ליקויי בנייה – אחריות ארוכת טווח של הקבלן

קורה לפעמים שבגלל כשל בתכנון קונסטרוקציות, בניין מגורים הופך להיות בהדרגה למבנה מסוכן. לא תמיד מובן לדיירי הבית כי הם מתגוררים במבנה מסוכן, וגם כאשר ישנם סימנים לכך, כגון סדקים, שברים ועוד – מנסים הדיירים לתקן ואף להסתיר את הסדקים כי הסיכון לא נראה להם ממשי. למרבה המזל, הסדקים עלולים לגרום לתופעות משניות אשר מעוררות את הדיירים שלא להקל ראש בליקויי הבנייה ולא לעבור לסדר היום, כגון: חדירת רטיבות דרך הסדקים.

התיישנות

בע"א 03 / 2242 אורה אברהם נ' עדנאן רשאד [פדאור (17) 249 ], מתואר אירוע של כשל בבנייה והופעת סדקים בקירות, אולם בית המשפט פסק כי אף שהדיירים ראו את הסדקים טרם נולדה עילת התביעה עם גילוי הסדקים, אלא רק בזמן אשר קונה סביר חש בסכנה ממשית, שכן התביעה דנן לא נסבה על ליקויי בנייה ותיקוני סדקים, אלא על מבנה מסוכן ולא ראוי למגורים, ולהלן ציטוט מפסק הדין לגבי מועד גילוי עילת התביעה:

"10.השאלה הבאה אשר עומדת בפנינו היא מתי נתגלה הנזק נשוא עילת התובענה. הלכה היא כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עם גילוי הנזק ולא במועד בו קיימת אפשרות לעמוד על מלוא היקפו". (ראו: פרשת בוכריס הנ"ל, בע' 558-557; פרשת נמר הנ"ל, בע' 262; ע"א 831/80 זמיר נ' כימיקליים ופוספטים בע"מ, פ"ד לז(3) 122, 128). הלכה זו מאזנת איזון ראוי בין האינטרסים של המזיק לאלו של הניזוק. מחד גיסא, עוצר הדין את תקופת ההתיישנות כל עוד לא נתגלה הנזק. מאידך גיסא, משנתגלה הנזק, מרוץ ההתיישנות מתחיל גם אם הנזק לא נחשף עוד במלוא היקפו (פרשת בוכריס הנ"ל, בע' 559). יחד עם זאת, נפסק כי אין להחמיר עם הניזוק ולקבוע כי די בהתגלותו של נזק כלשהו כדי שייפתח מירוץ ההתיישנות.

אם הנזק הראשוני שנתגלה הוא נזק של "מה בכך", אשר אדם סביר לא היה מגיש תביעה בגינו, לא יהיה בהתגלותו כדי להתחיל את מרוץ ההתיישנות. עמד על כך השופט (כתוארו דאז) ברק בפרשת בוכריס הנ"ל, בע' 559: "עם זאת נראה לי, כי אין להחמיר עם הניזוק יתר על המידה. לא די בהתגלות נזק כלשהו, כדי שתקופת ההתיישנות תחל במרוצתה. התגלות הנזק תחל את ההתיישנות, אם הניזוק, כאדם סביר, היה בנסיבות העניין כולו מגיש תביעה בגינו. אם, לעומת זאת, הנזק בהתגלותו הוא נזק של 'מה בכך', אשר 'אדם בר-דעת ומזג כרגיל לא היה בא בנסיבות הנתונות בתלונה על כך' (סעיף 4 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]), כי אז אין לראות בהתגלות זו כמועד תחילת ההתיישנות, ויש לדחות אותו מועד עד להתגלותו של אותו נזק, שאדם סביר היה תובע בנסיבות העניין כולו בגינו."

