לעו"ד שחל – ממתינה לתשובתך

שלום רב,
האם כאשר הבניין מתוחזק על ידי חברה שמעסיקה את הגנן ואיש הנקיון, אנחנו מוגנים בפני תביעות במקרה שחלילה נפגע עובד?
מה עלינו לכתוב בחוזה כדי להבטיח שלא אנחנו נהיה הכתובת לתביעות של העובדים במקרה של פגיעה (חס וחלילה) ?
תודה מראש.

בחוזה יש לדרוש כי החברה תבטח עצמה בביטוח צד ג´ וכי אתם תהיו מוטבים וכן לקבוע בהסכם ולהבהיר מפורשות כי אינכם אחראים והאחריות כולה על כיתפי החברה.
יש לבקש לראות את הפוליסה ומומלץ להתייעץ עם איש ביטוח.

באמצעות הסכם זה או אחר.

אין כאן כל אחריות לכן גם לא קיים המושג : להתנער מאחריות.
במידה וועד הבית כותב הסכם התקשרות נכון עם החברה שמסיר ממנו כל קשר לעובדים – אין כל סיכון לועד הבית ולדיירים ויש לא מעט פסקי דין בבית דין לעבדוה בעניין זה.

אני שוב חוזר ואומר שאם אדם יפצע בבניין, בין אם הוא עובד של קבלן או עצמאי או עובד של הבניין, כתוצאה מרשלנות של הבניין, אין מצב שהבניין יוכל להתנער מאחריות ע"י הסכם זה או אחר, ואין כאן קשר בכלל לעבודה- גם עובר אורח יכול לתבוע את הבניין בגין רשלנות.
מי שישלם לפצוע פיצויים- אם זה המעביד שלו או חברת הביטוח- יוכל לבוא חשבון עם דיירי הבית בסופו של דבר.

מדובר בו על אדם שנפצע באתר בניה במפעל , שהאחריות עליו היתה של הקבלן הראשי (מינרב), ולכן ביהמ"ש קבע שבעל השטח (אלתא) אינו אחראי, לפי פקות ותקנות הבטיחות בעבודה.

בבית משותף לעומת זאת, המצב שונה לגמרי, בין היתר כי בית משותף הוא לא מפעל כפי שמוגדר בפקודת הבטיחות וכי בבית משותף אין אתר מוגדר שבו העובד עובד ושהמעביד אחראי עליו, לכן המקרה שנדון בפסה"ד שונה בתכלית ממה שקורה בבתים משותפים, והחקיקה עליה הוא מתבסס לא רלוונטית לבית משותף.

פסק הדין עוסק בשני נושאים:

1. הפרת חובה חקוקה – עפ"י פקודת הבטיחות.
2. רשלנות.

עניין הפרת חובה חקוקה אינה קשורה לבית משותף.
עניין הרשלנות הוא עניין שכן קשור לבית המשותף.

לגבי רשלנות של בעל המקרקעין ("אלתא") נקבע בפסק הדין:

"יוצא בעל מקרקעין ידי חובתו כלפי מבקרים בקרקע שבחזקתו, אם הוא מוסר ביצוע עבודה הדורשת מומחיות לידיו של קבלן עצמאי מומחה. יפים לענין זה דברי הנשיא א´ ברק:
"חובת הזהירות הקונקרטית עניינה נקיטה של אמצעי זהירות סבירים. לעתים אין לך אמצעי זהירות טוב יותר מהעברת ההפעלה לידיו של אדם מיומן. על-כן, עשוי תופס במקרקעין או במטלטלין לצאת ידי חובתו כלפי מבקר— על ידי מינוי קבלן עצמאי מומחה" (פרשת ועקנין, בע´ 131. עוד ראו: י´ אנגלרד, א´ ברק ומ´ חשין דיני הנזיקין- תורת הנזיקין הכללית (מהדורה שניה, ג´ טדסקי עורך, תשל"ז) 469)."

מכאן, שאם הבית המשותף מזמין חברת אחזקה שזו מומחיותה, הוא משוחרר מלהיות אחראי כלפיה וכלפי עובדיה.

לעניין זה, דיירי הבית המשותף הם כהגדרת פסק הדין – "תופס במקרקעין".

