14 מתוך 17 דירות בבנין שלנו מסכימות לשלם מסי ועד באופן שווה כפי שהוחלט באסיפת הדיירים. לגבי דירה אחת, אין קשר עם הבעלים הנמצאים ברוסיה והדירה איננה מושכרת, ולכן מבחינתנו כרגע היא לא ברת דיעה. מבין שתי הדירות הנוספות, ישנה דירה שבעליה טוען שהוא סיכם עם השוכר שהוא ישלם את מסי ועד הבית. הבעלים מוכן לשלם רק על פי השיטה המדורגת, פחות, אולם אין לו התנגדות שנדרוש מהשוכר את הסכום המלא שנקבע. השוכר עצמו, שיצג את בעל הדירה באסיפה בה נקבע הסכום השווה ותמך בו, מעונין לשלם את הסכום השווה שהסכימו לשלם כולם. מה עלינו לגבות? האם את הסכום לפי השיטה המדורגת, שמוכן לשלם הבעלים, או לפי הסכום בשיטה השווה שמוכן לשלם השוכר? תודה על מורה הנבוכים.
27-02-2005 16:19:00
רון שטיין
ובכן
מבחינת ועד הבית השוכר אינו ישות משפטית. מי שחייב בתשלום לפי החוק הוא בעל הדירה ובעל הדירה הוא זה שהועד יתבע במקרה של אי תשלום. החוזה שיש מן הסתם בין השוכר לבעל הדירה בו השוכר מתחייב לשלם אינו מעניינו של הועד, לכן מה שאומר בעל הדירה הוא הקובע בנוגע לייצוגה של דירה זו.
שאלה נפרדת היא חוקיות התשלום האחיד, כפי שתוכל לראות באין ספור שאלות קודמות בנושא התקנון הוא שקובע ואם הוא קובע תשלום לפי חלקה של הדירה ברכוש המשותף אז על מנת לשנות את השיטה באופן חוקי יש לשנות את התקנון, לפי תיאורך בעל הדירה המושכרת מן הסתם לא יסכים לשינוי כזה (ושאלה נפרדת היא האם אפשר לשנות תקנון למרות התנגדותו, דפדף אחורה בפורום).
עם זאת, נראה שכל זמן שיש הסכמה בין כולם לתשלום אחיד אין מניעה מלנהוג כך גם ללא שינוי תקנון, אולם ברגע שמי מבעלי הדירות יערער על כך תצטרכו לשנות תקנון או לגבות מדורג (מאותו זמן, לא רטרואקטיבית) . אבל אם השוכר ישאר חייב כספים ותתבעו את בעל הדירה (או את בעלי הדירה הריקה) לא נראה שיהיה לכם קייס לתבוע מהם תשלום שוה.
הח"מ אינו עו"ד, אך בקי בנושא.
שאלה נפרדת היא חוקיות התשלום האחיד, כפי שתוכל לראות באין ספור שאלות קודמות בנושא התקנון הוא שקובע ואם הוא קובע תשלום לפי חלקה של הדירה ברכוש המשותף אז על מנת לשנות את השיטה באופן חוקי יש לשנות את התקנון, לפי תיאורך בעל הדירה המושכרת מן הסתם לא יסכים לשינוי כזה (ושאלה נפרדת היא האם אפשר לשנות תקנון למרות התנגדותו, דפדף אחורה בפורום).
עם זאת, נראה שכל זמן שיש הסכמה בין כולם לתשלום אחיד אין מניעה מלנהוג כך גם ללא שינוי תקנון, אולם ברגע שמי מבעלי הדירות יערער על כך תצטרכו לשנות תקנון או לגבות מדורג (מאותו זמן, לא רטרואקטיבית) . אבל אם השוכר ישאר חייב כספים ותתבעו את בעל הדירה (או את בעלי הדירה הריקה) לא נראה שיהיה לכם קייס לתבוע מהם תשלום שוה.
הח"מ אינו עו"ד, אך בקי בנושא.
