התחלתי לקרוא את המדריכים שלכם, ונתקלתי בסתירה מסויימת.
בכל תגובותיך בעבר שקראתי בנושא זכות הצבעה לדייר באסיפה-ענית שלכל דייר יש זכות לקול אחד ולא משנה אם דירתו גדולה יותר ו/או צמודים אליו הצמדות כל שהן.
פתאום בהגדרות רוב רגיל אתה כותבים:
ציטוט:
" ……. בהצבעה זכאי בעלי כל דירה לדעה אחת….."
ולעומת זאת ברוב מיוחד אתם כותבים:
ציטוט:
:" ….לרוב זהו מניין של שני שלישים מן הנוכחים. כדי לשנות תקנון, צריך רוב של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם…."
ישנה כאן סתירה ברורה – האם לכל אחד ישנו קול אחד או עכשיו פתאום לדייר עם גג צמוד יש יותר מקול אחד.
נאמר שחלקו ברכוש המשותף עכשיו גדול יותר מדייר דירה רגילה כי יש לו גג צמוד שעליו גם בניה מקורה של חדרים- ולכן יש לו זכות הצבעה של יותר מקול אחד ??
באופן זה יווצר אבסורד שלמשל בבית של 6 דיירים, ששנים מהם יש להם גג צמוד עם בניה נוסף על הגג-לעולם לא נגיע להכרעה של 2/3 של ארבעת הדיירים הרגילים !!!
מצפה לתשובתך בצורה חד חד ערכית – למרות שתיד ישנם פרשנויות שונות.
כך גם לגבי התיקון האחרון לשעור ההשתתפות שלא נקבע בשום מקום " ששטח רצפת דירה איננו כולל את ששטחה של מרפסת הגג – שהיא שטח פרטי בלעדי של בעלה" ובשום אופן שטח הרצפה של מרפסת הגג איננו " שטח רכוש משותף"
אז מה קורה עכשיו – לא שטח פרטי ולא שטח משותף ===איך זה יכול להיות !!!
ואיפה כתוב בחוק שמחשבים עכשיו את שעור ההשתתפות לפי גובה הרשום בארנונה-שזאת הפרשנות המטעה של האגודה לתרבות הדיור-ללא כל סימוך בחוק ?
חייבת להיות פסיקה ברורה לתיקון הרשלני הזה ( לפי דבריך בעבר)
סעיף 62 א לחוק המקרקעין אומר (בין היתר) "בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם". אני לא מחדש כאן כלום כי גם אתה כתבת את זה, אבל איפה הסתירה שאתה מדבר עליה?
הצבעה לשנוי תקנון היא הצבעה מיוחדת ,קובעת הסדרים וזכויות ולטווח ארוך ועלולה לפגוע בחלק מהדיירים, מה הפלא שרוב רגיל אינו מספיק?
ובדוגמה שהבאת של 6 דיירים אכן 4 הדיירים ה"רגילים" לא יוכלו לשנות תקנון אם שני הדיירים הנותרים יצביעו נגד, המחוקק התכוון בדיוק לכך, למה זה אבסורד?
ולגבי הנושא האחרון שהעלית, איפה אומרים ששטח הרצפה של מרפסת הגג אינו רכוש פרטי? זאת פרשנות שלך.
כל מה שנאמר הוא ששטחה של המרפסת לא נחשב "שטח רצפה", לדעתך לא יכולים להיות שטחים פרטיים שאינם "שטחי רצפה"?
ובענין אחר:
כמובן, מה שרשום בארנונה אינו יכול לקבוע את החלק ברכוש המשותף, בין השאר מאותה סיבה שישנם שטחים פרטיים שלענין הארנונה נחשבים לחלק מהדירה ולענין חוק המקרקעין אינם נחשבים בחישוב "שטח הרצפה" (למשל,מרפסות).
הסתירה שהעלתי הינ להמשך ההתיחסות לרוב מיוחד – שכאילו באותו "אופן" יש להתייחס אליה גם לגבי החלטות אחרות בבית המשותף.
שוב אתן את הדוגמא של 6 דיירים בבנין שמורכב מ 4 דירות רגילות ו2 דיירות פנטהוואז.