הוא אומר שתופס המקרקעין "עשוי" לצאת ידי חובתו, וזה כל העניין- זה תלוי בסיטואציה.
אם הבניין שכר קבלן שיפוצים ועובד של הקבלן נפל מהפיגום, ברור שהדיירים יצאו ידי חובתם. כנ"ל אם עובר אורח קיבל מכה מהפיגום.
אך אם העובד הלך להשתין בחצר ונפל לבור שאינו קשור בכלל לעבודות הבניה, ברור שהרשלנות והאחריות הן גם של הדיירים, למרות שהעובד רשאי לתבוע גם את המעסיק שלו.
פסה"ד אלתא התייחס למקרה הראשון.

קובעים 3 שופטי בית המשפט העליון (לפני הציטוט של השופט ברק):

"יוצא בעל מקרקעין ידי חובתו כלפי מבקרים בקרקע שבחזקתו, אם הוא מוסר ביצוע עבודה הדורשת מומחיות לידיו של קבלן עצמאי מומחה"

פסק הדין לא אומר ש-אלתא "עשויה" לצאת ידי חובתה.
הוא אומר בוודאות ש-"אלתא" לא אחראית אך ורק משום שמסרה את ביצוע העבודה בידיו של קבלן עצמאי מומחה.

כוונת השופטים היתה שבאתר הבניה הספציפי שבתוך המפעל האחריות אכן לא היתה של אלתא. מה גם שברור בעליל שהנפילה נבעה מרשלנות הקשורה במישרין לעבודות הבניה (מעקה שהוסר ע"י הפועלים).
אך אילו הפגיעה היתה מתרחשת בתוך האתר כתוצאה מעמוד חשמל שקרס, למשל, אני בכלל לא בטוח שזאת היתה הפסיקה ושהפסיקה הזאת כוחה יהיה יפה למקרה כזה בעתיד.
מובן שהביטוי "בקרקע שבחזקתו" לא מתייחס לכל השטח של המפעל, אלא רק לאתר הבניה. לכן אם אותו יגאל תנעמי היה הולך לחדר האוכל של המפעל ובדרך מחליק על מדרכה רטובה הרשלנות כן היתה של אלתא, ומי שהיה משפה אותו- המעסיק שלו או חברת הביטוח- היה יכול לתבוע בתביעת שיבוב את אלתא.
מאחר שבבית משותף בד"כ אין אתר כזה שבאחריות הקבלן, למעט אולי בזמן שיפוצים, הדיירים חשופים לתביעה בגין רשלנות.

פסק הדין של בית המשפט העליון מסתמך על סעיף 15 לפקודת הנזיקין המשחררת כל אחד שעושה חוזה עם אדם אחר – מכל סיבה שהיא:

"15.לענין פקודה זו, העושה חוזה עם אדם אחר, שאיננו עובדו או שלוחו, על מנת שיעשה למענו מעשה פלוני, לא יהא חב על עוולה שתצמח תוך כדי עשיית אותו מעשה; הוראה זו לא תחול באחת מאלה:
(1) הוא התרשל בבחירת בעל חוזהו;
(2) הוא התערב בעבודתו של בעל חוזהו באופן שגרם לפגיעה או לנזק;
(3) הוא הרשה או אישרר את המעשה שגרם לפגיעה או לנזק;
(4) הוא היה אחראי מכוח חיקוק לעשיית המעשה שביצועו מסר לקבלן עצמאי;[
(5) הדבר שלעשייתו נעשה החוזה היה שלא-כדין."

1. שאילו זה היה מעמוד חשמל – אזי זה לא היה חל
2. שניתן לתבוע ב-"שיבוב"
3. שבבית המשותף אין שטח מגודר ולכן זה לא חל.

כל אלה הן טענות שגויות, כי אין חבות לרשלנות מכוח החוזה עם קבלן עצמאי, עפ"י ס´ 15 לפקודת הנזיקין, ולא בגלל שזה כן עמוד חשמל או לא עמוד חשמל. החוזה עם הקבלן גם לא מאפשר תביעת שיבוב. וכמובן שאין זה משנה כלל ועיקר אם זה בתוך תחום הגידור או מחוצה לו.

מה שקובע – שחוזה עם קבלן עצמאי שהוא מומחה בתחום מקצועו משחרר את הבית המשותף מאחריות מכל דבר שקשור או נובע מההתקשרות איתו.

