מחסום חשמלי

שלום רב.
רחבת החניה הינה בבעלות הקבלן שכן טרם הבית והחניה נרשמו כבית משותף. מספר שכנים מעוניינים להקים מחסום בכניסה לחניה ושאלתי היא: האם יש צורך בהסכמת כל השכנים? ולחילופין, במידה ומספר מצומצם של שכנים איננו מסכים האם ניתן, משפטית, לחייבם להסכים (וכמובן לשלם) עבור הקמתו של המחסום?
תודה מראש
27-12-2004 02:48:00
ע ת
תשובה

אם הבית טרם נרשם זה אומר שהחניה היא בבעלות הקבלן?
טוב לדעת, ואם זה כך צריך לבקש את אישור הקבלן ולא את אישור הדיירים.
אם בכל זאת החניה היא בבעלות הדיירים, אי אפשר לחייב אף אחד להשתתף בעלות, אך אם רק חלק מקימים את המחסום הם חייבים לתת שלט גם למי שלא השתתף.
כל זאת בתנאי שאף דייר לא מתנגד בטענה של פגיעה מהותית בו.
27-12-2004 11:24:00
רותם חנני
תודה על התשובה

ברשותך, מספר שאלות נוספות להבהרה:
א. השטח עליו נבנה כל המתחם (הכולל 48 דירות) הינו בבעלות הקבלן (טאבו). באם הקבלן אכן מאשר להקים את המחסום האם הדיירים רשאים לסרב לתשלום עבור עלות בנייתו? ואם כן איזו סנקציה ניתן להפעיל נגדם (בשים לב שהבית איננו רשום עדין כבית משותף)
ב. איזה סעיף חוק חל במקרה דנן?
ג. האם כדאי לנסות להעביר את תקנון הבית המשותף השינויים המתאימים (רוב של 75% להקמת מחסום)?
ד. האם ניתן להגדיר הקמת מחסום תחת "מקובלים על פי נוהג" הנמצא בסעיף 58 לתקנון זה?
27-12-2004 16:11:00
עפר שחל
תשובה

ראשית הפתיח של השאלה מבוסס על הנחה לא נכונה, בוודאי לא נכונה בהכרח.
העובדה שבית משותף טרם נרשם – ויש בישראל עשרות אלפי בתים כאלה כולל בתים שמחכים לרישום למעלה מעשר שנים – אינה גוררת בהכרח את המסקנה שהקבלן נותר בעלי שטחים בבית. למשל חניה או מחסן שהוצמדו לדירה מסויימת – הם אמנם טרם נרשמו אבל ברמה החוזית המחייבת בעליהם הוא בעל אותה דירה.
לכן מה דינו של אזור החניה אצלכם? את זאת צריך לברר מול המסמכים ואין בשאלה מספיק נותנים לקבוע.

לגבי מחסום ושער חשמלי – בהנחה שהקבלן לא התחייב לבצע זאת ובהנחה שהתקנון המצוי חל עליכם הרי שלשם קבלת החלטה כזו צריך הסכמה של כל הדיירים.
אני גם מסכים לתשובה שקיבלת לגבי מה קורה אם אין הסכמה כזו וכו´.

27-12-2004 16:58:00
רותם חנני
סיבוך נוסף לעניין זה (לצערי)

רחבת החניה (שהינה בבעלות הקבלן על פי המסמכים) משרתת 48 דיירים. 24 דיירים הינם חברים הנציגות מסודרת שעליה חל התקנון הבית המשותף, בעוד שיתרת 24 הדיירים (ואנוכי ביניהם – כדייר חדש) אינם חברים בנציגות זו, ויש לציין שגם על הדיירים הנותרים לא חל התקנון המצוי.
א. כיצד, אם בכלל, ניתן להתגבר על דרישת ההסכמה של כל הדיירים (ר´ סעיף 58 לתקנון המצוי הנוגע "לנוהג")?
ב. האם העובדה שהקרקע שייכת לקבלן, ואף בחוזי המכר נכתב במפורש שאין אפשרות כרגע להרשם כבעלים (עד שיסתימו הליכי הרישום), יש בה בכדי לשכנע את הקבלן עצמו לבנות את המחסום ובכך לאכוף את הצורך בהסכמת כל הדיירים?
ג. מה קורה כאשר קיימות שתי נציגויות המסוכסכות על אותו נכס השייך לשתיהן?

צר לי על השאלות הרבות (והמפוזרות), אולם אשמח באם תמצא פתרון לבעייתי.
בתודה מראש

27-12-2004 18:47:00
רון שטיין
האם הקבלן יסכים לעשות זאת ללא תמורה?

סביר להניח שלא.
מצד שני הקבלן לא יכול לחייב את כל הרוכשים שכבר חתמו חוזה להוסיף כסף עבור השער.
28-12-2004 03:37:00
ע ת
איך יתכן מצב כזה?

