אני גרה בבנין רב קומות חדש (בו גרים כבר חצי שנה).בחצי שנה זו נאספו מיסי ועד בית שווים לכל הדיירים. לא שינינו את התקנון המצוי, פשוט הוחלט באסיפת דיירים ראשונה שכך ישולם. כעת, לאחר חצי שנה דיירי הדירות הקטנות רוצים לשלם תשלום מדורג.
יש לציין ש: 1. הבניין עדיין לא רשום בטאבו ובדר"כ לוקח כ-שלוש שנים לרשום אותו.
2.בחוזה עם הקבלן מצויין שיש לפעול עפ"י התקנון המצוי ואם הקבלן רוצה לשנון את זה אז הוא צריך ליידע את הקונה לפני חתימת החוזה.
מה עושים? חלק אומרים שמספיק שדייר אחד מתנגד לשלם שווה אז, צריך לשלם מדורג. חלק אומרים שמספיק רוב של שני שליש מבעלי הרכוש המשותף כדי לשלם שווה (גם אתה טענת זאת באחת מהתשובות).
אני מתקשה להבין איך זה ייתכן? עפ"י מה שאתה אומר אין סיכוי לבעלי הדירות הקטנות להעביר כל סוג של הצבעה, מפני שבעלי הדירות הגדולות תמיד יהיו רוב (בביניין שבו בעלי הדירות הקטנות הם פחות משליש דיירי הבניין).
בנוסף, החוק אומר שאי אפשר לשנות את התקנון אם הוא פוגע בזכויות ומבקש תשלום נוסף שמעבר לחישוב שטח הריצפה היחסי.
אשמח אם תוכל להבהיר את הנושא.
תודה.
כל עוד חל עליכם התקנון המצוי המצב הוא שהינכם אמורים לשלם דמי ועד לפי שטח הדירה וליתר דיוק: חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף.
מה שאת מכנה השיטה המדורגת.
שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה נקבע לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. בחישוב שטח הרצפה לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצונים.
אם רוצים לשנות את המצב הקיים – למשל לגבייה אחידה לכל דירה ללא קשר לשיטחה – חייבים לשנות את התקנון. הפרוצדורה לשינוי תקנון אינה מחייבת אסיפה אלא מחייבת חתימות של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
כל היתר לא קשור ולא רלבנטי ישירות לעניין.
לשנות את התקנון ולחייב מיסי ועד אחידים לכל הדירות.
לעומת זאת אחד מדיירי הבניין שהוא עורך דין בדק היטב את הנושא, ולטענתו די בהתנגדות של דייר אחד לשלם מיסי ועד אחידים כדי לחייב הנהגת מיסי ועד מדורגים לפי לשון החוק,
הוא ציטט פסקי דין שניתנו בנושא.
מה תגובתך בנושא?
דרך אגב עורך הדין מכיר ומוקיר אותך, אולם הוא טוען בתוקף שחוות הדעת שלך בנושא הנ"ל שגויה לחלוטין.
עשיתי זאת בעבר בנושא זה ואני חוזר על כך ואין צורך בפיסקי דין, די בחוק וכך כתוב:
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.
הסיפא היא החשובה.
איך קובעים בתקנון שעור השתתפות אחר?
ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
הפרשנות שלך מובילה לכך שבעלי דירות גדולות ברוב הבניינים יוכלו לעשוק את בעלי הדירות הקטנות.
האם סעיף 62(א) הנ"ל בעצם אומר שניתן לשנות את שיטת התשלום לועד הבית, אבל רק לגבי אותם בעלי דירות שרוצים זאת, ומי שמתנגד ימשיך לשלם לפי השיטה היחסית הקבועה בסעיף 58 לחוק ?
ציטוט סעיף 62(א) לחוק: –
"62. תקנון מוסכם [תיקון: תשנ"ב]
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
בוא נתחיל בזה שאין שום חריג בהסדר דיספוזיטיבי בחוק. כלומר: במקרים רבים (בכל תחומי המשפט למעט הפלילי – בנזיקין, בדיני עבודה וגם בהקשר שלנו – נוהג לעיתים המחוקק לקובע הסדר בחוק (למשל "השיטה המדורגת" לתשלום דמי ועד) אבל הוא באותה נשימה קובע שאין מדובר בהסדר קוגנטי אלא בהסדר שניתן לשינוי (במקרה שלנו המחוקק כן הגביל את יכולת השינוי לשינוי תקנון בלבד, שינוי שדורש רוב מיוחד).
אוסיף בכל זאת עוד מלה לגבי ההסדר הצודק יותר בעניין חלוקת דמי ועד –
אז אין צודק יותר או פחות. ניתן בהחלט להגן על שתי השיטות העיקריות בהן נוקטים בתים משותפים בעניין הוצאות ומיסי הועד. שיטת המס האחיד היא בעלת הגיון משום שיש בתים שגורסים, וזה לגיטימי (כל עוד זה בתקנון) שאין לדירה גדולה יותר הנאה גדולה יותר מהרכוש המשותף (למרות שחלקה היחסי בו גדול יותר) ושהוצאות שוטפות של בית בתחזוקת שטח משותף (נקיון, חשמל וכו´) צריכות להיות שוות לדירה קטנה כמו לגדולה.