זה ועוד איך משנה איפה קרה המקרה. כל אדם- עובד או עובר אורח- שיפצע בתחום הפיזי של הקבלן, האחריות היא של הקבלן. אבל לא יעלה על הדעת שברגע שקבלן הקים אתר בניה בחצר של מפעל, המפעל פטור מכל אחריות לנזק שיקרה למישהו בכל שטח המפעל. ברור שזו לא כוונת המחוקק ולא כוונת בית המשפט. כל השטח שמחוץ לאתר הבניה הוא כן באחריות המפעל, גם כלפי עובדים של הקבלן, ולכן ברור שגם ניתן לתבוע בשיבוב.
דבריו של השופט גם מחזקים את זה:
"בפרשה שלפנינו, הוציאה אלתא מידיה את השליטה והפיקוח על הנעשה בשטח המבנה, בכך שהעבירה למינרב את עבודות הקמת המבנה; מינרב נמצאה באופן יומיומי באתר הבניה, ארגנה את העבודה ופיקחה עליה והיא שהיתה אחראית על סידורי הבטיחות ובידיה היו האמצעים והיכולת למנוע נזק…"

אילו עמוד חשמל שהיה עומד בתוך אתר הבניה היה נופל שלא כתוצאה מעבודות הבניה, או עמוד חשמל שנמצא מחוץ לאתר הבניה היה נופל לתוך אתר הבניה- אני מאמין שהפסיקה היתה שונה, כי גם הקבלן המקצוען לא יכול היה למנוע את זה בשום דרך.

כאשר אין שטח פיזי מסויים שהקבלן עובד בו ויכול לדאוג לכל סידורי הבטיחות, אי אפשר לפתור מאחריות את בעל המקרקעין, וזה המצב בד"כ בבית משותף.

והשיטה שלך מוכרת וידועה, ואפילו לא מתחדשת.
במקום להתייחס לשאלה המקורית לגבי אחריות עובדי קבלן, אתה עושה עקיפה קטנה – ואומר "עובד או עובר אורח".

אנחנו לא מדברים כאן על "עוברי אורח", וזה לא מעניין מה שקורה איתם.

ואז אתה עושה עוד עקיפה קטנה, וקופץ למקרה שהוא על גבול הפלילי. ברור שאם יתרחש ארוע פלילי אז זה כבר חורג מהכללים המקובלים.

גם אם עובד של הקבלן יצא מתוך השטח המגודר וילך להביא מברג מהאוטו שנמצא בחניה, ובדרך יפצע מהמברג, גם זה נחשב לחלק מהעבודה שבחוזה ההתקשרות, וסעיף 15 לפקודת הנזיקין אינו מגדיר אחריות רק לתחום השטח המגודר בלבד, או לגבי שטח כלשהו.

גם אם העובד הולך לאכול ומחליק (כטענתך) הרי שהליכה לאכול או הליכה להתפלל או התעמלות בוקר וכו´ – נחשבים כולם מעשים שהקבלן ועובדיו עשו – מיוזמתם הם – ולא קיבלו לגביהם אישור ספציפי, ולכן זה חלק מהגדרת העבודה שכלולה בחוזה. סעיף 15 לפקודת הנזיקין מגדיר במפורש באילו מקרים ספציפיים האחריות עוברת מהקבלן למזמין העבודה – ורק אז המזמין הופך להיות אחראי, בכל שאר המקרים הקבלן הוא האחראי (הגדרה שיורית).

הציטוט שלך לא קשור, כי "מנרב" יצאה חייבת בדין בהיותה הקבלן. העובדה שאלתא לא חויבה ברשלנות אינה קשורה לגדר, אלא לסעיף 15 לפקודת הנזיקין שאינה מאזכרת גדר.

כאשר יש עבודת קבלן שנמשכת חודשים ארוכים אין זה מתקבל על הדעת שכולם יהיו סגורים בתוך הגדרות כמו בבית סוהר. העבודה כרוכה בתנועה פנימה והחוצה ע"י פועלי הקבלן והכל נחשב לחלק בלתי נפרד מהעבודה שבחוזה.

הגדר באתר בניה לא באה לקבוע גבול אחריות של הקבלן לגבי עובדיו, אלא רק למנוע מאנשים זרים להיכנס פנימה לתוך אתר הבניה.

