מה החוקים אומרים לגבי שינויים בבית משותף

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר בית משותף כדלקמן: "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". בכל בית משותף יש שני סוגי שטחים (מתחמים/אזורים) – שטח פרטי המצוי ברשותו של כל דייר בבניין והוא גם בעל הזכויות הבלעדיות בו, ושטח ציבורי המשותף לכלל הדיירים. סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי ניהול הבית המשותף יהיה במסגרת שיתוף פעולה בין הדיירים המתגוררים בבניין, באמצעות תקנון מצוי וסטנדרטי או תקנון עצמאי שנקבע על ידי אסיפת הדיירים.

לכן, נשאלת השאלה מה החוקים בישראל קובעים לגבי ביצוע שינויים או תיקונים בבית משותף, ולמעשה יש להתייחס לשני מצבים:

• שינויים ותיקונים בדירה הפרטית בבניין המגורים המשותף שאינם משפיעים או פוגעים בדירה אחרת ובאזור המשותף, כולל פגיעה בערך דירה אחרת ובאזור המשותף.
• שינויים ותיקונים הפוגעים בדירה אחרת או באזור המשותף.

כאשר אחד מבעלי הדירות בבית משותף מתכנן לבצע שינויים העשויים לפגוע בדירה אחרת או באזור המשותף בבניין – עליו לקבל הסכמה מבעל הדירה האחרת או מאסיפת הדיירים, ובמקרה זה יש לתכנן את השינוי בעזרת אנשי מקצוע מוסמכים כמו מהנדס או הנדסאי בניין .

הזכות לבצע שינויים ותיקונים בהתאם לתקנון הבית המשותף המצוי

החוק מעניק זכויות לדיירים לבצע שינויים בדירה שלהם, כלומר ברכושם הפרטי, ובעלי הדירות יכולים לבצע תיקונים או שינויים בנכס שלהם, כל עוד השינוי אינו פוגע בדירה של אחד השכנים בבניין ואינו פוגע בשטח המשותף בבניין. על פי תקנון הבית המשותף המצוי בעל הדירה יכול לבצע שינויים בדירתו, על דעת עצמו, בהתקיים התנאים הבאים:

• השינויים אינם פוגעים באזור המשותף בבניין המגורים.
• השינויים אינם פוגעים בדירה או בערכה של דירה של אחד השכנים בבניין המשותף, והם אינם עשויים לסכן דירה אחרת בבניין.
• השינויים אינם פוגעים בחזית החיצונית האחידה והתקינה של בניין המגורים המשותף, כפי שחזית הבניין הייתה בסיום עבודות הבנייה.
• השינויים שבעל הדירה מעוניין לבצע אינם מסכנים (או עלולים לסכן) את קיומם של האזורים המשותפים בבניין המגורים המשותף.
• השינויים אינם משפיעים על ערכם הכספי של האזורים המשותפים בבניין.

החוק בישראל קובע כי במקרה שיש תקנון מוסכם לבעלי הדירות בבית המשותף והתקנון קובע תנאים אחרים לגבי שינויים בדירה הפרטית, הרי התקנון המוסכם קובע, כל עוד ההוראות שנקבעו במסגרתו אינן פוגעות בזכויות של בעלי הדירות האחרות בבניין. חשוב לזכור כי הזכויות והחובות של הדיירים בבניין המשותף חלות גם על בעלי הנכסים שמשמשים לעסקים, לחנויות ולצרכים אחרים, כולל בתי עסק וחנויות שנמצאים בחזית הבניין המשותף.

שינויים העשויים לפגוע בדירה של שכן או באזור המשותף בבניין

החוק קובע כי בכל מקרה שבו בעל הדירה בבית המשותף מעוניין לבצע שינויים העשויים לפגוע בדירת אחרת ולהשפיע או לפגוע באזורים המשותפים, עליו לקבל הסכמה מבעל הדירה או מאסיפת הדיירים. יש שינויים המחייבים השגת הסכמה מרוב בעלי הדירות והרכוש המשותף בבניין המגורים, בהתאם לסעיפים 61 ו-71 לחוק המקרקעין, ובהתאמה לסעיף 12 לתקנון המצוי.

כך לדוגמה, שינויים כמו הוספת מבנה בחצר הבניין, למשל בניית חדר נוסף, קליניקה או הצבת מבנה יביל בחצר, מחייבים הסכמה מאסיפת הדיירים. גם שינויים כמו סגירת מרפסת, בניית פרגולה במרפסת או בחצר, הוספת מזגן על קיר חיצוני, צביעת קיר חיצוני בבניין, החלפת תריסים וחלונות הפוגעים בחזית החיצונית האחידה וכדומה, כל אלו ועוד מחייבים את בעל הדירה לנהוג על פי הוראות התקנון ועליו להשיג היתרים ואישורים בהתאם להוראות שנקבעו בין היתר בחוקי התכנון והבנייה. לכן, כאשר מעוניינים לבצע שינויים, במיוחד שינויים העשויים לפגוע בדירה אחרת או באזור המשותף, מומלץ לפנות לשירות הניתן על ידי הנדסאי בניין מוסמך המתמחה בתכנון בנייה, וכך פועלים לפי החוקים ולאחר קבלת כל האישורים הנדרשים ניתן לבצע את השינוי.