02-03-2005 05:22:00
רות בר-אדון
תודה ושאלה חוזרת
תודה רבה על התשובה המקיפה.
עם זאת אינני בטוח בנקודה אחת שבה נגעת, אע"פ שעקבתי בעניין רב אחר השאלות והתשובות.
השאלה החוזרת: היצבת בתשובתך את השאלה – האם אפשר לשנות תקנון למרות התנגדותו של דייר עיקש? נראה לי שהשאלה צריכה להיות – האם יש בכוחו של רוב דיירים או של הועד לשנות ´תקנון´ בין שהוא תקנון מצוי, תקנון מוסכם, או משהו שווה ערך לתקנון כגון נוהג או החלטה על תשלום שווה במקום תשלום מדורג, כדי להוציא בית משותף משיתוק פעילות?
אם אכן היבנתי נכון, אין לרוב דיירים או לועד יכולת לגרום לשינוי הרצוי, והוא כלוא בתוך החוק הקיים, אלא אם כן הוחלט להעביר את החלטותיו ונימוקיו של הבניין לשיפוטו של שופט אשר יכול לפסוק גם אחרת. כלומר הדייר העיקש מול ועד הבית תמיד מנצח ומשתק.
אגב, מיהו אותו רוב המחוקקים ועל סמך מה החליט שכל התחזוקה תתנהל בבית המשותף על בסיס שטחים יחסיים?
עובדה שלא מעט בתים הגיעו למסקנה, ולא במקרה, שחלוקה שווה היא המתאימה ביותר לניהול הבית המשותף שלהם ודייר עיקש, אשר רואה הכל רק מהזוית שלו, בהחלט עלול לטרפד ניהול בניין שלם. אין המדובר ברצון לקפח אותו, אולם המחוקק קבע מידתיות אחת לכולם – לפי השטחים היחסיים ותו לא.
האם אכן היבנתי את מצב חוסר המוצא של הועד נכון?
תודה על כל הסבר
עם זאת אינני בטוח בנקודה אחת שבה נגעת, אע"פ שעקבתי בעניין רב אחר השאלות והתשובות.
השאלה החוזרת: היצבת בתשובתך את השאלה – האם אפשר לשנות תקנון למרות התנגדותו של דייר עיקש? נראה לי שהשאלה צריכה להיות – האם יש בכוחו של רוב דיירים או של הועד לשנות ´תקנון´ בין שהוא תקנון מצוי, תקנון מוסכם, או משהו שווה ערך לתקנון כגון נוהג או החלטה על תשלום שווה במקום תשלום מדורג, כדי להוציא בית משותף משיתוק פעילות?
אם אכן היבנתי נכון, אין לרוב דיירים או לועד יכולת לגרום לשינוי הרצוי, והוא כלוא בתוך החוק הקיים, אלא אם כן הוחלט להעביר את החלטותיו ונימוקיו של הבניין לשיפוטו של שופט אשר יכול לפסוק גם אחרת. כלומר הדייר העיקש מול ועד הבית תמיד מנצח ומשתק.
אגב, מיהו אותו רוב המחוקקים ועל סמך מה החליט שכל התחזוקה תתנהל בבית המשותף על בסיס שטחים יחסיים?
עובדה שלא מעט בתים הגיעו למסקנה, ולא במקרה, שחלוקה שווה היא המתאימה ביותר לניהול הבית המשותף שלהם ודייר עיקש, אשר רואה הכל רק מהזוית שלו, בהחלט עלול לטרפד ניהול בניין שלם. אין המדובר ברצון לקפח אותו, אולם המחוקק קבע מידתיות אחת לכולם – לפי השטחים היחסיים ותו לא.
האם אכן היבנתי את מצב חוסר המוצא של הועד נכון?
תודה על כל הסבר
02-03-2005 12:27:00
איתן ברעם
עיין בפסק הדין המצורף
ואולי זה יבהיר לך קצת את דרך החשיבה של בתי המשפט
בקישור הבא:
בקישור הבא:
בהצלחה.
……………………………………………………………………………………………………………………..