גם לשיטה המדורגת – שהיא השיטה השכיחה יותר – יש הגיון –
וההגיון מבוסס על כך שלדירה גדולה יותר יש קניין גדול יותר ברכוש המשותף וזה יכול לבוא לידי ביטוי כספי למשל בניצול זכויות בנייה. מי שקניינו גדול יותר צריך לשאת בחלק יחסי גדול יותר.
שתי השיטות סבירות והגיוניות. אמר המחוקק: אני מעדיף חלוקה שנגזרת משטח הדירה אבל אני לא כופה את דעתי בנקודה זו.
ואחרון:
גם בבתים משותפים ממש כמו בדיני חברות יש מקום לדבר על "עושק המיעוט" ויש נסיבות בהן מיעוט (כולל דייר בודד) יוכל להפוך החלטת רוב.
לא ניתן לקבל את הטענה והיא תרוקן מתוכן את לשון החוק ואת רוח החוק.
הסעיף הראשון הרלבנטי לענייננו הוא 57 (א). יש לקרוא אותו כפשוטו – הוא מאפשר ללא כל סייג את שינוי השיטה המוצעת בחוק במסגרת שינוי תקנון. זו לשון החוק וכוונת המחוקק ברורה.
הסיפא של ס´ 62 (א) – אותו ציטטת – אינה רלבנטית לענייננו – משום שאין זה מקרה של חוב או תשלום מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה. החוק כן מתייחס לוב או לתשלום שקרוי הוצאות תחזוקת שטח משותף ולכן הסיפא לא חלה. מתי היא חלה? היא חלה כאשר יש באמת סוג של תשלום שלא מאוזכר בחוק – כגון שכר לחברי ועד שאינו ממונה. במקרה כזה נדרשת הסכמה כללית. יש כמובן עוד דוגמאות.
אני חוזר על העקרון: בעניין שיטת חלוקת דמי הועד המחוקק קבע הסדר דיספוזיטיבי ולא קוגנטי.
המחוקק למשל קבע הסדר קוגנטי בכך שהוא אינו מאפשר להצמיד לדירה שטח משותף מסוג מדרגות – כלומר בשום רוב כולל רוב מוחלט לא תוכל לבצע הצמדה מעין זו.
לעומת זאת בענייננו ההסדר אינו קוגנטי.
כדאי לדעת שנדירים עד מאוד התיקים בעניין זה אשר מגיעים לבית המשפט העליון ולכן אין הלכה מחייבת שמאשרת את פרשנות החוק כפי שהסברתי זאת. אבל זוהי הפרשנות שעולה מתוך לשון החוק ורוחו.
"אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם.."
אני מבין את טענתך שתשלום "מסוג" זה מופיע בחוק, אבל ה"שיעור " שאליו רוצים לשנות (חלוקה שוה) לא מופיע בחוק,
היות והיחס בין שני התנאים הוא "או" אז נראה לכאורה כי סעיף זה כן תופס לנושא שינוי חלוקת דמי האחזקה.
האם אני טועה?
שיעור אחר !
ואתה רוצה לומר ששיעור אחר כזה לא ניתן לקבוע בתקנון אלא בהסכמה כללית. דרך זו הופכת את ס´ 57 שהוא אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוק המקרקעין לאות מתה.
לדבר אחד אני כן מסכים איתך: המחוקק צריך היה להתנסח טוב יותר. אבל גם בניסוח הקיים כוונת המחוקק ותכלית החקיקה ברורה מאוד.
קיים עקרון משפטי נוסף לפיו סעיף ספציפי גובר על סעיף כללי יותר.
בעניין שלנו הסעיף הספציפי הוא 57 (א).
ס´ 62 אפילו אם הוא מצוי בסתירה ל- 57 הרי ש- 57 גובר עליו גם בגלל העקרון הזה.
אם כך, האם יכולים רוב (בעלי שני שליש מהרכוש המשותף) לקבוע למשל שדירות הפנטהאוז ישלמו בשיעור גבוה מחלקן ברכוש המשותף? (אני מניח שזהו מקרה של עושק המיעוט, איך יכולים בעלי הפנטהאוזים להתגונן במקרה כזה?)
אבל ברור שרוב הוא תנאי הכרחי אך לא תמיד מספיק.
אם יש רוב להטיל את כל מיסי הועד על דייר אחד בלבד ורק הוא מתנגד מן הסתם להחלטה – אין זו החלטה כשרה משום שהיא מקפחת זכויות בעליל, מפלה, בלתי סבירה וכו´.
למפקח על המקרקעין יש סמכות לבטל החלטות מעין אלה.
הבעיה היא כמובן במקרים גבוליים יותר ואכן טיפלנו לאחרונה בתיק שנוגע להחלטת רוב מול שני בעלי דירות גג, החלטה שהקיפוח שבה היה פחות זועק לשמים.