לעו"ד שחל (או איתן) בלבד – פינוי קולטים

מדובר בבית משותף בן 10 שנים ובן 6 קומות שבו מערכת סולרית מרכזית .
בתוכנית הנמצאת בעירייה הוגדר הגג כשטח משותף והקולטים מופיעים בתוכנית וכך גם קיימים בפועל.
בתקנון הבניין ובטאבו מוצמד רובו של הגג לשני הפנטהאוזים.
התקנון נחתם מספר שנים לאחר הבניה (היזמים שבנו את הבניין היו עדיין בעלי כל הדירת באותו שלב) כאשר בוצע הרישום בטאבו, אין בתקנון כל התייחסות לעובדה שרובם של הקולטים נמצאים על גגות פרטיים.

כיום אחד מבעלי הפנטהאוזים רוצה לבנות הרחבה על הגג (העירייה מאשרת בניה כזאת בעיקרון), התוכנית שלו כוללת העברת קולטים לשטחים משותפים (לגג ההרחבה ולשטח משותף קיים), יש לו תוכנית (גרמושקה) שעדיין לא הוגשה והוא מנסה להחתים עליה את הדיירים.
השאלות הן כדלקמן

1.במידה ויבנה, האם מימון העברת הקולטים צריך לחול על הבונה או על כלל הדיירים?

2. שכנים רבים מתנגדים לבניה (הסיבה היא נושא לשאלה נפרדת ואיני רוצה לדון בה כרגע), הבונה מאיים שאם לא יחתמו לו הוא יוציא מכתב שבו הוא דורש מן הדיירים לסלק על חשבונם את הקולטים מהגג עוד בטרם הבנייה וללא קשר לבניה המתוכננת ואולי אף ידרוש דמי שימוש ראויים. מבחינה טכנית אין מספיק מקום בשטח המשותף לעשות זאת (היות וגג ההרחבה שברצונו לבנות עדיין לא קיים)
האם יש לו קייס? לדעתי משתמע שהייתה הסכמה של בעל הדירה הקודם למצב זה, ואם ברצונו להעביר את הקולטים (וזאת זכותו) עליו למצוא פיתרון וגם לממן אותו.

תודה

הבעלים הקודמים של הפנטהאוז המדובר היה אחד מהיזמים שבנו את הבניין , כלומר הוא חתום על התוכניות לפיהן הקולטים יהיו גם על הגג שיותר מאוחר הוצמד אליו והוא חתום גם על התקנון שמצמיד אליו את הגג ולא מתייחס לקולטים, האם ניתן לראות כמשתמע מכך הסכמה מחייבת מצידו להשארת הקולטים על הגג שלו? (סביר להניח שאם היה דורש אז פינוי הקולטים לא היו הבעלים האחרים בעת חתימת התקנון מסכימים להצמיד אליו את הגג)
ידוע לי שאם אכן הייתה במשתמע הסכמה כזאת מצידו היא מחייבת גם את מי שקנה ממנו.

הדייר שרוצה לבנות (ומאיים שידרוש פינוי הקולטים אם לא יחתמו לו) קנה ממנו את הדירה לפני את הדירה לפני כשנה.
התוכנית שלו כוללת חריגות שכנראה לא יאושרו על ידי העירייה(הן בגודל והן בדלת שמאפשרת הפיכת התוספת ליחידת דיור נפרדת), ברור גם שאף דייר לא יאשר לו תוכנית כזאת ולכן האיום שלו מאד מוחשי, השאלה היא האם יש לו קייס או שזה איום סרק?

למעשה התשובה טמונה בעיקרה בהבהרה הנוספת שלך.
אין מנוס במצב שנוצר אלא לחזור אחורה בזמן ולהתחקות אחר הסכמת הדיירים להצמדת הגג. הסכמת הצדדים נלמדת גם מן הכתוב אבל לא רק ממנו – מלאכת הפרשנות וההתחקות אחר כוונת הצדדים מתחילה במילים הכתובות אבל אינה מסתיימת בהן. לכן אפילו אם אין במסמכים מלה אחת על הקולטים ניתן בהחלט לטעון שזו היתה ההתנייה, כדבר מובן מאליו. חזקה על אדם שאינו פועל בניגוד לאינטרס שלו וחיזוק לכך הוא המצב בפועל שבמשך שנים הרבה נותרו בעינם הקולטים, גם לאחר ההצמדה. זוהי עובדה בעלת משמעות רבה.
לא יעלה על הדעת שדייר יסכים להצמדת גג לטובת דייר אחר ובמו הסכמתו יביא לאובדן יכולתו להציב על הגג קולט.

אם חלק הגג המשותף היה מספיק לכל הקולטים – לא היתה כל בעיה. אולם אם אין הדבר כך – ואת זאת קובע איש מקצוע – יש להתחקות אחר הסכמת הצדדים, כולל מכללא והסכמה זו מקבלת חיזוק בהתנהגות הצדדים לאורך שנים.

יש כאן מאזן אימה – הוא מאיים על הקולטים ואתם מאיימים שלא תיתנו הסכמה להרחבה.

זה כנראה יגמר בערכאות.

המצב מזמין מכתב מפורט וחד מצד עו"ד אשר מעלה על הכתב את האיום הפסול, את הסכמת העבר ועוד כהנא וכהנא. מכתב זה יעזור אח"כ מאוד הן אצל המפקח והן בועדה המקומית.

מן הסתם נחכה למכתב הדרישה שלו ואז נתארגן ונוציא מכתב תגובה.
לגבי הסכמות העבר, על התקנון (שבו נרשמו ההצמדות) חתומים רק שלושת היזמים שבנו את הבניין, לא נראה לי שהם ממש ייחסו חשיבות לנושא הצמדת הגג ולא נראה שהם אפילו חשבו על נושא הקולטים.
זאת היות ושניים מן היזמים האלה שהיו בעלי שני הפנטהאוזים מכרו את הדירות (כל אחד מהם לחוד) בלי שזכרו אפילו שיש להן גגות צמודים והקונים גילו את זה בעצמם מעיון בנסחי טאבו ובתקנון לאחר שכבר סיכמו על מחיר.