עלינו לקבוע, אפוא, מתי יכולים היו המערערים לגלות את הכשל ביציבות הבניין: האם במועד גילוי הסדקים הראשונים בקירות, או שמא רק במועד מאוחר יותר, בעת שליקויי הבניה החמירו ומי גשמים החלו לחדור לבניין. בית המשפט קמא לא ראה לערוך דיון ממשי בשאלות אלו, הכרוכות בנזקים השונים שנתגלו במהלך השנים, אלא יצא מנקודת הנחה כי מרוץ ההתיישנות החל במועד גילוי הסדקים הראשונים בקירות. נוכח קביעתו כי הסדקים הראשונים בקירות נתגלו למערערים, לכל המאוחר, כשעברו להתגורר בבניין, הגיע בית המשפט למסקנה כי במועד זה החל גם מרוץ ההתיישנות.

בהכרעתו אימץ בית המשפט קמא את חוות דעתו של המומחה מטעם המהנדס, אשר בה נאמרו הדברים הבאים: "מה שחשוב לציין, שמאחר והיסודות היו טמונים בעומק קטן ואדמת חרסית שמנה, סדיקת המבנה נוצרה עם גמר הבנייה, אחרי הגשמים הראשונים, היינו לפני 16 – 17 שנים ולא כפי שנאמר בכתב התביעה, והיה צריך להיות מזוהה מיד על ידי בעל הבית, שהיה צריך לפנות למתכנן ולקבלן כדי לקבל פתרון לבעיה" (ההדגשה במקור). מחוות דעתו של המומחה מטעם המהנדס עולה כי הסדקים בקירות נוצרו אמנם עם גמר הבניה, אולם אין בדברים האמורים בה כדי להעיד על מצבם של סדקים אלו עם גמר הבניה, או במועד בו עברו המערערים להתגורר בבניין; כאמור, על מנת להכריע מתי החל מרוץ ההתיישנות יש לקבוע האם הסדקים הראשונים שנתגלו בקירות לאחר הבניה היו נזק של "מה בכך", אשר אדם סביר לא היה צריך להגיש תביעה בגינו.

התשובה לשאלה מתי נתגלה הנזק נשוא עילת התובענה אינה ברורה וחד-משמעית על פניה, והיא נלמדת מהראיות וממכלול הנסיבות. המערער העיד כי לא התייחס לסדקים הראשונים שהתגלו בקירות הבניין, משום שסבר כי אלו סדקים הקיימים "בכל בית". כן העיד המערער כי תיקן בעצמו סדק קטן שנתגלה מתחת למרצפות, שרוחבו היה סנטימטר אחד, וכי סדקים אחרים סייד מפעם לפעם. בתצהירו הצהיר המערער כי רק בשנת 1996, או בסמוך לכך, החלו מי גשמים לחדור אל הבניין וכי באותה תקופה החלו גם שקיעות של הרצפות והתקרות.

עוד הצהיר המערער כי בתקופה זו פנה למהנדס על מנת שיבוא לראות את הליקויים האמורים ולתקנם. משלא נענה המהנדס לפנייתו, פנה המערער למומחה, אשר ביקר בבניין במרץ 1998. המומחה מטעם המערערים העיד כי המערער אמר לו כי סדקים "משמעותיים" בקירות הבניין התגלו רק סמוך למועד ביקורו ומחוות דעתו עולה כי אכן ייתכן שהיו סדקים קלים בבניין בגמר הבניה, אשר רק בשנת 1996 או בסמוך לכך הפכו לסדקים מאסיביים. המומחה מטעם המהנדס, אשר חוות דעתו אומצה על ידי בית המשפט קמא, העיד כי מים משפיעים על אדמת חרסית, אשר תופחת ומתכווצת, וכי כמות גדולה של מים עלולה לגרום לסדקים עקב התרוממות של יסודות הבניין.

בהמשך דבריו העיד המומחה מטעם המהנדס כי "משך זמן היווצרות הסדק תלוי בכמות המים או במידת היובש" וכי "התנהגותם של הסדקים מושפעת משינויים בתכולת המים". מן האמור לעיל עולה כי אמנם יתכן שסדקים בקירות הבניין היו קיימים כבר בגמר הבניה וכי המערערים הבחינו בהם כבר בעת שעברו להתגורר בבניין; אולם, סדקים אלו היו בבחינת נזק של "מה בכך", ולא היה בהם כדי להעמיד אדם סביר על כך שקיים כשל ביציבות הבניין.

