לכל בנק יש את "הקריזה" שלו בבחירת העוגן.
הייתי רוצה לדעת למעשה ההבדלים בסיכונים ובהפרשים בין העוגנים השונים.
בנק לאומי –
עוגן נתינת הלוואות ממוצע לתקופה לפי פרסומי בנק ישראל
למשל:
משתנה כל 1-5 שנים (התקופה הכללית לא משנה) כיום
עומד על 3.8%
מהעוגן יש בד"כ הפחתה (עוגן – %)
כל שאר הבנקים שביררתי זה לפי גיוס (כל בנק זה שונה) ולא לפי נתינה – בניגוד למה שקיים בלאומי.
טפחות: עלות גיוס ממוצעת לפי תקופה
לשנה 1.72%
ל חמש שנים 2.8
על עוגן זה יש להוסיף מרווח (עוגן +)
אדנים: בדומה לטפחות רק עלויות גיוס שונות (למה???)
אגוד: עוגן אג"ח.
בבנק לאומי טוענים שיש מצבים בה עלות הגיוס של הבנקים גבוהה מעלות העוגן שלהם (תלוי תקופה)
בבנקים אחרים טוענים שכמעט לעולם עלות הגיוס תהיה נמוכה מעלות נתינה (הבנק צריך להרוויח)
מנגד – בלאומי טוענים שזה ממוצע כל הבנקים ז"א שזה חייב לעלות בהתאמה מסויימת.
מכיוון שאני כנראה אקח משכנתא בסכום גבוה בריבית משתנה (בנייה עצמית) ל 20 שנים, לתקופות שינוי של בין 1 ל 5 שנים
מאוד חשוב לי לדעת על ההבדל האמיתי בין העוגנים.
כמו כן כ 1/3 מהסכום אקח על בסיס פריים.
אודה לכל מי שיכול לתת תשובה מעמיקה
תודה וחג שמח.
לרוב הדבר מאפיין את תקופות הקצרות, לא בהכרח.
2. באדנים וטפחות העודן הוא על בסיס פיקדונות (עלות הגיוס) – בריבית משתנה :
באותו עמוד ישנם פקדונות מבננקים ופקדונות מהציבור – כנראה זה מה שמסביר את ההבדל (אולי גם היצמדות לתקופה מסוימת ולא לממוצע).
3. באגוד והפועלים מקדמים את מוצרים שלהם כתוסםת לעוגן של "ריבית ממוצעת", אשר קיים בכל הבנקים.
4. ישנם והיו מקרים שעוגן עלות הגיוס היה גבוה מעוגן של ריבית הממוצעת – הדבר תלוי ממגמה של עלייה או ירידה של ריבית במשק.
5. הכי חשוב – מה הסיבה שתשתמש במשתנות של 1-5 שנים? – ממש לא ברור לי.
לרוב הדבר מאפיין את תקופות הקצרות, לא בהכרח.
2. באדנים וטפחות העודן הוא על בסיס פיקדונות (עלות הגיוס) – בריבית משתנה :
באותו עמוד ישנם פקדונות מבננקים ופקדונות מהציבור – כנראה זה מה שמסביר את ההבדל (אולי גם היצמדות לתקופה מסוימת ולא לממוצע).
3. באגוד והפועלים מקדמים את מוצרים שלהם כתוסםת לעוגן של "ריבית ממוצעת", אשר קיים בכל הבנקים.
4. ישנם והיו מקרים שעוגן עלות הגיוס היה גבוה מעוגן של ריבית הממוצעת – הדבר תלוי ממגמה של עלייה או ירידה של ריבית במשק.
5. הכי חשוב – מה הסיבה שתשתמש במשתנות של 1-5 שנים? – ממש לא ברור לי.
לריבית קבועה
380K ל 15 שנים (3.4 – 3.7 תלוי בבנק)
למסגרת בנייה אני צריך עוד 720K שמן הסתם כרגע אי אפשר בקבועה.
חשבתי על:
300-400K על בסיס P
והיתרה על בסיס משתנה.
שאר השלבים זה לפי ההתקדמות ואני לפני העליה על הקרקע.
מה היתרון שלי בבועה לעומת המשתנות למינהן? (צמוד – פריים)
הרי בכל מקרה אצטרך את הכסף לתקופת המשכנתא, מקסימום במידה והעלויות בנייה יהיו נמוכות יותר, לא אקח את מלא הסכום.
הריביות בבועה פחות מוצלחות ובכל מקרה אצטרך לקבע לפי מפתח מסויים בסיום הבועה.
תוכנית הבנייה היא שפחות או יותר תוך שנה אסיים לבנות, אז מקסימום יהיו לי כמה חודשים אם תשלומים גבוהים ללא המגורים בבית (מסיום השלד עד טופס 4 כ שמונה חודשים בערך)
זה בית למגורים ולא למכירה (כך אני מקווה שבאמת יקרה)
אם הבית היה למכירה אז בועה זה פתרון מצויין.
תתקשר אליי מחר:
03/5037388
054/6884898
קיבלתי עכשיו הצעות מהבנקים אם חלק גבוה יותר בקבועה (בין 60 – 65 % ) מערך הקרקע.
טפחות:
15 שנים קבועה – 350000 3.43%
20 שנים קבועה – 170000 3.7%
15 שנים מ כל שנה – 30000 2.47%
20 שנים P-11 – ש 400000 P-1.1
20 מ כל שנה – 185000 2.47%
אגוד:
15 שנים קבועה – 380000 3.4%
20 שנים קבוע – 135000 3.6%
20 שנים P – ש 400000 P-1.0
20 שנים מ כל 30 185000 2.9%
בעצם יש כאן הגדלה של 135-170K בקבועה על חשבון משתנה
סך ההלוואות 1100K
אשמח לקבל תגובות.
תיקח כל ההלוואות לתקופה אחידה, בשביל מה לפזר 15 ו-20.
תחלץ אץ התקופה בהתאם לתדלום החודשי המירבי שהינך יכול לשלם.
