משלם.
מעוניין לדעת פרטים נוספים ?
עופר פטרסבורג
שאלת מיליון השקל הנוגעת לרבים מאיתנו, שרכשו או עומדים בפני רכישת דירה היא – האם במצב כיום, כשהתאחדות הקבלנים מזהירה בעצמה מפני מצבם של הקבלנים החברים בה – כדאי לרכוש דירה בבניה. נכון, המחירים אטרקטיביים והריביות על המשכנתא נמוכות מבעבר, אבל הסיכון די גדול.
מסיבה זאת החלטנו לבדוק ולשאול עד כמה הצרכן הפשוט, זה שאין מאחוריו בנק או הון עצמי של מיליונים, מוגן בפני טלטלות השוק וכרישי הנדל"ן. מבדיקת ידיעות אחרונות עולה, כי למרות החוק, שאמור להגן עליו, הצרכן נשאר, בסופה של הקנייה החשובה והיקרה בחייו – חשוף בצריח.
מי מבטיח אותי בבואי לקנות דירה?
חוק המכר מבטיח את השקעתם של רוכשי הדירות. חוק זה נחקק לאחר קריסת חברת קלרין בשנות השבעים, כשמאות אנשים איבדו את דירתם.
המחוקק קבע 4 אופציות להבטחת הרכישה וזכויות קונה הדירה: 1. הערת אזהרה לטובת הקונה 2. ערבות חוק מכר 3. ביטוח בחברת ביטוח 4. רישום הנכס ושיעבודו
לטובת הקונה.
בפועל הקבלנים לא מציעים ולא יסכימו לרוב לשיעבוד או לרישום הערת אזהרה לטובתכם, כל עוד לא שילמתם מראש את כל הכסף. האופציה הפופולרית והמוכרת היא ערבות חוק מכר – הכסף שמשלמים עבור הבנייה מועבר לטובת חשבון הפרויקט ולא לטובת הקבלן. הפרויקט מגובה בערבות של הבנק המבטיחה שלא תשארו בלי כלום. בעניין הביטוח, קבוצת איילון, באמצעות חברת לנדיזראל, היא הראשונה שמציעה את ביטוח זכות קניין, המבטיח את הרוכש מפני מפלות למיניהן, אבל הקבלנים לרוב לא מציעים ביטוח זה.
אם מקבלים ערבות מהקבלן על הפרוייקט. מה הבעיה?
ערבות בנקאית אמורה להבטיח שתקבלו חזרה סכומי כסף ששילמתם אם הקבלן אינו מסוגל להשלים את הבנייה", מסביר עו"ד הראל יריב, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין גולדבלט-גינדס-יריב, אבל הלכה למעשה – מימוש ערבות חוק מכר נתקל היום בקשיים ומדובר בהליך לגמרי לא אוטומטי, כמו שהיה אמור להיות. התנאים שרשומים בגוף הערבות קובעים התניות מאוד מסויימות לקבלת הכסף".
אבל הערבות נועדה להגן עלי במקרה שהקבלן פושט רגל, או נכנס להליכי כינוס?
עו"ד יריב: בתיאוריה זה נכון. אבל הבנקים מנצלים את אותן התניות להימנע מפירעון הערבות ומקבלים תמיכה מבית-המשפט ההנחה העומדת מאחורי בית-המשפט הוא שגם אם הקבלן פשט רגל ונכנס להליכי כינוס, אין זה מונע ממנו מלמצוא קבלן אחר שישלים את פרוייקט הבנייה. החשוב ביותר: לוודא שהדירה תימסר, גם אם באיחור של שנה".
ומה עם הוצאות שכר דירה בתקופה זו?
אם יגרמו לך נזקים, אתה רשאי לתבוע ולהיכנס לרשימת הנושים של החברה. אלא שאז אתה ניכנס כנושה רגיל שעומד בתור עם כולם לקבל מה שנשאר, ובדרך כלל לא נישאר כלום. הבנקים הרבה לפניך, וריווחי הבנקים מעידים על כך במעט.
בכמה מסתכם הנזק?
