מה דינו של מרתף שאינו דירה ואינו רכוש משותף

צטוט מתשובה של צפוסר לאחד השואלים:
"מה שכן, הקבלן אינו יכול להשאיר בבעלותו חלקים מהבניין אם אין לו שם דירה. כל חלק מהבניין יכול להיות דירה פרטית או רכוש משותף בלבד. אם החלק אינו דירה הוא יכול להיות מוצמד לדירה. כך זה על פי רוב עם מחסנים. לכן אם לקבלן אין דירה הוא אינו יכול להשאיר אותו בבעלותו אא"כ הופכו לדירה על כל המשתמע."

בביתנו יש מרתף, שאינו דירה. הוא רשום בטאבו על שם בעלים פרטי. לבעלים זה יש דירה בבנין, אך המחסן אינו מוצמד לאותה דירה.

האם זה מצב בלתי חוקי, על פי הקביעה: "חלק מהבניין יכול להיות דירה פרטית או רכוש משותף בלבד"?
המרתף כאמור אינו דירה ואינו רכוש משותף.

תודה.

אז הוא ודאי רשום כתת חלקה נפרדת?
אם כך אזי הוא דירה בפני עצמו.

להלן הגדרת דירה בחוק המקרקעין (מתוך סעיף 52)

"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

האם הדבר רשום בטאבו? בעיריה? במקום אחר?
הכניסה למרתף נפרדת ואינה אפשרית דרך דלת הכניסה לבית המגורים.

ורואים למה בדיוק ניתן היתר בניה.
האם בפועל המקום משמש למגורים?

במקום פועל כיום מועדון קלפים, ללא רשיון עסק מטעם העיריה. הפקוח העירוני המליץ על תביעה משפטית, אך טרם נקבע מועד למשפט.

במקום יש ציוד מלא של דירת מגורים (מטבח מאובזר, שרותים וכו´). בשיחה קולנית בין באי המועדון נאמר כי גם גרים וישנים שם ("כתובתי הנוכחית היא …" – וכאן הוזכרה כתובת המועדון).

המועדון פועל משעות אחרי הצהרים המוקדמות עד השעות 3:00-5:00 אחרי חצות.
עם סגירת המועדון הבעלים והאורחים יוצאים ומדברים בקולי קולות ומתניעים מכוניות.
משיחה קולנית בין באי המועדון שמענו כי רובם ככולם אסירים לשעבר.

תודה עבור תשובותיך המדויקות.

הוא השכיר אותו למי שהשכיר וכיום הנכס מהווה מפגע ומטרד לכל הבניין ופועל ללא הסכמת אסיפת דיירים.
על הועד לכתוב לו מכתב בהתאם.
אם לא יגיב על הועד להגיש תביעה אצל המפקח.
מציע לקבל החלטה לגיבוי לכל מקרה של אסיפת הדיירים ולתת לו הזדמנות לומר דבריו.

תודה.

בעל הנכס לא מגיב למכתבים.
הוא השכיר את הנכס לשוכרת שמשכירה אותו בשכירות משנה למועדון. איננו מכירים את השוכרת הראשונה ואין לנו שום פרטים שלה.
איננו מכירים את מפעילי המועדון ואין לנו שום פרטים שלהם.

האם בתנאים אלו בעל הנכס אחראי למתרחש?

איזה סעד לבקש מהמפקח על המקרקעין?

שלחו לו דואר רשום
טלפנו אליו
אתרו את כתובתו ושימו את המכתב שלכם על הדלת
ושזה יהיה מכתב מעו"ד.
מתסכל אבל זה מה יש.

1. לדעתי חלק מהתשובות שקיבלת אינן נכונות.
הוועד אינו צד בסיכסוך שכן לא מדובר בניהול הרכוש המשותף.

2. לדעתי יש כאן עסק הפועל בלי רישיון וכן מטרד לדיירים.
כל זה אינו עניין לוועד.

3. לדעתי אין לכם ברירה אלא להתאגד כל הדיירים [כאנשים פרטיים ולא כשותפים בבניין] ולשכור שירותיו של עו"ד שינהל את המערכה. וזה לא יהיה קל למרות שהחוק והצדק איתכם.
לא זול – אבל גם אין לכם ברירה.
לבד לא תצליחו !!

תודה.

קבלתי את עצתך, ונשאלתי באיזו ערכאה משפטית תתנהל התביעה.

האם הפניה תעשה למפקח על המקרקעין, שם ההליך קצר ופשוט (מנסיון קודם ומוצלח שלי) וההוצאה הכספית קטנה יותר, או שיש לפנות לבית המשפט, שם ההליך ארוך ויקר יותר?

בכל מקרה אנחנו צריכים לחכות עד תום התביעה המשפטית שהעיריה עומדת להגיש (לפי אגף הפקוח: המועדון פועל ללא רשיון), ועד לקבלת פסק הדין שלה.

אם פסק הדין יהיה לטובתנו, מי צריך לדאוג לפינוי המועדון? העיריה או אנחנו?

תודה עבור עזרתך.

לא ברור לי מכל הסלט הזה מה המצב בדיוק.
אני מבין שהעירייה נקטה בהליך פינוי ו/או סגירה. אם כך זה מצוין.
לא מדובר ברכוש משותף, כך שכל פעילות הוועד בנדון אינה בליבה של תפקיד הוועד. אני לא אומר שצריך להיות אדיש מול עסק שפועל ללא רישיון, אבל הייתי משאיר זאת לרשויות.
המפקח אינו עוסק בענייני רישוי או היתר או שימוש חורג.
כדאי לפנות גם לבעל הנכס המשכיר כדי שיהיה מעורב.