מדריך לרכישת דירה חדשה

רכישת דירת מגורים חדשה ו/או בניית דירת מגורים מהווה את אחת העסקאות החשובות ביותר בחיינו. משאת נפשם של רבים מאיתנו היא דירת מגורים מרווחת, כשמיקום דירת המגורים מהווה נדבך חשוב ביותר, ו/או לחילופין בניית דירת פרטית על מגרש המאפשר בנוסף בניית גינה ומדשאה מסביב לדירת המגורים.

רוכש הדירה ו/או הבונה את ביתו, משקיע את מרב כספו בנושא,בנוסף להתחייבות שונות, כגון:הלוואות/משכנתאות לרכישת הדירה ו/או בניית בית חלומותיו. שיקול דעת ובדיקה יסודית לפני ביצוע הרכישה ו/או הבנייה יכולים לחסוך מאיתנו הפסדים כספיים, התדיינות מיותרת בינינו לבין קבלני או חברות הבנייה, עוגמת נפש ועוד. לאור פניות רבות אלי בנושאים אלו ואחרים מתווסף מאמר זה למאמרים נוספים בתחום ענף הבנייה.

המדריך לא נועד להוות תחליף לייעוץ משפטי ו/או באמצעות מומחים לנושא או לתת את מלוא התשובות, אבל מהווה כלי חשוב ויקר להבנת תהליכי הרכישה ו/או בניית בית ולחלקם הנכבד של הנושאים החשובים והמהותיים העומדים לפנינו לאחר קבלת ההחלטה לרכישת דירת מגורים חדשה, רכישת דירת מגורים יד שנייה ו/או בניית בית פרטי בשכונות בנה ביתך הפזורות ברחבי הארץ.

רכוש ובנה את דירתך רק עם קבלן ו/או חברת בנייה הרשומים בפנקס הקבלנים ובעלי סיווג מתאים. מספר נקודות חשובות ברכישת דירה מקבלן/חברת בנייה

1. לוודא שהקבלן יציג אישור מאת רשויות המס על מנת שלא יהיו עיכובים כלשהם ברישום הדירה על שמכם עקב חובותיו של הקבלן.

2. לרכוש את דירת המגורים ו/או לפנות לקבלן לבניית דירתנו רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים. דרשו מהקבלן להציג בפניכם בתחילת המשא ומתן רישיון קבלן לשנה השוטפת ולוודא שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן – הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי – הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות בנייה. וודאו שפעולות הבניה המבוצעות ע"י הקבלן הינם במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

3. לפני הרכישה לבצע תחקיר לגבי הקבלן, לבקר בבתים קודמים שהקבלן בנה, לבדוק את רמת הגימור ורמת השירות שהקבלן נותן ללקוחות קודמים בדירות מאוכלסות ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. מומלץ לברר האם מצבו הכלכלי של הקבלן איתן, במידה ומדובר בחברת בנייה ניתן לבדוק זאת ברשם החברות ו/או באמצעות אנשי מקצוע המתמחים בכך. קיימים מספר חוקים שנועדו להגן על ציבור הצרכנים ברכישת דירת מגורים. סביר היה להניח כי החוקים כפי שהוגדרו יבטיחו את זכויות הקונים הן לגבי רכישת דירת מגורים והן לגבי ליקויי בנייה שונים בדירת המגורים לאחר רכישתה. בפועל קיימים בחלק גדול מהמקרים סתירות מהותיות בין ההתחייבויות של הקבלן/חברת בנייה עפ"י חוק לבין הנכס שמכר.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

– כולל חקיקת משנה חוק המכר דירות נועד להגן על הצרכן בעת רכישת דירה חדשה מקבלן ו/או חברת בנייה להבטחת זכויותיו כמוגדר בחוק. מומלץ להתייחס לסעיפים בחוק המחייבים את הצד המוכר. [ציטוט מחוק המכר].

1. הגדרות (תיקון: תש"ן)בחוק זה –

דירה – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

מכירה – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג 1963 .

מוכר – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

תקנות הבניה – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל 1970

תקן, תקן רשמי – כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג 1953. 2.חובת מסירת מפרט. (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. (ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 חוק נוסף שנועד להגן על ציבור הצרכנים בעת קניית דירה חדשה הינו, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, [להלן ציטוט מהחוק].