הדוגמה של עובד שנפצע ממברג אינה רלוונטית, כי ברור שאין בזה רשלנות של בעל המקרקעין. אבל אם הוא יצא להביא מברג ונפל לבור מחוץ לאתר הבניה, הרשלנות היא של בעל המקרקעין ולא של הקבלן, למרות שהנפילה היתה קשורה ישירות לעבודה, כי אין לצפות מהקבלן לדאוג לסידורי בטיחות מחוץ לשטח שהוא עובד בו. כדברי ביהמ"ש: "עניינה של פקודת הבטיחות בעבודה הוא בקביעת החובות המוטלות על "תופס המפעל" לענין הפעולות הנעשות "במפעל" (ע"פ 701/78 חברה מבנה תעשיה בע"מ נ´ מדינת ישראל, פ"ד לד(2) 136, 137). אפילו נראה את אלתא "כתופס המפעל", הרי שהיא שוחררה מן החובות המוטלות עליה בפקודת הבטיחות בעבודה ובתקנות הבטיחות בעבודה לאור תקנה 6(א) שקובעת כי: "הטיל המזמין את ביצוע הבניה על קבלן ראשי, יראוהו כמבצע הבניה לענין תקנות אלה והחובות המוטלות בתקנות אלה על מבצע הבניה מוטלות עליו". מאחר שמחוץ לאתר הבניה הקבלן הוא לא "התופס", הרשלנות והאחריות אינן שלו.
כנ"ל אם הוא יצא לאכול ונפל לבור בדרך לחדר האוכל, כי זה בכלל לא קשור לעבודה שמתבצעת.
אלתא לא חויבה ברשלנות לא רק בגלל סעיף 15, אלא גם בגללו. למרות שהסעיף לא אומר זאת במפורש, הכוונה היא לעוולה שנעשתה ע"י הקבלן, כדברי השופט : "גם לפי סעיף 15 לפקודת הנזיקין אין מעסיק אחראי לעוולה של קבלן עצמאי…"

אני מבחינתי סיימתי את השרשור הזה.

1. האם התכוונת בתשובתך ל ביטוח צד ג או לחבות מעבידים?
2. מה הכוונה להיות "מוטבים"? אם המעסיק מבטח את עובדיו, ואנחנו לא המעסיק, הרי שאנחנו לא צד.
תודה.

1. האם התכוונת שעלינו לדרוש מהחברה שיעשו ביטוח "צד ג " או "חבות מעסיקים"?
2. למה הכוונה שאנחנו נהיה המוטבים בפוליסה שהחברה עושה לעובד? האם אנחנו צד?. אני מניחה שהחברה עושה לעוד שעובד בהרבה בניינים. האם כל הועדים יכולים להיות מוטבים ?

כל נושא "פקודת הבטיחות" קשור לעילת התביעה של "הפרת חובה חקוקה".

אלתא (כמפעל) כפופה לפקודת הבטיחות, ולכן יש התיחסות לנושא.

בית משותף – לא – כפוף לפקודת הבטיחות, וכל הציטוט שלך לא נוגע לו מדעיקרא.

בית משותף כפוף רק לנושא הרשלנות, עפ"י פקודת הנזיקין.

עפ"י ס´ 15 לפקודה הנ"ל, הבית המשותף לא חב כלפי עובדי הקבלן.

זה שאתה טועה לא אומר שזכותך להטעות גם אחרים.

אין ספק כי הועד והדיירים מוגנים יותר מול תביעות בגין פגיעה וניזקי גוף של גנן או עובד אחר, כאשר אין העסקה ויחסי עובד ומעביד ישירים בין הועד לאותו עובד.
כארש עובדים אלה מועסקים ע"י חברת ניהול או תחזוקה, הם עובדיה לכל דבר ועניין והכתובת שלהם לכל דבר ועניין צריכה להיות המעסיק הישיר.
כדי להבטיח בצורה הרמטית יותר את העדר הזיקה בין הועד לבין עובדי החברה, צריך להקפיד ולרשום בחוזה שיש רק כתובת אחת ואחראי אחד למקרים אלה והיא החברה ולא הועד. כמו כן לדאוג שיכתב כי החברה אחראית על ביטוח הולם לעובדיה לרבות במקרה של פגיעה ונזק גוף ורצוי גם לדרוש לקבל מבעוד מועד את הפוליסה שעורכת החברה כדי לבדוק האם היא אכן מכסה את כל המקרים.

1. האם כוונתך לדרוש ביטוח "צד ג" או "חבות מעבידים"?
2. למה הכוונה שנהייה מוטבים? (הרי החברה עושה ביטוח לעובדים שעובדים בהרבה בניינים, האם יתכן שכל הבניינים יהיו מוטבים בפוליסה)?
תודה מראש.

בעקרון על ועד הבית להיות מוגן ("מכוסה" ביטוחית) אף הוא בפוליסה. דהיינו אם חלילה הועד נתבע בתביעת נזק גוף הפוליסה שעשתה חברת התחזוקה תכסה גם את הועד. זו הכוונה במוטב.

סעיף 15, כמו שהשופט קבע, פוטר את בעל המקרקעין במקרה של עוולה של הקבלן ולא עוולה של בעל המקרקעין.