כך עד סמוך לשנת 1996, ולכל המוקדם בשנת 1995, מאחר שהמערערים אינם יכולים להצביע על תאריך מדויק. במועד זה יכולים היו המערערים לגלות את הנזק הקיים בבניין כיוון שליקויי הבניה החמירו ומי גשמים החלו לדלוף מהתקרה". בית המשפט העליון קבע בתיק אברהם הלכה כי מירוץ ההתיישנות מתחיל מהעת בה דייר סביר מגיע להבנה שמדובר במבנה מסוכן ולא ראוי לשימוש, להבדיל מנקודת הזמן של גילוי הליקוי [סדקים].

במקרה דנן, בית המשפט קמא [פסק דינו של השופט י' כהן מבית המשפט המחוזי בחיפה] סבר בטעות כי חלה התיישנות על התביעה מפני שהסדקים התגלו לדיירים מעל 10 שנים לפני הגשת התביעה, ועם גילויים החל מרוץ ההתיישנות. גישה זו נפסלה על ידי בית המשפט העליון. בת"א 1209/01 יופה סופיה ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ר' חפרי-וינוגרדוב,צ פסק דין מיום 11 לנובמבר 2008, נדונה תביעה של דיירי בית משותף בקרית אתא אשר נבנה כבר בשנת 1972-3, לאמור, עשרות שנים לפני הגשת כתב התביעה. הנתבעים בתיק זה היו חברות הבנייה שיכון ופיתוח ועמידור, עיריית קרית אתא, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומשרד הבינוי והשיכון. כל אלה חויבו בדין כאחראיות לכשל היסודי שבדירות התובעים. בנושא ההתיישנות, לפי סעיף 89 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) ס"ק 2 – "מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע הנזק; [בו נולדה עילת התביעה – אב"ע] אלא שבמקרה אחרון זה, תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך 10 שנים מיום אירוע הנזק". לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, המועד האחרון להגשת תביעה מבלי שתתיישן הוא 7 שנים מיום גילוי עילת התביעה ללא מגבלת זמן לגבי מועד גילוי העילה. הפסיקה קובעת כי אין כוונת סעיף 89 לפקודת הנזיקין לצמצם את זכות התביעה אלא להאריך את תקופת ההתיישנות מ- 7 ל- 10 שנים בכל מקרה התואם לאמור בסעיף 89 (2) המצוטט, וזאת מבלי לפגוע בזכות התביעה בכל מקרה במשך 7 שנים ממועד גילויה.

מועד גילוי עילת התביעה

כבר נאמר כי מועד גילוי העילה תלוי במהותה של עילת התביעה. ככל שהתביעה אינה תיקוני סדקים אלא נזק כולל ואי התאמת הבניין לייעודו, מועד גילוי הסדקים אינו מועד גילוי העילה. יובהר כי במצב המתואר בתיק יופה סופיה – הגורמים השונים [אלה הנתבעים] דווקא גורמים להכחשת הליקוי המהותי על ידי הדיירים, וזאת בכמה דרכים: א. על ידי העלמת ממצאים הנדסיים מהדיירים. ב. על ידי הרגעת הרוחות והימנעות מפינוי הדיירים. ג. על ידי ניסיונות למציאת פתרונות והבטחות שהעניין בטיפול – לאמור – יצירת תחושה כי מדובר בליקויים הניתנים לתיקון והמטופלים במקצועיות. ד. על ידי התנערות מאחריות העלולה להתפרש כקביעה שמדובר בליקויים רגילים וזניחים. ה. על ידי אישור עסקות מכר במבנה – ראייה כי הוא כביכול כן מתאים למגורים. כל הפעולות הללו תורמות לכך שמועד גילוי העילה על ידי הדיירים – מתארך ונדחה.