הבטחת כספי הקונה (תיקון: תשל"ו) לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור.

2. ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א1951- שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.

3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1).

4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.

5.העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. בחלק גדול מהמקרים לא קיים איזון ביחסי הכוחות שבין קבלנים ו/או חברות בנייה לבין ציבור הצרכנים, רוכשי הדירות. הקבלנים הם אנשי עסקים לכל דבר מיומנים בתחום ענף הבנייה והנדל"ן, מיודעים היטב לכל החוקים הקיימים על מנת להגדיל ככל שניתן את הרווח שלהם למקסימום האפשרי ממכירת הדירות לציבור הצרכנים. לעומת זאת, מרביתם של רוכשי הדירות אינם מיודעים למורכבות העסקה וכל עניינם מתבטא בחלק המוחשי של דירת המגורים.

מרביתם של רוכשי הדירות לא טורחים להיוועץ בעורכי דין המתמחים בעסקי נדל"ן, אינם מיודעים לזכויותיהם כמצוין בחוק ופועל יוצא מכך, אין מי שישמור על האינטרסים המהותיים שלהם ברכישת דירת מגורים מקבלנים ו/או חברות בנייה.

המחוקק במודע למערך הכוחות בין הקבלנים לבין ציבור הצרכנים, רוכשי הדירות חוקק מספר חוקים שהגדירו את זכויותיהם של הצרכנים ועל מנת שקבלנים יחויבו לנהוג עפ"י חוקים אלו כלפי רוכשי דירות. בין היתר, חוק המכר דירות תשל"ה-1974 קבע כי על הקבלן להבטיח את כספי הקונה על ידי בטוחה ראויה.

אחת הבטוחות שנמנו בחוק היא ערבות בנקאית, הידועה כערבות חוק מכר, בנוסף לחוקים נוספים שנועדו להבטיח את זכויותיהם של ציבור הצרכנים ברכישת דירה. בין היתר, חוק המכר דירות תשל"ה-1974 קבע כי על הקבלן להבטיח את כספי הקונה על ידי בטוחה ראויה. אחת הבטוחות שנמנו בחוק היא ערבות בנקאית, הידועה כערבות חוק מכר, בנוסף לחוקים נוספים שנועדו להבטיח את זכויותיהם של ציבור הצרכנים ברכישת דירה.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – כולל חקיקת משנה חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 – כולל חקיקת משנה. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 – כולל חקיקת משנה. תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1957. תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1979.

בנוסף, נושא רכישת דירה חדשה מהקבלן/חברת בנייה ו/או לחילופין ליקויי בניה בדירות מוסדר בעיקר גם בחוקים אלו שנועדו להגן על ציבור הצרכנים/רוכש דירת המגורים, כגון:

חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970.

חוק החוזים האחידים התשמ"ג – 1981.

חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969וחוק המכר (דירות) ,תשל"ג – 1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות התשל"ה – 1974.

ליקויי בניה מוגדרים בחוק המכר כאי התאמה. באופן כללי הכוונה היא לאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה, ו/או במפרט, ו/או לחילופין בתקנים הנהוגים בישראל, ואו בתקנות הבניה המוסדרות בחוק, לבין הבניה שבוצעה בפועל. המפרט מהווה תוספת/ נספח לחוזה עליו חותמים הצדדים, ובו מפורטים כל הפרטים הטכניים של הדירה כגון: מספר החלונות, הדלתות, סוג הקרמיקה, סוג השיש וכיו"ב.

הקבלן מתחייב לספק לרוכש הדירה את אותם הפרטים הטכניים המצוינים במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין במפרט ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה. ליקויי בניה עלולים להתגלות בכל שלב ושלב של רכישת הדירה. החל משלב ניהול מו"מ ולפני החתימה על החוזה, ועד לאחר קבלת המפתח של הדירה החדשה. ישנם מספר גורמים העלולים לשאת באחריות לליקויים אשר מתגלים בדירה וביניהם הקבלן הראשי, היזם, האדריכל וקבלני המשנה למיניהם.