שוב אני שואל- האם -ולא לעניין שינוי תקנון-לכל דייר בבנין כזה זכות של קול אחד, להחלטות הדורשות רוב רגיל, או שני הדיירים בעלי הפטנהוז כבר מהווים 50 אחוז של זכות ההצבעה – למרות שהם למעשה לפי החישוב רק שליש מה"כ הדיירים.
לעניין מרפסת הגג – אתה שוב חוזרים על תאור מצב שאין לו אחיזה בתיקון לסעיף 58 לחוק המקרקעין.
עו"ד שחל בעצמו התייחס לזה במאמרו-שהתיקון למעשה ניתק את הקשר עם סעיף 57 ( שמתייחס ל"גזוזטרות" שכאילו יוצאות מהככלל)שקיים עדין בחוק-אך תלוש מהתיקון בסעיף 58 ולכן הוסרה ההתניה של סעיף 57 לחישוב"שטח רצפה".
בסעיף 58 לא כתוב במפורש מהוא "שטח רצפה" של דירה 0 ולכן אף אחד לא יכול לסתור את הטענה ששטח רצפה הכולל של דירת גג מכיל בתוכו גם את שטח הרצפה של מרפסת גג שצמודה לבניה של חדרים על הגג – ואיננה בשום אופן שטח משותף.
ואם אתם מתעקשים – הינכם מתבקשים לבדוק בכל המילונים לשפה העברית מהיא ההגדרה המדוייקת של " גזוזטרה" – שהיא "מרפסת לא מקורה הבולטת מקווי המתאר החיצוניים של הבניין" – ומסיבה זאת איננה בשום אופן מתאימה להגדרה של מרפסת גג אשר לא חורגת מקווי המתאר החיצוניים אלא בדיוק ההיטל של הבניין במבט מלמעלה.
גם בתקנות וצווים של הבטים שונים בדיניי המקרקעין והטלי השבחה מצוייין במפורש "ששטח רצפה של דירה" כולל גם שטחן של מרפסות כולל "מרפסות גג" כהגדרתן.
אז שוב אני חוזר על טענתי – מי יכול לצטט לי סעיף בחוק המתוקן שמורה במפורש לא לכלול בחישוב את שטח הרצפה של מרפסת גג צמודה כהגדרתה ( ולא סתם גג לא בנוי אלא רק מרוצף).
כל מה שאתם מעירים זאת פרשנות גרידה שלא תעמוד במבחן המשפטי- אולי המחוקק אז התכוונן לכך- וקראתי את כל הדיונים שהיו אז בועדת הכנסת – אך כוונתו לא יצאה בצורה ברורה וחד חד ערכית אלא בצורה מרושלת ומותירה שטח אפור ענקי לפרשנויות.
ושב זאת דווקא הייתה עמדתו של עו"ד לעניין התיקון, ולא ראיתי בשום מקום – ושוב חיפשתי גם היום- תיקון ברור לעמדתו זאת.
מי שרוצה שתיקונו יהיה ברור – צריך לדעתי להעביר עוד פעם תיקון לסעיף 58 וסעיף 57 – אך לא בטוח שזה יעבור.
ישנה כאן הפליה ברורה של הדיירים "הרגילים" שצריכים לספסד לדיירי הפנטהוז את השתתפותם באחזקת הבית למרות שחלקם ורכושם הפרטי הוא כפול מזה של הדיירים הרגילים.
סוג ראשון – לגבי החלטות רגילות המתקבלות באסיפת הדיירים, לכל דירה קול אחד (כולל דירה שהיא פנטהאוז), ודרוש רוב רגיל של מניין קולות הנוכחים באסיפה.
סוג שני – כמו לדוגמא בעניין שכירת "מתחזק", נקבע שדרוש רוב של דירות שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
סוג שלישי – כמו לעניין החלפת מתחזק, נקבע שדרוש רוב של דירות שלהן צמוד לפחות 1/2 מהרכוש המשותף.
סוג רביעי, שלגביו דרוש רוב של 3/4 מבעלי הדירות, וגם, שצמודים להם לפחות 2/3 מהרכוש המשותף, הנדרש בהרחבת דירה על שטח הרכוש המשותף.
עינינו הרואות שאין "שיטה" אחת ויחידה, וכל עניין יש לו את הרוב הספציפי שלו.