האחראים

אם בסופו של יום מגיע בית המשפט להחלטה כי אכן מדובר בכשל טוטאלי של הבניין וכי אין אפשרות סבירה לשקמו, השאלה הבאה היא מי אחראי על כך. סוגיה זו נדונה בת"א 1209/01 יופה סופיה ואח' נ' שיכון ופיתוח הנזכר ובו נקבע כי האחריות רובצת על כתפיים של רבים. המדינה, שו"פ ועמיגור להלן ציטוט מפסק הדין לגבי האחריות של חברות השיכון והמדינה: "אשר לחובת הזהירות הקונקרטית, הרי משמתברר שהבנין אינו ראוי למגורים, אלא, הינו מסוכן ויתכן גם צפוי להריסה, ענין שהיה ידוע לנתבעות לפחות מאז- 1993, ומשהיה עליהן לצפות כי ככל שהבנין אינו ראוי למגורים אלא מסוכן, עלול להיגרם נזק לדייריו, מוטלת עליהן גם חובת זהירות קונקרטית לנזקם של התובעים, ככל שהוא נובע ממעשיהן וממחדליהן. מקום שהמדינה יוזמת הקמת בנין מגורים בתוקף טיפולה בהקמת מבני מגורים לצורך אכלוס אוכלוסיה חלשה בדירות בשיכון הציבורי, מקום ששיכון ופיתוח רוכשת דירות שנועדו לקהל הזכאים לדיור בשיכון הציבורי ומוכרת אותן, מקום שעמיגור מנהלת, משכירה ומוכרת דירות שנועדו למשתכני השיכון הציבורי, חובה עליהן לדאוג לכך שהדירות הנמסרות לדיירים תהיינה ראויות למגורים ותוכלנה לשמש למגורים לאורך משך חייהן הסביר של דירות מגורים, ללא פגמי ביסוס, נטייה של הבניין על צידו ושקיעתו".

"על המדינה ועל שיכון ופיתוח היה להפעיל ביקורת ובדיקה מספיקות, על הקבלן ועל תכנון והקמת הבנין, ואף לוודא את תנאי השטח ואת התאמת התוכניות לשטח זה. על עמיגור בנהלה את הבנין, היה לבדוק ולוודא את מידת כשירותו למגורים. לו בוצעו פעולות אלה על ידי המדינה ושיכון ופיתוח, היה הכשל בביסוס נמנע. לו ביצעה עמיגור את הבדיקה שהיה עליה לבצע, סביר בעיניי שהכשל בביסוס היה מתוקן. משלא ננקטו אמצעים אלה, התרשלו שלושת הנתבעות כלפי התובעים".

הוועדה המקומית והעירייה

בית המשפט קבע כי תפקידה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוא לפקח על קיום הוראות חוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 וכל תקנה על פיו. יובהר כי חלה חובה להגיש חישוב סטטי ואחריות הנדסית על יציבות המבנה, והוועדה המקומית אחראית לבדוק מסמכים אלה. כה נאמר בעניין זה בפסק הדין: "סביר הוא כי לו נבדקו החישובים הסטטיים, היה נמצא כי אלה לוקים בחסר, הנושא היה מטופל והנזק היה נמנע או מצטמצם". ציטוט זה נכלל בפרק הדן באחריות הוועדה. בהמשך נקבעה בפסק הדין האחריות של העירייה, לאור תפקידה כאחראית על בטיחות מבנים.

סוף דבר

בתי המשפט מתייחסים בכובד ראש לזכויותיהם של דיירים הנפגעים מרשלנות יסודית בביצוע המבנים תוך הרחבת הזכות לתבוע והארכת תקופת ההתיישנות, ותוך הטלת האחריות על גורמים ציבוריים בנוסף לקבלן, ליזם ולמוכר.

‏16 בנובמבר 2008

לחצו כאן ל חברות מימון תביעות משפטיות של ליקויי בנייה באינדקס וועדי הבתים של הפורטל