רצוי מאוד לרכוש דירה חדשה מקבלן מוכר, הרשום באיגוד הקבלנים והמבוטח בביטוח מתאים, אשר במקרה הצורך יוכל לפצות רוכש דירה בגין נזקים הנגרמים בעקבות ליקוי בניה. נושא רכישת דירה חדשה מהקבלן/חברת בנייה ו/או לחילופין ליקויי בניה בדירות אלו מוסדר בעיקר בחוקים שנועדו להגן על ציבור הצרכנים/רוכש דירת המגורים כמצוין. על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מומלץ שלא לחתום על כל סוג של מזכר או זיכרון דברים בכתב היות שדינם של אלו הוא כדין חוזה התקשרות לכל דבר ועניין.

החתימה על זיכרון דברים קושרת מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח בין הקבלן לבין רוכש הדירה על תנאי החוזה ולפעמים אף עלולה לפגוע בזכויות מהותיות נוספות לרבות פגמים שונים שעשויים להיות נסתרים מעיניכם, כגון שעבודים ועיקולים שונים הרובצים על הדירה ועוד. ביטול זיכרון דברים עלול לעורר קשיים רבים, כגון: החובה לשלם פיצויי הפרה מצדכם, אי אפשרות לביטול העיסקה מסיבות שונות ועוד. ולכן מומלץ להיוועץ עם עורכי דין המתמחים בנושאי נדל"ן ו/או מומחים בנושא לפני חתימה על זכרון דברים. ניתן אף להגדיר בזכרון הדברים במידה והחלטנו לעשות כן בהסכמת שני הצדדים על פיצוי הפרה ו/או ביטול זכרון הדברים ו/או הרכישה מכל סיבה שהיא בלי לנמק כך שלא נצטרך להיגרר להתדיינות מיותרת העלולה בסופו של עניין לעלות ממון רב.

לפני החתימה החוזה מומלץ לעיין בחוזה ולקבל את חוות דעתם של אנשי מקצוע בתחום, כגון: עו"ד, מהנדס בניין, אדריכל, מומחה ויעוץ בתחום, לגבי החוזה והמפרטים הטכניים. חובה לוודא כי כל שינוי בחוזה ו/או במפרטים הטכניים שיתקבלו בהסכמה על ידי הקבלן ורוכש הדירה יצוינו בחוזה ובמפרטים הטכניים בכתב עם חתימת שני הצדדים, הקבלן ורוכש דירת המגורים. קיימים מקרים בהם ישנם בקשות לשינויים במפרטים הטכניים של דירת המגורים עוד בתהליך הבנייה. במקרים אלו מומלץ כדלקמן:

1. לפני חתימה על החוזה יש לדרוש כי בחוזה יתווסף סעיף המאפשר לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה.

2 .מומלץ לדרוש שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה.

3. מומלץ כי כל בקשה שלך לשינויים או תוספות בדירה תעשה בכתב, כנספח לחוזה.

4. מומלץ כי הבקשה תכלול עלויות מחירים, לוחות זמנים לביצוע השינויים ומשך האיחור במסירת הדירה.

5. מומלץ לבדוק מראש עם הקבלן אם תתווסף עמלה עבור ביצוע והתקנת אבזרים שונים שיסופקו על ידך.

6. מומלץ לבדוק מראש ברר את סכום הזיכוי שתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת, אבזרים המותקנים על ידי הקבלן/חברת הבנייה. מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי כולל מס ערך מוסף, [לגבי מס ערך מוסף, מומלץ לבדוק זאת מראש] ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. לפני חתימת החוזה, מומלץ להתייחס לנושאים הבאים המופיעים בחוזה. במידה ואינם מופיעים בחוזה, מומלץ לבקש מהקבלן להוסיפם לחוזה המכר ולקבוע מחיר סופי לדירת המגורים על מנת למנוע התדיינות מיותרת ותשלומים נוספים על מחיר הדירה, כגון: חנייה – לבדוק אם מחיר הדירה המצוין בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה צמודה ו/או מקורה.

יש לוודא את מקום החניה ולדאוג שמיקום החניה לך יצוין בחוזה, בפרטים הטכניים ובתוכניות הבנייה.