שכר דירה לתקופת ביניים, דמי תיווך במידה ושולמו, שכר טירחת עורך דין, וכמובן כסף להשלמת הבנייה. הכונס יכול להגיד שיש לו אפשרות לגייס מהבנק 50% מהכסף להשלמת הפרוייקט, אם הדיירים מעוניינים בהשלמתו. במקרה כזה יכול הכונס לדרוש את המחצית הנותרת ולצרכן יש להם שתי ברירות: להמשיך ולגרור את הבנייה, ולהסתבך במסדרונות בתי-המשפט או את הסכום החסר.
ומי מחזיר את הכסף?
את הכסף אמורים לתבוע מהחברה שלא קיימת עוד. בכל מקרה, ערבות בנקאית לא אמורה לכסות את הוצאות, רק תשלומים ישירים ששילמת עבור רכישת הדירה.
אבל החוק קבע עוד בטוחות?
אבל אף אחת לא פרקטית. הבנקים במסגרת ליווי פרוייקטים לא מרשים לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה. הם מעדיפים לתת ערבות בנקאית, שגם הם מרוויחים משהו ממנה. הערות אזהרה ושיעבודים מלכלכות להם את הבטוחות. הערת אזהרה גם לא מעניקה דבר, חוץ מזכות חוזית, אפילו לא קניינית, על הנכס.
בית-המשפט לא פסק בנושא מעולם?
היו שתי פסיקות חשובות מאד: האחת, בבית-משפט מחוזי בחיפה שנתן הוראה לממש ערבות, כי בבסיס הערבות נכתב מפורשות, כי אם מינוי כונס או מפרק ניתן להפעיל את הערבות. פסק-דין שני בבית המשפט המחוזי בתל-אביב שקבע בדיוק ההיפך – למרות שכתוב ניתן לממש את הערבות מאותה סיבה, הרי שאם השלמת הבנייה לא תתקיים, הדייר לא יקבל את הבית".
סיפור מבלבל. אז מה עושים?
שלם כמה שפחות עד קבלת המפתח. 15% חייב לשלם בתחילה, אבל דחה תשלומים כמה שיותר. ככל שמתקדמת הבנייה, אתה ממזער את הסכנה.
ומה מבטיח לי את הכספים ששולמו?
עו"ד ערן בליאנט, מנהל חטיבת הנדל"ן במשרד עורכי הדין מ. זליגמן ושות´: "מחוסר ידע צרכנים כותבים את הצ´ק לטובת הקבלן והוא מפקיד את זה בחשבון אחר. כעיקרון אסור לו לעשות את זה, אבל בפועל זה קורה. הבעיה היא אחר כך שלכם: נוצרת בעיה משפטית חמורה. הבנק לא מסכים לשלם לדייר, כי הכסף לא הופקד בכספי הפרוייקט. צריך ללכת לבנק ולוודא אישית למסור את הצ´ק למוטב בלבד, לכבוד חשבון הפרוייקט".
אז מה הטיפ הטוב ביותר?
ד"ר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך הבינלאומית רימקס: "לא נעים להגיד, אבל במצב כיום: קניית דירה יד-שנייה היא המומלצת ביותר. אבל אם בכל את יש כוונה לרכוש דירה חדשה, צריך לעשות את הבדיקות הבאות:
1. לבדוק האם יש ליווי בנקאי לפרוייקט ועל-ידי איזה בנק.
2. מי המפקח על הפרוייקט מטעם הבנק ומטעם הקבלן.
3. מי מבצע את הפרוייקט בפועל. לא תמיד המבצע הוא גם בעל הפרוייקט וקרו מקרים בהם הקבלן המבצע את הפרוייקט בפועל קרס באמצע התהליך, דבר שגרם עיכובים רבים בסיום הבנייה והוצאות רבות ומיותרות.
4. פנייה לרשם הקבלנים ולמרכז הדיור בגעש, לוודא פרטים על הקבלן. השתמשו גם בארכיוני האינטרנט, או חברות כמו דן אנד ברדסטריט.