שחלק מהדיירים חתומים על תקנון אחד, וחלק על תקנון אחר?
אני חושב שאת צריכה לעשות שיעורי בית לפני שאת שואלת.
28-12-2004 11:19:00
רותם חנני
זהו מקרה מסובך וחריג אך אנסה להסבירו בקצרה

מאחר והנכס מחולק לשני חלקים עיקריים (מדובר ב 24 כניסות נפרדות) ומכיוון שחלק מהדיירים לא היו מוכנים לשלם מיסי ועד בית – אלו ששילמו (כמחצית מהדיירים) התאגדו וחתמו על התקנון המצוי, בעוד שיתר הדיירים נותרו למעשה ללא נציגות. נכון להיום, אני מנסה לאגד את יתר הדיירים בכדי שתהה נציגות אחת. כמובן שועד הדיירים איננו מוכן לקבל את הדיירים הסרבנים מבלי שהללו יתחייבו לשלם את מיסי הועד. יתרה מזאת, גם לאחר שנענו הדיירים לדרישת תשלום מיסי הועד, התנה הועד את הצטרפות יתר הדיירים ודרש שיעשו שינויים ותיקונים במבנים השייכים לדיירים שאינם חלק מהועד (דרישה מקוממת אך נכונה וחוקית). ולכן, נכון לרגע זה, על מנת לאשר את הקמתו של המחסום החשמלי יש צורך בהסכמת כל הדיירים (על אף שהחניה שייכת לקבלן על פי רישום המשרדי המקרקעין ועל פי המסמכים שהוצגו בפני, למרות הזכויות האוליגטוריות של הדיירים בחניה). הבעיה עצמה נוצרה עקב כך שהחניה, מבחינת מיקומה, מוקפת בכניסות של אותם בעלי דירות שאינם חברים בועד, והם אלו החונים בה ומעוניינים בהקמתו של המחסום. חברי הועד אינם חונים בחניה זו (אלא בחניה אחרת שאיננה ואף לא תהה שייכת להם) ולאור האמור לעיל – חלקם מתנגדים לשלם עבור הקמתו של המחסום.
הבהרה נוספת: הליכי איחוד וחלוקה עומדים בפני סיום, בשיחה עם הקבלן, ובבדיקה במשרדי הטאבו התברר שהבית ירשם כבית משותף במהלך 4 החודשים הקרובים, ולכן, על פי חוזה המכר של הדיירים – רחבת החניה תהפוך להיות פרטית וכל דייר יוכל להצמיד בטאבו חניה לדירתו (כמובן לאחר חלוקה של החניות על ידי הדיירים עצמם שכן אין שיוך של חניה לדירה ספציפית בחוזי המכר). מקודה זו מהווה תמריץ נוסף להקמתו של המחסום, סימון חניות וכו´ ולכן הדיירים המשתמשים דרך קבע החניה מעוניינים לתחום אותה על ידי המחסום ובעתיד אף לבצע הצמדות (על אף שאין קשר בין השניים).
ולכן, מבחינה משפטית קיימות 2 אבחנות (למיטב הבנתי):
א. במידה והרחבה שייכת לקבלן (טאבו) הרי בסירובו של דייר להקמת המחסום אין בכדי למנוע את הקמתו מעיקרה אלא שאותו הדייר למעשה לא ישלם אך ירוויח שלט למחסום ולא תמנע ממנו הכניסה לחניה אך המחסום יוקם על אף המנעותו מתשלום.
ב. במידה והזכויות האובליגטוריות של הדיירים בחניה גוברות על היותה קרקע פרטית של הקבלן – יש צורך בהסכמת כל הדיירים ובמידה ודייר מסרב להקמת המחסום – המחסום איננו יכול להבנות כלל.

עוד אציין שאסיפות הדיירים, חזות המבנים, גינון וכו´ מופרדים לחלוטין בין אלו החברים בועד ובין אלו שאינם חברים בועד.

על מנת לקדם את בניית המחסום נשלחו לדיירים שאינם חברי הועד תקנונים מצויים (תוך שינוי הסעיפים הרלוונטים הדורשים הסכמת כל הדיירים למהלך שאיננו ניהול רגיל ותקין של הבית המשותף) אולם גם אם יחתמו הדיירים הללו על תקנון זה, עדיין נותר הועד הותיק ודייריו (שאיננו משתמש בחניה ואיננו מוכן להשקיע כספים בטיפוחה) שההוראה בתקנונו מחייבת הסכמת כל הדיירים ובכך למעשה הוא גונז רעיון המחסום.

באם קיים כשל בניתוח זה, או שמא ישנה אפשרות נוספת לפתרון הבעיה אשמח לקבל תגובה.

28-12-2004 12:47:00
ע ת
תגובות

1) אם הקרקע שייכת לקבלן כי הבית טרם נרשם, אז יתכן שגם הדירות שייכות עדיין לקבלן, ואז כל ההתאגדויות של הדיירים לא רלוונטיות כי הם לא נחשבים לבעלים, ולכאורה הם לא יכולים לכונן ועד או להשתתף באסיפות ללא יפוי כוח מהקבלן.
2) צריך לבדוק אפשרות ולבקש מהקבלן לרשום את הבית כשני בתים נפרדים, כולל חלוקה של החניה לשניים, וזה יהיה הרבה יותר פשוט לעשות את זה מלכתחילה.
בינתיים תתאזרו בסבלנות ואל תקבלו החלטות גדולות.
לעניין המחסום, אפשר שאלו הרוצים את המחסום ישלמו לו בסתר כדי שהוא יתקין אותו, אך תצטרכו לשלם כמובן על שלטים לכל הדירות.