מערכת סולרית – עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת. לוודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק עבודות הכנה.

פיתוח – הוצאות פיתוח מהווים מושג רחב ולא מוגדר מראש היכול לכלול סעיפים רבים, כגון: כביש, מדרכה, גינה מגרש משחקים ועוד. לבדוק אם הוצאות הפיתוח נכללות ומהוות חלק בלתי נפרד ממחיר דירת המגורים. מומלץ לעגן תשלומים אלו ואחרים בחוזה המכר.

חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, תקשורת, כבלים – לבדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

רכוש משותף – לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין.

לבדוק כיצד מוסדר הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גינות, גישה לגג. לבדוק האם הקבלן שומר לעצמו זכויות במבנה המגורים על שטחים אלו. לקבלן שאינו בעל דירה בבניין או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

הערת אזהרה – חובה לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה כלשהי המונעת ממך לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת. הוראה כזו הינה תנאי מקפח ופוגעת בציבור הצרכנים הרוכש דירה חדשה ובוטלה ע"י בית המשפט העליון.

איחור במסירת דירת המגורים – לוודא שבחוזה המכר יש תאריך יעד מוגדר למסירת הדירה. לידיעתך, סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח, לוודא האם קיימים בחוזה סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים מסיבות שונות שאינן תלויות בקבלן. במידה וקיימים סעיפים מקפחים בחוזה המכר מומלץ לוודא כי קיים בחוזה פיצוי סביר לרוכש דירת המגורים. פיצוי סביר יכול לכלול ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן הבנייה ו/או שכר דירה ריאלי עבור דירה זהה עד להשלמת תהליך הבנייה וכניסה לדירת המגורים.

קבלת דירת המגורים – מומלץ הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם לחוזה המכר ולמפרטים הטכניים וכד'. רישום בטאבו – לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד רישום המקרקעין. רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה.

הבטחת ההשקעה – עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה יובטחו בהתאמה להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. בהתאם לחוק הנ"ל נאסר על המוכר לקבל למעלה מ- 15% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את השקעתך באחת מן הדרכים הבאות:

1. מסר לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר – מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים – שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

2. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה. מומלץ לוודא כי דמי הביטוח שולמו מראש.

3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת החזרת כל הכספים.

4. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות.

5. העביר על שמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר – כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי. אחת הדרכים המומלצות להבטחת ההשקעה, היא ערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב לפני חתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו.

תשלום עבור הבטוחה: החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הינה נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה. בנושאים אלו ואחרים מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחים בנדל"ן.

תשלומים לפי התקדמות הבנייה – בהתאם לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה – 1957, אם הביטחונות שניתנו אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק. 1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים – שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם – 40% ממחיר הדירה. 2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל 20% נוספים. 3. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרטים הטכניים המצורפים לחוזה הרכישה 15% נוספים. 4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ 15% נוספים. 5. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר 10% נוספים.

הבטחת עליית ערך הדירה – חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינאלי ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותך המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לך, תהיה צמודה למדד.

תשלומים על חשבון דירת המגורים – מומלץ כי תשלומים שאתה משלם על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר – יעשה באמצעות המחאה ו/או שיק בנקאי וקבלת אסמכתא עבור כל תשלום בו מפורט הסכום ששולם.

בעת הבנייה – בשלבי הבנייה מומלץ לעקוב אחר קצב עבודת הבנייה של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה מספר פעמים בעת הבנייה ע"י מומחה ויועץ בתחום, מומלץ לפני הנחת הריצוף לפני הריצוף.

קבלה מסודרת של החזקה בדירה – מומלץ לדרוש כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר ומראש. רצוי לקבל את החזקה על הדירה לאחר ביצוע ניקיון יסודי, על מנת שניתן יהיה לאבחן אם קיימים פגמים ו/או ליקויים שונים בדירת המגורים. מומלץ לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך על ידי מומחה ויועץ בתחום מטעמך. מומלץ לדאוג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה ואת האופן בו יתוקנו ולוח זמנים לביצוע התיקונים הנדרשים. במידה ולאחר קבלת הדירה התגלו ליקויים, מומלץ לפנות לקבלן בכתב עם אישור מסירה ובו יפורטו הליקויים. [במקרה זה מומלץ אף להחמיר ולתעד את הליקויים באמצעות תמונות]. נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.

