כללי
בעת רכישת דירה חדשה או ישנה יש לוודא את תקינות ואיכות הדירה בדיוק כשם שבודקים רכב לפני קניה. כשם שרוכש לא מיומן אינו יודע לבדוק רכב לפני קניה כך גם בדירה. בדיקת ליקויי בנייה אינה תהליך יקר ומאידך פותרת בעיות שבעתיד עלותן תהיה יקרה מאד. במאמר זה נתייחס בעיקר לקניית דירה חדשה מקבלן.
מדוע לבצע בדיקת ליקויי בניה על ידי בעל מקצוע ולא באופן עצמאי. אם נתייחס לבדיקת רכב הרי שרק בעל מקצוע בתחום ידע היכן לחפש תקלות. בדיוק אותו הדבר עם הדירה. אדם מהישוב לא יודע היכן בדיוק לחפש ליקויי בנייה בדירה/מבנה. יתרה מזאת, אם לאחר מספר שנים מתגלות תקלות יסודיות אין כבר עם מי לדבר ועלויות התיקון מרקיעות שחקים. להלן דוגמה של חלק מתוך מספר רב של נקודות שיש לבדקם:
אי התאמה במידות בהשוואה לתוכנית המכר: מאחר ותוכנית הדירה מהווה חלק בלתי נפרד מהמיפרט הטכני המחייב, כל סטייה מהתוכנית החורגת מהסטייה המותרת של 2% הינה בחזקת "אי התאמה" כמשמעותה בחוק מכר דירות
. עיבוי ועובש: תופעת העיבוי גורמת להרגשת צינה, ל"הזעה" מוגברת על החלונות וליצירת עובש וטחב על טיח, ביגוד וחלקי ריהוט.
חרירים והתפוררות באריחי טראצו: לעיתים מבחינים בתופעה של התפוררות אגרגטים רכים בשכבת המדרך ויצירת קילופים ונקבים על פני המרצפת. כאשר תופעה כזו חוזרת על עצמה במקומות שונים באריח היא גורמת לפסילת המרצפות (כמות הפגמים עולה על המינימום המותר לגבי ריצוף סוג א' בתקן ישראלי מס' 6).
מדרגות סיבוביות במידות מזעריות: תקנות התכנון והבניה קובעות מידות מינימום רוחב למדרגה טרפזית. חריגה מדרישות אלו יוצרת מכשול והשימוש במדרגות מהווה מיפגע בטיחותי.
צביעה לאחר תיקון סדקים: תיקון סדקים בקירות או תקרות במסגרת אחריות הקבלן מחייב צביעה מחדש של משטחים שלמים. ישנן כמובן עוד נקודות רבות שיש צורך לבדוק אבל אותן נשאיר כבר לבעלי המקצוע.
מדוע להזמין מהנדס מומחה לליקויי בניה? ממספר סיבות. סיבה ראשונה כפי שצויין למעלה. רק מהנדס מומחה ידע לחפש ולאתר ליקויים שאדם שמקצועו לא בכך לא יוכל לאתר. סיבה נוספת, במידה ותוגש תביעה לבתי המשפט נגד קבלן בגין ליקויי בניה, חייבת התביעה להסתמך בחוות דעת בכתב של מומחה. לרוב יגיש הקבלן חוות דעת נגדית במטרה לשלול את מרבית חוות הדעת שהוגשה כנגדו, ובמקרים מסויימים אף יקבע בית המשפט מומחה שלישי מטעמו. מידת המומחיות של מהנדס הבנייה מטעם רוכש הדירה עשוייה לקבוע את תוצאות המשפט ולכן קיימת חשיבות רבה לידע המקצועי והנסיון של המהנדס המומחה לא רק בתחומי הבניה אלא גם בתחום ההופעה בבתי המשפט. עליו להכיר פרטים טכניים רבים הקשורים לאופן ביצוע עבודה זו או אחרת. הוא חייב להכיר את תיקני הבנייה (מטעם מכון התקנים) אשר מחייבים את הקבלן. תקנים כגון תקן מידות לגבי גובהי חדרים, רוחב מעברים וחדרים, תקני ריצוף שונים וכיו"ב הינם היסוד לחובותיו של הקבלן כלפי רוכש הדירה. מעבר להם קיימים גם מושגים של עבודה מקובלת בענף, או נוהלי עבודה מקובלים, או בהעדר תקן למוצר מסוים מחייבים הוראות היצרן וכו', וכך בתהליך זה של בדיקת הליקויים נוטל המומחה חלק מרכזי וחשוב.
מהי תקופת הבדק מוכר לנו כשנת בדק. זו התקופה שבה הקבלן אחראי לתיקון ליקויי בניה. במידה והליקויים לא תוקנו במשך תקופה זו, פגה אחריות הקבלן לנזקים אלא אם כן בית המשפט קובע אחרת.
להלן רשימת תקופות הבדק המופיעה בתוספת לחוק המכר (דירות):
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים
(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים
(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים
(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
לסיכום הנושא על מנת שלא לפגוע בקהל הקבלנים נדגיש כי רובם הגדול הגונים, ובמידה וימצא ליקוי בדרך כלל הוא יתוקן על ידם. זה טוב להם הן מבחינת עלויות והן מבחינת שמם הטוב. מאידך, במידה ורוכש הדירה אינו משוכנע ואינו בטוח בביקורת הקבלן וביכולתו הוא עצמו לבדוק את הדירה כדאי רצוי וחשוב להזמין מהנדס מומחה לתחום זה. עלות המהנדס זניחה יחסית לסכום רכישת הדירה וממצאיו יחסכו זמן וכסף רב בעתיד.
מאמר נוסף בנושא "דירה חדשה – אחריות הקבלן לנזקים" – תוכלו לקרוא באתר במדור המאמרים או ישירות בקישור
עוד מאמרים בנושא ניתן למצוא במדור המאמרים.
