אנו מבקשים וזקוקים לעזרתך בענינו :
אנו גרים בבית משותף בן 6 דיירים. בבית קיים פיר מעלית בלבד, שנבנה עם הקמת הבניין. ברישום בטאבו פיר המעלית רשום כרכוש משותף של שני בעלי הדירות בקומות העליונות האחרונות (קומה 3) בלבד.
לאחר מספר שנים ללא מעלית אנו מעוניינים להתקין מעלית, אך בעלי הדירה בקומה העליונה השנייה לא מעוניינים. הם לא מתנגדים שנתקין את המעלית אך לא מעוניינים להשתתף בהתקנה ובשימוש לאחר ההתקנה.
שאלותינו:
1.היכן ניתן לקבל את חוק המעליות?
2.מה ניתן לעשות במקרה זה בפועל, אל מנת לשמור על זכויותינו וכספנו בעתיד. כל זאת במקרה ששכננו יחליט על הצטרפותו למעלית בעוד זמן מה.
תודה מראש על עזרתך.
התקנת מעלית (תיקון התשנ"ו)
59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית. (ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור; (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים. (ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
(ד) (1) ההוראות בפרק ו´ סימן ד´ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
מסקנות:
יש לכם את הרוב הנדרש קרי שני שליש = 4 דיירים.
הבעיה היחידה היא שאין מדובר ב"רכוש משותף" אלא כדבריך הפיר הינו בבעלות שני דיירים בלבד.
אבל אם הם מסכימים להקמת מעלית משותפת אז הבעיה נפתרת.
תוכלו לעשות מעלית מפתח או מעלית שלא תעצור כלל בקומה ב´. יובהר מראש בתקנון המעלית שאין לקומה ב´ זכות שימוש במעלית.
2. לכן, אין שום צורך ברוב של 2/3 מבעלי הדירות.
3. גם 1/3 מבעלי הדירות רשאי לבנות את המעלית.
4. ס´ 59ו לחוק המקרקעין חל אך ורק כאשר מדובר בבניית מעלית חדשה ברכוש המשותף (וזה לא המקרה).
5. בניית מעלית בפיר פרטי יוצרת מעלית "פרטית" להבדיל מבניית מעלית ברכוש המשותף שיוצרת מעלית שהיא "רכוש-משותף".
6. מי שרוצה לבנות מעלית בפיר הפרטי (וזה יכול להיות אפילו דייר אחד) צריך לערוך הסכם מפורט עם בעלי הפיר הפרטי.
7. אין צורך לעשות "תקנון" כיוון שהמעלית שתוקם היא רכוש פרטי של מקימיה, ורק ההסכם עם בעלי הפיר הפרטי יחול עליה.
8. שאר דיירי הבית המשותף לא יוכלו לדרוש שימוש במעלית, כיוון שהיא רכוש פרטי לחלוטין, ורק הסכמת כל המעורבים ברכוש הפרטי הזה יאפשר שימוש של בעל דירה נוסף.
"בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג´ לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות
מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד."
ב. הסעיף הנ"ל קובע שלא ניתן להצמיד מעלית שהיתה רכוש משותף, ולהופכה לרכוש פרטי ע"י ההצמדה.
כאן לא מדובר על מעלית שהיתה רכוש משותף. וממילא אין צורך להצמידה.
ג. בדוגמא של השואל כאן, המעלית נבנית מראשיתה בתוך הרכוש הפרטי (הפיר שבבעלות בעלי הדירות העליונות) והיא מהווה רכוש פרטי בעצמה, שאינו צריך בהצמדה כלשהי.
ד. אין ספק שרכוש משותף – כגון מעלית משותפת – אינה ניתנת להצמדה.
כמו כן, למעלית יוקצו משאבים מהרכוש המשותף, קרי
חדר מעליות עליון, דלתות בחזית.
מעלית איננה רק תא שעולה ויורד בתוך פיר
אלא חשמל, רעידות למבנה והיא יכולה להיות מטרד קשה.
ברור שבמצב כזה, האחראים הם הבעלים הפרטיים
ולא נציגות הבניין.
שאלתי, מה עם שאר המשאבים ? האם דיירים יוכלו להתנגד
כמו שיש התנגדויות לכל תהליך שאמנם נעשה ברכוש
פרטי אולם מהווה פגיעה בדירתו או בערכה של דירתו
של שכן? למשל, הסתרת אור שמש, וכו.
החוק מדבר גם על "לא יבצע בעל דירה שינויים
בדירתו שעלולים לפגוע בדירה אחרת או בערכה".
אם מעלית עוברת מאחורי קיר חדר השינה, זה יכול
להיות מטרד קשה, סתם לשם דוגמא.
תודה
שלמה
2. אם יש רעש, יש אחריות היצרן/מתקין.
3. מי שקנה בבניין דירה שחדר השינה שלה נושק לפיר, ידע על כך כשקנה את דירתו, ולא יוכל להלין על כך.
4. לא בטוח שלמעלית יוקצו משאבים של הרכוש המשותף. הבניין הוא בן 3 קומות ובבניין כזה מתקינים בדרך כלל מעלית הידראולית, שהיא שקטה יותר, ואין לה צורך לחדר מכונה (כי אין מכונה).
5. דלתות של המעלית יכולות להיפתח באמצעיתן לצדדים, ולא לפלוש לתוך הרכוש המשותף.
6. אם המעלית נמצאת בתוך הפיר, לא יכול להיות מצב של הסתרת אור השמש.
7. החשמל להפעלת נמעלית לא אמור להיות מהחשמל המשותף.
8. הטיעון שמדובר ב"שינוי" של דירה הוא בעייתי, כיוון שהתקנת מעלית בפיר שיועד עוד מזמן בניית הבניין למעלית, אינו בגדר "שינוי" אלא בגדר ´שימוש´ ברכוש פרטי על פי הייעוד המקורי שהיה ידוע לכולם עוד טרם רכישת דירתם, כי רישום הפיר על שם בעלי הדירות העליונות הינו דבר גלוי לכולם.
עולה בהמון סוגיות. אני מתכוון לעניין ה"ידיעה".
אם אני יודע על משהו לא תקין בעת קניית הדירה זה אומר
שוויתרתי מראש על דרישתי לתיקון אותו ליקוי?
לדעתי לא ולא.
נניח שקניתי דירה עם מעלית מאחורי הקיר, אולם היא לא
הרעישה בזמן קניית הדירה, אלא שנה אח"כ?
חוץ מזה, כמו שאמרת, מעלית תקינה לא צריכה להרעיש,
וגם אם מישהו קנה את הדירה כשהיא מרעישה,
זה לא מוריד מחובת הבעלים לתקנה.
דינה, את נושא אור השמש נתתי כדוגמא לכך שבעל
קניין פרטי לא יכול לעשות ככל העולה על רוחו ברכושו הפרטי.
בתודה ובכבוד רב
שלמה