מרפסות ו/או גזוזטראות ו/או מרפסות גג למיניהן, בין אם הן בולטות מקו חצית הבניין ובין אם לאו, לא נכללות בשטח הדירה לעניין חישוב "שטח-הדירה" לצורך תשלומי ועד הבית. זה לא אומר שהמרפסות הללו אינן חלק מהדירה, להפך, הן אף יכולות להירשם בטאבו כחלק בלתי נפרד מהדירה.
אין עניין חישוב שטח דירה, לצורך היטל ההשבחה ו/או לעניין הארנונה, קשר כלשהו לעניין שיטת חישוב שטח הדירה לצורך ס´ 58. ישנן עוד עשר שיטות אחרות לחישובי שטח, נו אז מה?
קיימות אסמכתאות משפטיות מהימנות ביותר שקובעות חד משמעית שאין להכליל בשטח הדירה מרפסות לא מקורות או גזוזטראות למיניהן, וקצרה היריעה כאן מלהרחיב.
כתבת בכזאת החלטתיות, ואני מצטט ממך:
"
קיימות אסמכתאות משפטיות מהימנות ביותר שקובעות חד משמעית שאין להכליל בשטח הדירה מרפסות לא מקורות או גזוזטראות למיניהן, וקצרה היריעה כאן מלהרחיב."
"
מאיפה החלטיות הזאת-ושוב כפי ששאלתי אותך בעבר- סתם לידיעה- האם עו"ד אתה ו/או משפטן ?.
אז אנא במטוטה ממך:
תביא לנו לפחות 3 מקרים , לא צריך יותר, על קביעות כאלו "חד משמעית" הכוללות " אסמכתאות משפטיות " תוך ציון מפורש של מספרי הפיסקי דין ואת הקישור להם, שכולנו נוכל לקרוא ולא רק להסתמך על הפרשנות המשפטית החדה שאתה מבטא פה כאילו הכל שחור ולבן ןלא אפור.
אני מאד אודה לך, אם תעזור לנו בקטע זה , למרות שלך שזה נראה ברור כשמש בשמים-אך אתה לא מבסס את דבריך, ואני כרגע מתייחס רק למקרה זה של המרפסות- על ציטוטים מדוייקים מחוקים, תקנות ו/או פסיקות .
בתודה מראש
.
כדי לתת לך חוות דעת משפטית מקיפה ומלאה, הכוללת לא פחות מ- 3 פסקי דין לרבות ציטוטים מחוקים ותקנות (כדרישתך), אתה תצטרך לפנות לעורך דין מומחה, שיוכל לתת לך חוות דעת כזו.
מה שאתה דורש זו לא תשובה ראשונית בפורום משפטי, אלא הכנת עבודת מחקר משפטית לרבות כל האסמכתאות הנלוות לה, וזה לא המקום לקבל זאת.
למען הסר ספק, אני חוזרת ומדגישה שלצורך ס´ 58 אין להכליל בשטח הרצפה של הדירה מרפסות גג לא מקורות ו/או גזוזטראות ו/או גג מוצמד, והדבר נקבע בצורה ברורה ומפורשת באסמכתאות משפטיות מחייבות.
אם אתה סבור שאני טועה, תציג אתה את ההוכחות שיש לך לטעותי, זולת הדברים שכבר אמרת (היטל השבחה ו/או ארנונה) שאין בינם ובין ס´ 58 ולא כלום.
גם היא מתעקשת כל הזמן שיש לה תעודת תואר ראשון של האניברסיטה בר אילן -בעוד שהציגה לפני העיתונאים-והכל מצולם- תעודה של סתם קורס חיצוני במנהל עסקים.
הרי גם אמר דובר המוסד להשכלה גבוהה על תואר מכללת טורו שהוא שקול לתוא ראשון ב"גידול אורז".
אז אולי "גידול אורז" זאת המומחיות שלך
את שוב חוזרת שבסעיף 58 כתוב :
"למען הסר ספק, אני חוזרת ומדגישה שלצורך ס´ 58 אין להכליל בשטח הרצפה של הדירה מרפסות גג לא מקורות ו/או גזוזטראות ו/או גג מוצמד, והדבר נקבע בצורה ברורה ומפורשת באסמכתאות משפטיות מחייבות."
מי את שאת חוזרת ומדגישה- ואיפה שוב האסמכתות המשפטיות המתבקשות – כפ שאת מדגישה ?