תקופת בדק – זו תקופה שבמהלכה ניתן לגלות ו/או לתבוע בגין אי התאמה ליקויי בניה בדירה ועל הקבלן רובץ הנטל להוכיח שלא הוא הגורם לליקוי אלא רוכש הדירה. תקופות הבדק משתנות בהתאם לסוגי הליקוי, כגון: צנרת, חדירת רטיבות מהגג וכיו"ב. הן מתחילות בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש, מסתיימות בהתאם לקבוע בתוספת לחוק ונעות בין שנה -לשבע שנים.

1. צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.

2. חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.

3. מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.

4. קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.

5. שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים

6. שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים.

7. דקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים.

8. קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.

9. כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופת אחריות – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמת רוכש הדירה. למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, שנת הבדק, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם ע"פי החוק. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדק או תקופת האחריות.

ליקויי בנייה בדירת מגורים חדשה קיימת חשיבות מיוחדת לשלבים בהם נתגלו הליקויים. במקרה בו קיימים ליקויי בנייה לפני הרכישה ו/או החתימה על חוזה הרכישה, מומלץ לדרוש מהקבלן בכתב כי הליקוי הקיים יתוקן ו/או לחילופין לציין בחוזה הרכישה ו/או במפרט כי התיקון יתוקן לאלתר באופן מוסכם על ידי שני הצדדים. סביר להניח כי הקבלן הרוצה למכור את דירתו יסכים לביצוע התיקון הנדרש. במקרה של התדיינות מיותרת ניתן תמיד להימנע מרכישת הדירה.

במקרה של חתימה על חוזה הרכישה של דירת המגורים ולפני קבלת המפתח לדירת המגורים, קיימת לרוכש הדירה זכות לדרוש מהקבלן לתקן את הליקוי ו/או לחילופין להתחייב כי התיקון הנדרש יתוקן בהסכמה במועד הנוח לשני הצדדים. בחלק מהמקרים התשלומים עבר רכישת דירת המגורים מועברים לקבלן בהתאם לשלבי הבנייה, כפוף לחוק המכר. ניתן להתנות את התשלום האחרון בתיקון הליקויים בדירת המגורים. לא ניתן במרב המקרים ליישם אופציה זו היות ורוב התשלומים הועברו לקבלן.

האופציה שנותרה היא לחייב את הקבלן בתיקון הליקויים הנדרשים תוך הסתמכות על חוק המכר. לאחר הכניסה לדירת המגורים מומלץ לבדוק את הדירה באופן יסודי על מנת לוודא כי לא קיימים ליקויי בנייה ואי התאמות בדירת המגורים שנרכשה מהקבלן. לא כל הליקויים בדירת המגורים ניתן לאבחן למעט מקרים הניתנים לגילוי ללא בדיקה באמצעות מומחים, כגון: רטיבות, פגמים בריצוף, דלתות שאינן נסגרות, קירות לא ישרים וכד'.

מומלץ בנוסף להזמין מומחה/יועץ בתחום על מנת לבצע בדיקה מקצועית בהתאמה לתוכניות הבנייה ולצורך גילוי ליקויים נסתרים וחשובים, כגון: אי התאמה יסודית לתוכניות הבנייה ולמפרטים הטכניים, שימוש במוצרים וחומרים שאינם עומדים בתקנים הרלוונטיים וכד'. במקרה זה היועץ יכין חוות דעת מקצועית מפורטת תוך ציון הליקויים בדירת המגורים. חוות דעת זו יש להעביר לקבלן הבנייה על מנת לקבל את תגובתו וקביעת מועד לתיקון הליקויים בדירת המגורים.

