשמל : בבתים ישנים ניתן למצוא לוח החשמל שיש בו נתיכים ( "פיוזים" ) מימי מתושלח שעשויים מחרסינה ובתוכם מושחל חוט דק. כאשר החוט הדק נשרף מחמת קצר במערכת החשמל לא טורחים למצוא את הסיבה לקצר. לרוב ימצא מישהו מדיירי הבית בעל "ידע רב" בחשמל, שישחיל חוט עבה יותר מבלי שידע כי חוט כזה עלול לשרוף את כל המערכת ואף לגרום לשריפה בבניין …….וכבר היו דברים מעולם במקרים כאלו אני מקפיד להזמין חשמלאי מוסמך שיחליף את כל לוח החשמל למערכת חדישה הנקראת בפי החשמלאים "חצי אוטומט". נתיכים אלו יעילים מאוד ופועלים לאורך שנים.יתרונם בכך שיש ביכולתם לזהות קצר במערכת החשמל. חשוב מאוד להתקין באותה הזדמנות וללא השקעה כספית גדולה גם שעון שבת חדש למערכת התאורה המשותפת ומפסק זרם פחת למניעת התחשמלות. בכל מקרה יש להזמין חשמלאי מוסמך כדי שיבדוק אחת לחצי שנה את מערכת החשמל של הרכוש המשותף ובאותה הזדמנות יחשוף חיבורים פרטיזנים שעשו דיירים כדי ליהנות מחשמל חינם על חשבון שכניהם. וכבר היו דברים מעולם.. להמחשת העניין אתאר בפניכם מקרה אמיתי שקרה לי בעת שניהלתי את האחזקה בשכונת מגורים שבה היו בתים רבי קומות ועתירי מערכות. ומעשה שהיה כך היה : גנראטור החירום שאמור להיכנס לפעולה מיד עם קרות הפסקת חשמל ,נועד לספק זרם חשמלי לצורך הפעלת המעליות ,התאורה בחדר המדרגות, ושער הכניסה לחניון תת קרקעי: לא פעל בשעת מבחן . הסיבה לכך הייתה מצבר לא תקין. מן הראוי לציין כי המצבר הראה מזה זמן רב סימני עייפות. הן מבחינת גילו המופלג והן בגלל אי יכולתו לצבור ולאכסן חשמל למרות היותו מחובר למטען אוטומטי. מי שתרם למקרה המצער היה איש האחזקה שלי שלאחר שהופעל עליו לחץ מתון ע"י יו"ר ועד הבית שיחרר הודעה לפיה אפשר לדחות את החלפת המצבר לתקופה נוספת ללא חשש. יו"ר הועד קפץ בחדווה על הצהרה זו, ובחר שלא להוציא 600 ₪ מקופת ועד הבית לקניית מצבר חדש למרות שלא חסר כסף למטרה זו בקופה. כל טענותי שאסור שמצב כזה יימשך וכי קיים חשש סביר שהגנראטור לא יפעל בעת הצורך נפלו על אוזניים אטומות. ויום אחד לאחר שעות העבודה ארעה הפסקת חשמל וכמצופה הגנראטור לא פעל. גם תאורת חדר המדרגות כמו גם החירום שלגבי החיוניות והדחיפות בהחלפת המנורות התרעתי חודשים רבים לפני המקרה, לא פעלו. הדיירים עשו את דרכם אל דירותיהם שבקומות העליונות בעלטה גמורה תוך שהם מגששים כסומים באפלה ומקללים את מנהל האחזקה שגרם למצבם הבלתי נסבל. יו"ר ועד הבית נבנה מחסינות פוליטית בטענה שלא היה מעורב בעניין וגם לא ידע על קיום הבעיה… ואיך לא, למחרת חוויתי התקפה רבתי של הדיירים הנזעמים ובצדק, יו"ר ועד הבית כאמור לא זכר שביקשתי להחליף את המצבר כמו גם את תאורת החירום. אך עקב התקלה מיהר לאשר את החלפת המצבר. ברם את מנורות החירום לא אישר להחליף שהרי יהיה חשמל בחדר המדרגות אם הגנראטור יפעל, אבל אם הוא לא יפעל מסיבה אחרת כמו חוסר דלק או תקלה טכנית ? האחזקה המונעת חיונית ביותר בבתים רבי קומות ועתירי מערכות שיש בהם מערכת מים המורכת מבריכה תחתונה ועליונה ומשאבות חשמליות המשמשת לאספקת מים לדירות, מערכת סולאריות מרכזית לחמום מים במעגל סגור, מערכת כיבוי אש מרכזית הכוללת מתזים הנפתחים אוטומטית בהשפעת חום. מערכות גילוי אש וכו וכל אלו חייבות לעבור בדיקה תקופתית במועדים קבועים ואין להתפשר על הצורך בתיקון או החלפת חלקים במערכות הללו!!! כי הבטחת חיי הדיירים רכושה ואיכות חייהם חשובה מכל שיקול כספי .יש לתקן לאלתר את המערכת העומדת לקרוס ויפה שעה אח קודם. המסקנה : מערכות קריטיות כמתואר לעיל שחוסר תפקודן התקין משפיע על איכות חיי הדיירים ,מן הראוי לבצע בהן אחזקה מונעת. היא זולה יותר וגם מונעת הפתעות.