לא מוזכר בסעיף 58 המתוקן שוב ביטוי שקוראים לו "מרפסת "ושןם ביטוי שקוראים לו "מקורה".
המושג היחיד שכתוב שם הוא " " שטח רצפה"- ללא סייגים וללא הגדרה בכלל איך מחשבים שם" שטח רצפה" ומה כלול ומה לא כלול.
זה ש"שטח רצפה" איננו כולל מרפסות/וכל מיני שטויות אחרות שאת קובעת- זאת פרשנות שאין לה חיזוק בחוק המקרקעין – כי תשאלי את עו"ד שחל – אין יותר קישור בין סעיף 58 לסעיף 57 הישן ולכן אין שום הסייתיגות להוצאת שטח מרפסת -כמו שהיה לפני התיקון לחוק שאז הייתה משמעות לסעיף 57 הקובע סייגים מה כלול ומה לא כלול.
וגבירתי הנככדה – אם אין לך הסמכה משפטית – אל תציגי פה קביעות חד משמעויות כאילו עומדות אחריך 30 שנות הופעה בבתי משפט ויצוג של אלפי תייקים ו/או מכהונה כשופטת או כמפקחת על המקרקעין.
כל משתתף בפורום רשאי וזכאי להביא דעה אישית כסתם חבר – אבל מפה ועד מתן תשובות חותכות וחד משמעיות כמו שאת נותנת =-כעוזרתו המשפטית של עו"ד שחל ו"כסמנכלית של בתי המשפט"- הדרך ארוכה וגם מסוכנת לפי דעתי.
התחזות אפילו ,פה בפורומים ,של ידענית גדולה שמשפט וחוקים, שאין מאחוריה שום דבר ממשי אלא סתם ידע מקריאה של פורומים- זאת הטעית הציבור של הפורום, מצג שוא ועוד כל מיני דברים – ואסטרינה היא פושעת קטנה לעומת זאת
"מעת לעת מגיעים לפורום הזה אנשים כמוך, שפרט לגסות רוחם, לא מצליחים להפיק מעצמם דבר. ושוב פעם, אני מתנצל שלא השארת לי שום ברירה, אלא לומר לך את כל האמת !
ולפני שאמשיך, אומר בקיצור – תשובתו של אביעד מדוייקת להפליא, ולא ניתן היה לנסח את התשובה בצורה טובה יותר ממה שעשה זאת אביעד.
נסיונך הכושל להפיק מעצמך טיעון משפטי שיסתור את דבריו של אביעד, נשמע כמו בדיחה גרועה.
לא היתה לי שום בעיה להביא בפניך את האסמכתאות שאותן אתה מחפש, אבל לא אנשים שכמותך ראויים להן.
לו היית קורא את כל תשובותיו של עו"ד שחל בפורום, היית גם מוצא עדכון למאמרו, האומר שהוא כתב מכתב לח"כ מיקי איתן, שהופנה להנהלת משרד המשפטים, אך לדעתם אין בעיה, והפרשנות הפשוטה של סעיף 58 אינה משאירה סימני שאלה.
גם פנייתך לאביעד בסוף דבריך, ואחרי שורה ארוכה של העלבות ופגיעות אישיות בו, שהוא עכשיו גם ימציא לך את האסמכתאות המשפטיות החסרות לך לרבות ציטוט מדוייק, אינה מעוררת יותר מאשר גיחוך.
אז למה אני עונה במקומו של אביעד? – כי מלאכתם של צדיקים נעשית בידי אחרים.
אז, שתהיה לך שנה טובה – ושוב, סליחה על הישירות שלי, אך לא השארת לי ברירה . . ."
לטלה יש מטרה לפגוע בבעל פנטהאוז בבניין שלו. הוא מחפש בדרך פרובוקטיבית למצוא חומר, אך לא מצליח. מוצע לטלה שיגיש תביעה נגד בעל הפנטהאוז ונראה מה ייצא.
דינה הציגה את המצב המשפטי בצורה בהירה וברורה. הפרובוקציות לא יועילו.
דרך אגב,לאתר נוסף קישור לצורך פניות ליעוץ מעו"ד שחל.
אל תמשיך בדרך זאת- ראה הוזהרת