שירות אישי לוועדי בתים - איתור בעלי מקצוע

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות.
מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ 

    דיונים נוספים:

    בבניין קיימים מעל ל-5 דיירים החייבים מיסי ועד, האם ניתן לתבוע את כולם בתביעה אחת או יש לתבוע אינדבידואלי, אם כן כיצד זה ניתן לבצוע...

    הדייר בדירה שמעלי ערך שיפוצים בדירתו שכתוצאה מהם נגרם נזק לצנרת המשותפת, אחת הדירות בבניין הוצפה ונגרם לה נזק רב. האם העובדה שהנזק נגרם לצנרת...

    בבית משותף, הוחלט לפני 20 שנה שכל דירה תשלם סכום זהה לוועד הבית. לפני כשנה הורחבו רוב הדירות. בעלי הדירות שלא הורחבו דורשים לשלם ע"פ...

    שלום, אני מחפש קובץ של "הקם ועד שכונה – למתחילים" האם קיים משהו בסגנון? האם יש מדריך להקמת ועד שכונתי? אני לא יודע לאיפה לפנות...

    מזה כ-10 שנים אני גר בבית משותף (12 דיירים) אשר לא מגודר מכיוון דרום (קיימת אפשרות שהיתה גדר לפני שהגעתי). חלק מהדיירים רוצים לבנות גדר...

    אני גר בבית משותף בו לכל דייר יש חנייה ספציפית פרטית שלא רשומה בטאבו (קומת עמודים), זאת עפי הסכם ישן מאוד בין הדיירים (לפני יותר...

    לעו"ד עפר שחל שלום, אנא ראה את שאלתי ואת תשובת האגודה לתרבות הדיור: השאלה: היכן מעוגנת בחוק זכותו של דייר המשלם מיסי ועד בית, לקבל...

    לעו"ד עפר שחל שלום בכל ארגון, כאשר יש סיבה לחשוב כי ענייני הכספים אינם מתנהלים כשורה עולה שאלת הביקורת. בחינה מעמיקה של דו"ח כספי לא...

    רציתי לדעת האם ישנה דרך חוקית להתנגד לשיפוצי הבית על ידי אביו של ועד הבית תמורת סכומים כפולים מאלה המוצעים על ידי דיירים אחרים או...

    בוקר טוב עו´ד שלח קראתי שכבר דנתם בנושא כאוב זה אך לצערי אני חדשה בפורום לכן אבקש לשאול אותך מה החוק אומר לגבי הכספים שהוועד...

    שירות אישי לוועדי בתים!
    איתור בעלי מקצוע

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ

    המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או לחץ לשליחת הודעת ווצאפ:

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לניהול ועד בית אשר יהפוך את ניהול הבית המשותף לחוויה מהנה ופשוטה ויחסוך לך זמן רב ועלויות בתחזוקת הבניין!

      ועד בית, קבל במתנה את המדריך המלא לשיפוץ בניינים אשר יחסוך לך אלפי שקלים בשיפוץ בניין המגורים!

      קטגוריות עסקים

      אדריכלות
      איטום גגות
      אינטרקום
      אינסטלציה
      ארונות מתכת
      בדק בית
      ביטוח ועד בית
      בישום בניין
      גביית ועד בית
      גגות סולאריים לייצור חשמל
      גז
      גינון ועיצוב גינות
      גנרטורים
      דלתות כניסה לבניין
      דפיברילטור
      הדברה
      הנדימן
      הרחקת יונים
      התחדשות עירונית
      חברות ניהול בתים משותפים
      חברות ניקיון בתים משותפים
      חיטוי מאגרי מים
      חשמל
      כיבוי אש
      מיגון תא מעלית
      מימון תביעות משפטיות
      מכולות אוטומטיות
      מנעולן
      מעליות
      מערכות Wi-Fi
      מערכות אזעקה / מצלמות
      מערכות סולאריות
      משאבות מים
      סימוני חניות
      עורכי דין / נוטוריונים
      עיצוב לובי וחדר מדרגות
      עמדות טעינה חשמליות
      פוליש
      פיקוח ובניה
      צביעת חדרי מדרגות
      קבלני שיפוצים לבתים משותפים
      קונסטרוקטור
      שיפוץ מבנים
      שיפוצים בסנפלינג
      שערים ומחסומים
      תיבות דואר

      וועדי בתים ודיירים

      הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הגדולה בישראל הנותנת מענה לבעיות הדיור בבית המשותף!!!

      להצטרפות לחצו על התמונה או על הכפתור ושלחו בקשת הצטרפות בדף הקבוצה

      דילוג לתוכן