במקרים בהם קיימים ליקויי בניה ו/או אי התאמה בין תוכניות הבנייה והמפרטים הטכניים, מומלץ לפנות לקבלן בכתב באמצעות דואר רשום ואישור מסירה ולציין את הליקויים בדירת המגורים. במקרה שקיימת חוות דעת מקצועית של מומחה בתחום יש לצרף העתק מחוות דעת זו למכתבכם. חובה על הקבלן להתייחס למכתבכם שבנדון על מנת לתאם מועד מוסכם על ידי שני הצדדים לתיקון הליקויים בדירת המגורים. במקרה של ליקויים שניתן היה לאבחן אותם לאחר הכניסה לדירת המגורים, מומלץ להודיע לקבלן כמצוין על גילוי הליקויים תוך שנה מיום הכניסה לדירה המגורים. במקרה של ליקויים נסתרים שלא ניתן היה לאבחן לאחר הכניסה לדירת המגורים מומלץ להודיע לקבלן תוך זמן סביר על מנת לתקן את הליקויים.

במידה ולא העברנו לקבלן בכתב על קיום הליקויים על מנת לתקנם אנו עלולים לאבד את הזכות המוקנית לנו לתבוע את הקבלן בגין ליקויי הבנייה. סביר לחלוטין מצד הקבלן לבדוק את הטענות בדבר ליקויים נטענים באמצעות מומחה ויעוץ מטעמו. במקרים בהם קיימים חילוקי דעות מהותיים ו/או במידה והקבלן התנער מחובתו לתיקון הליקויים הנטענים וכל זאת לאחר הודעה בכתב על גילוי ליקויים אלו ניתן להגיש כתב תביעה נגד הקבלן בגין ליקויים אלו תוך התבססות על חוות דעת מומחה מטעמנו בה יצוינו כל הליקויים בדירת המגורים ו/או אי התאמה לתוכניות והמפרטים הטכניים.

מומלץ בנושאים אלו להיוועץ עם ערוכי דין המתמחים בדיני מקרקעין ובתחומים של דירה חדשה וליקויי בנייה. בחוק המכר (דירות) תשל"ג -1973 מוגדרים שני מושגים המגבילים את תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה: מסתבר לאור זאת כי תקופת ההתיישנות לגבי ליקויי בניה כוללת תקופות מצטברות של תקופת הבדק ותקופת האחריות .יחד עם זאת קיימת גם אפשרות לתבוע אף לאחר שהסתיימה תקופת האחריות וזאת במקרים של אי התאמה יסודית בהם הדירה אינה מתאימה לשמש למגורים כגון במקרה של יסודות בנין רעועים וכד'.

בכל מקרה יש לזכור כי רק רוכש הדירה אשר הודיע לקבלן במועד (תוך שנה או בזמן סביר), ונתן לקבלן הזדמנות לתקן את הליקוי, זכאי להגיש תביעה לבית המשפט בגין ליקויי הבנייה בדירת המגורים אותה רכש מהקבלן. משמעות הדברים עפ"י החוק היא – המחוקק מצא לנכון להתערב בהסכם שבין הקבלן לבין הדייר רוכש הדירה ולהכתיב לקבלן בכל מקרה, וללא תלות בקשר החוזי שנערך ונחתם בין הצדדים, לתכנן, לבנות ולספק לדייר דירת מגורים העומדת בכל דרישות התקנות, המפרט כפי שהוא מנוסח על פי חוק המכר (דירות), והתקן הרשמי. במבנה מגורים משותף קיימת אפשרות של ליקויים ברכוש המשותף השייך לכל דיירי הבניין.

במקרה של ליקויים ברכוש המשותף ניתן במקרה וקיימת החלטה של רוב בעלי הדירות להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף. לוועד הבית ו/או נציגו לצורך העניין קיימת סמכות לפנות לקבלן ו/או לחברת הבנייה על מנת לתקן את הליקויים הנטענים ברכוש המשותף ו/או לחילופין במקרה של התנערות מכך, אפשרות להגשת תביעה כנגד הקבלן ו/או חברת הבנייה. ההמלצה בנושא זה להתאגד כגוף משותף, [כל בעלי הדירות] על מנת להגיש תביעה משותפת בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, הכל בהתאמה לתוכניות הבנייה ופירוט הליקויים הנטענים באמצעות חוות דעת מומחה מטעמם.

