שאלתי היא:
נניח שוועד הבית מעוניין להעלות את מיסי הוועד ל- 230 שקלים לחודש במקום 180 שקלים. בבניין יש 40 דיירים. הוועד מודיע בעוד מועד במקום בולט על קיומה של אסיפת דיירים. לאסיפה מגיעים 10 אנשים, ומתוכם 7 מצביעים בעד העלאת המחיר. האם זה ייחב לרוב? או שצריך רוב מתוך כלל הדיירים, גם כאלה שלא הגיעו?
אסיפה רגילה מחייבת נוכחות של לפחות מחצית מהדיירים אבל אסיפה נדחית יכולה להתקיים בכל קוורום, נניח חצי שעה לאחר המועד לאסיפה הרגילה ובלבד שניתנה על כך הודעה מראש בזימון לאסיפה.
האם הדברים נכונים גם כאשר הסיבה להעלאת מיסי הוועד היא מעבר מחברת ניהול חיצונית אחת לחברת ניהול חיצונית אחרת?
אם נקבעת ישיבה ומגיעים פחות מחצי צריך לבטל אותה?
את צריכה להבחין בין מקרים בהם קבע המחוקק הסדר קוגנטי בו מתחייב רוב מיוחד או מוחלט ואז רק ברוב זה ההחלטה היא חוקית. כך למשל כדי להצמיד רכוש משותף לדירה פרטית צריך רוב מוחלט כלומר הסכמה מכל הדיירים. הסכמה כזו אינה קשורה בהכרח לכינוס אסיפה.
לעיתים המחוקק הורה גם על רוב מיוחד וגם על החובה לקבל אותו באסיפה – למשל התקנת מעלית.
לעיתים הוא רק דרש רוב מיוחד ולא בהכרח באסיפה (סבב חתימות מספיק) – למשל בהרחבת דירה או גם במקרה בבו את שואלת – מינוי מתחזק חיצוני בשכר לבית.
כדאי לך לעיין ברשימת המאמרים שפירסמתי כאן והתייחסתי בכמה מהם לרוב הנדרש בהחלטות שונות בחיי בית משותף.
מאחר ומניין של מחצית הינו קשה להשגה בהרבה בתים איפשר המחוקק להודיע מראש על קיום אסיפה נדחית – נניח חצי שעה אחרי המועד המקורי – ואז תהא זו אסיפה חוקית בכל קוורום (מניין). מתריעים בפני הדיירים ואומרים להם מראש: אתם רוצים להשפיע תגיעו לאסיפה. לא תגיעו – תתקיים אסיפה בלעדיכם וגם ברוב שהוא למעשה מיעוט קטן – נניח 3 דיירים מתוך 50 – ניתן יהיה לחייב אתכם.
ואגב לאסיפה נדחית יש אותו כוח ואותן סמכויות כמו אסיפה רגילה.
קראתי באחד המאמרים שלך שכדי למנות חברת ניהול חיצונית צריך רוב של שני שליש. האם תוכל בבקשה להסביר עוד קצת? האם הכוונה היא ששני שליש מכלל הדיירים בבניין צריכים לחתום על אישור להחלטה?
החלטה על מינוי חברת ניהול היא החלטה מהותית שמשנה את פני הבית לעתיד, יש לה השלכות כספיות ואחרות ולכן היא מחייבת דיון באסיפה בו יציג הועד ואחרים חלופות והצעות מתחרות ואח"כ תתקיים הצבעה. בכל מקרה אם אין נוכחות מספקת באסיפה צריך יהיה להשיג את הרוב הנדרש גם מחוץ לאסיפה ואחריה. כדאי תמיד לנסות לגבש החלטה פה אחד או ברוב גדול ככל שניתן.
