רחבת החניה הינה בבעלות הקבלן שכן טרם הבית והחניה נרשמו כבית משותף. מספר שכנים מעוניינים להקים מחסום בכניסה לחניה ושאלתי היא: האם יש צורך בהסכמת כל השכנים? ולחילופין, במידה ומספר מצומצם של שכנים איננו מסכים האם ניתן, משפטית, לחייבם להסכים (וכמובן לשלם) עבור הקמתו של המחסום?
תודה מראש
טוב לדעת, ואם זה כך צריך לבקש את אישור הקבלן ולא את אישור הדיירים.
אם בכל זאת החניה היא בבעלות הדיירים, אי אפשר לחייב אף אחד להשתתף בעלות, אך אם רק חלק מקימים את המחסום הם חייבים לתת שלט גם למי שלא השתתף.
כל זאת בתנאי שאף דייר לא מתנגד בטענה של פגיעה מהותית בו.
א. השטח עליו נבנה כל המתחם (הכולל 48 דירות) הינו בבעלות הקבלן (טאבו). באם הקבלן אכן מאשר להקים את המחסום האם הדיירים רשאים לסרב לתשלום עבור עלות בנייתו? ואם כן איזו סנקציה ניתן להפעיל נגדם (בשים לב שהבית איננו רשום עדין כבית משותף)
ב. איזה סעיף חוק חל במקרה דנן?
ג. האם כדאי לנסות להעביר את תקנון הבית המשותף השינויים המתאימים (רוב של 75% להקמת מחסום)?
ד. האם ניתן להגדיר הקמת מחסום תחת "מקובלים על פי נוהג" הנמצא בסעיף 58 לתקנון זה?
העובדה שבית משותף טרם נרשם – ויש בישראל עשרות אלפי בתים כאלה כולל בתים שמחכים לרישום למעלה מעשר שנים – אינה גוררת בהכרח את המסקנה שהקבלן נותר בעלי שטחים בבית. למשל חניה או מחסן שהוצמדו לדירה מסויימת – הם אמנם טרם נרשמו אבל ברמה החוזית המחייבת בעליהם הוא בעל אותה דירה.
לכן מה דינו של אזור החניה אצלכם? את זאת צריך לברר מול המסמכים ואין בשאלה מספיק נותנים לקבוע.
לגבי מחסום ושער חשמלי – בהנחה שהקבלן לא התחייב לבצע זאת ובהנחה שהתקנון המצוי חל עליכם הרי שלשם קבלת החלטה כזו צריך הסכמה של כל הדיירים.
אני גם מסכים לתשובה שקיבלת לגבי מה קורה אם אין הסכמה כזו וכו´.
א. כיצד, אם בכלל, ניתן להתגבר על דרישת ההסכמה של כל הדיירים (ר´ סעיף 58 לתקנון המצוי הנוגע "לנוהג")?
ב. האם העובדה שהקרקע שייכת לקבלן, ואף בחוזי המכר נכתב במפורש שאין אפשרות כרגע להרשם כבעלים (עד שיסתימו הליכי הרישום), יש בה בכדי לשכנע את הקבלן עצמו לבנות את המחסום ובכך לאכוף את הצורך בהסכמת כל הדיירים?
ג. מה קורה כאשר קיימות שתי נציגויות המסוכסכות על אותו נכס השייך לשתיהן?
צר לי על השאלות הרבות (והמפוזרות), אולם אשמח באם תמצא פתרון לבעייתי.
בתודה מראש
מצד שני הקבלן לא יכול לחייב את כל הרוכשים שכבר חתמו חוזה להוסיף כסף עבור השער.
אני חושב שאת צריכה לעשות שיעורי בית לפני שאת שואלת.
הבהרה נוספת: הליכי איחוד וחלוקה עומדים בפני סיום, בשיחה עם הקבלן, ובבדיקה במשרדי הטאבו התברר שהבית ירשם כבית משותף במהלך 4 החודשים הקרובים, ולכן, על פי חוזה המכר של הדיירים – רחבת החניה תהפוך להיות פרטית וכל דייר יוכל להצמיד בטאבו חניה לדירתו (כמובן לאחר חלוקה של החניות על ידי הדיירים עצמם שכן אין שיוך של חניה לדירה ספציפית בחוזי המכר). מקודה זו מהווה תמריץ נוסף להקמתו של המחסום, סימון חניות וכו´ ולכן הדיירים המשתמשים דרך קבע החניה מעוניינים לתחום אותה על ידי המחסום ובעתיד אף לבצע הצמדות (על אף שאין קשר בין השניים).
ולכן, מבחינה משפטית קיימות 2 אבחנות (למיטב הבנתי):
א. במידה והרחבה שייכת לקבלן (טאבו) הרי בסירובו של דייר להקמת המחסום אין בכדי למנוע את הקמתו מעיקרה אלא שאותו הדייר למעשה לא ישלם אך ירוויח שלט למחסום ולא תמנע ממנו הכניסה לחניה אך המחסום יוקם על אף המנעותו מתשלום.
ב. במידה והזכויות האובליגטוריות של הדיירים בחניה גוברות על היותה קרקע פרטית של הקבלן – יש צורך בהסכמת כל הדיירים ובמידה ודייר מסרב להקמת המחסום – המחסום איננו יכול להבנות כלל.
עוד אציין שאסיפות הדיירים, חזות המבנים, גינון וכו´ מופרדים לחלוטין בין אלו החברים בועד ובין אלו שאינם חברים בועד.
על מנת לקדם את בניית המחסום נשלחו לדיירים שאינם חברי הועד תקנונים מצויים (תוך שינוי הסעיפים הרלוונטים הדורשים הסכמת כל הדיירים למהלך שאיננו ניהול רגיל ותקין של הבית המשותף) אולם גם אם יחתמו הדיירים הללו על תקנון זה, עדיין נותר הועד הותיק ודייריו (שאיננו משתמש בחניה ואיננו מוכן להשקיע כספים בטיפוחה) שההוראה בתקנונו מחייבת הסכמת כל הדיירים ובכך למעשה הוא גונז רעיון המחסום.
באם קיים כשל בניתוח זה, או שמא ישנה אפשרות נוספת לפתרון הבעיה אשמח לקבל תגובה.
2) צריך לבדוק אפשרות ולבקש מהקבלן לרשום את הבית כשני בתים נפרדים, כולל חלוקה של החניה לשניים, וזה יהיה הרבה יותר פשוט לעשות את זה מלכתחילה.
בינתיים תתאזרו בסבלנות ואל תקבלו החלטות גדולות.
לעניין המחסום, אפשר שאלו הרוצים את המחסום ישלמו לו בסתר כדי שהוא יתקין אותו, אך תצטרכו לשלם כמובן על שלטים לכל הדירות.