ההליך מחייב פנייה מסודרת לקבלן בכתב בו יצוינו הליקויים הנטענים ומתן אפשרות נאותה לתיקון הליקויים הנטענים תוך פרק זמן סביר ו/או עפ"י לו"ז שיקבע בין הצדדים. אם הדייר מגלה אי התאמה, הרי הוא זכאי לדרוש תיקונה מהקבלן, כתיקון שכבר מחושב וכלול כעסקת המכר ולפיכך כל הוצאות תיקונו ו/או כל נזק אחר בגינו חלים על הקבלן.

נושאים חשובים נוספים המחייבים התייחסות לפני רכישת דירת המגורים:

בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי – מומלץ לוודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה בה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכד'.

בדיקת נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה. בדיקת מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת.

במידה והקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדוק האם עברה היוון. במידה ולא, יתכן שתידרש לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

במידה ומדובר בעסקת קומבינציה, כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, מומלץ לבדוק האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העיסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.

לוודא כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית. לא מומלץ לרכוש דירה בבניין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה כחוק. על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 – חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה מסמכים אלו:

1. מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד – 1974 תוכנית הדירה.

2. תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג.

3. תוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית. בעת בדיקת התוכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. כמו כן מומלץ לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין.

מס רכישה – מס רכישה הוא מס שמשולם לאוצר קופת המדינה בגין עסקת הרכישה, ומוטל על כל רוכש דירה למגורים, כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו. הרוכש דירה שתשמש כולה או ברובה לעסק ולא למגורים ו/או הרוכש דירה מקבלן שבנייתה טרם נסתיימה ואין התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתה, אין היא נחשבת לדירת מגורים, ושיעור מס הרכישה עליה יהיה כמו על קרקע 5% משווי הרכישה. חשוב לדעת: בנושא המיסוי יש לשים לב לעדכון החקיקה, התקנות ולמקרים חריגים המתעדכנים מעת לעת.

חקיקה רלוונטית – קיימים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, להלן החוקים העיקרים:

1. חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 -מגדיר זכויות במקרקעין: מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן, הגנה על הבעלות והחזקה, שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין.

2. חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל -מגדיר איסור העברת בעלות במקרקעי ישראל, אם במכר ואם בדרך אחרת.

3. חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה, כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים.

4. חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961- והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.

5. חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1956 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי וכדומה.

6. חוק מכר דירות, תשל"ג 1973– עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה. הרחבה מאוחרת של החוק עוסקת בהבטחת הכספים של רוכשי דירות מקבלנים.

7. חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו 1996- החוק מגדיר תנאי התקשרות בין המתווך לבין הלקוח ומחייב את המתווך להחתים את המזמין על טופס הזמנת שרות.

8. חוק הגנת הצרכן – ב 1.8.81נכנס לתוקף חוק הגנת הצרכן, תשמ"א – 1981. להלן מספר סעיפים מחוק זה, אשר יש להם השלכה גם לגבי רוכשי דירות: סעיף2 – לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת – העלול להטעות צרכן…" סעיף3 – (א) " לא יעשה עוסק כדי לקשור עסקה, דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת – שיש בו ניצול חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן. (ב)לא יעשה עוסק דבר – במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת. למרות האמור, עליך לדעת כי דיני החוזים הכלליים יוצאים מהנחה שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם, והחוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעיתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי לחוזה, בטענה של חוסר הבנה, קיפוח וכו'.

אין בהמלצות ובדברי ההסבר הטלת דופי ביושרם של קבלנים. רכישת דירה הינה פעולה מסחרית לכל דבר הנעשית מרצון על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, וזכותך המלאה לעמוד על זכויותיך כמצוין בחוקים והתקנים הרלוונטיים. התייחסות לאמור לעיל היא לדירת מגורים על פי החוק שהיא דירה אשר בנייתה נסתיימה וראויה לשמש כמגורים לפי טיבה. דברי הסבר שהובאו לעיל הינם כללים ואין לראות בהם את נוסח החוק. אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ובכלל ברכישת דירה יש לפנות לעורך דין כדי להבטיח את זכויותיכם על פי דין לרבות רישום זכויותיכם בדירה/נכס.