לפני 7.5 שנים רכשתי דירה חדשה מקבלן,
בחוזה נרשם "דירת 4 חדרים כולל חדר הממ"ד ".
לפני שבוע הגיע לביתי שמאי לצורך הערכת שווי הדירה
לשם מחזור משכנתא.
הוא מדד וציין שהדירה בת 3 חדרים כיוון שחדר הממד
2.5 מ´ על 2.9 מ´ וזה פחות מחדר ע"פ תקנות הבניה.
שאלותי הן – האם באמת הדירה מוגדרת 3 חדרים ?
האם היתה הטעיה בחוזה ?
האם יש מקום לתביעה ?
והאם אין כבר התיישנות ??
תודה מראש.
מנחם.
שמאים מגדירים אותה כדירת שלושה וחצי חדרים, או 3 חדרים פלוס ממ"ד.
את שאלתך בנושא ההטעיה / תביעה העברתי לבחינת עו"ד, ועם קבלת התשובה אפרסמה בפורום.
תודה לפנייתך.
בתיק אזרחי 086512/00 נידונה תביעה לקבלת פיצוי, בטענה שדירת 4 חדרים אינה אלא דירת ½ 3 חדרים, היות שאופן בניית הממ"ד יצר מגרעת מסוימת באזור הדלת, באופן שמידות הדלת לא התאימו לתקנות המגדירות חדר, לפי חוק התכנון והבניה. (בית משפט השלום בת"א – השופט דניאל ארנסט).
התביעה הוגשה 3 שנים לאחר מסירת הדירה. הדירה נרכשה כאשר כבר היתה בנויה, ולאחר שהקונים ראו אותה. הקונים קבלו את הדירה ללא כל טענה. בפסק הדין בוחן השופט את השאלה האם היתה אי התאמה נסתרת המקיימת עילת תביעה, וכן האם היתה ירידת ערך עקב צורת הממ"ד. שמאי מטעם בית המשפט קבע ירידת ערך של 6,800 $. השופט מציין שהמישור הרלוונטי לבחינת טענות הצדדים הוא המישור החוזי, ולא המישור הפורמאלי המתייחס לתקנות שונות בעניינים שונים. אין מחלוקת על כך שהממ"ד נבנה על פי התקנות ומתאים ליעודו כחדר מגן ומקלט וטענתם היחידה של התובעים היא ששטחו נופל מ- 8 מ"ר.
השופט מגיע למסקנה שהנתבעות לא הפרו את התחייבויותיהם כלפי הקונים. מידות הממ"ד היו ידועות מראש ולא היתה כאן כל אי התאמה. השופט קובע כי לא היתה גם אי התאמה חוזית, וכי לא נגרם כל נזק ולא היתה ירידת ערך. השופט מציין שבמקרה זה גם חוק המכר אינו מסייע לתובעים. החוק הנ"ל בסעיף 4 מוציא טענות שניתן היה לגלותן בעת מסירת הדירה, אם לא נטענו בתוך מועד סביר. השופט מגיע למסקנה שלא היתה כל אי התאמה נסתרת, וכי הקונים היו מודעים לכל העובדות. עוד קובע השופט שטענת התובעים מתייחסת לעניין אחר הנוגע לדיני התכנון והבנייה , אלא שעניין זה אינו רלוונטי באופן ישיר להסכם בין הצדדים. סופו של דבר – התביעה נדחתה.
פסק הדין ניתן ביום 4/7/2004 .
פסק דין שונה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ( תיק א 000335/99 – השופטת ברכה בר-זיו). בתיק זה נידונה תביעת 8 משפחות לקבלת פיצוים בגין הפרת התחייבויות וליקויי בנייה בוילות צמודות קרקע שרכשו מהנתבעים.
אתייחס רק לאותו חלק בפסק הדין הנוגע לממ"ד. 4 ממשפחות התובעים טענו שהחדר החמישי בוילה הוא הממ"ד שהנו בשטח של 7.10 מ"ר. בלבד – בעוד שטח מינימלי של חדר על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 הינו 8 מ"ר. בנסיבות שכאלה טוענים התובעים כי המדובר בגריעת "חצי חדר" המזכה אותם בפיצוי בגין ירידת ערך הוילה. השופטת קובעת שאכן מדובר בהפרת התחייבות –כאשר שטח החדר החמישי – הממ"ד – קטן מזה הקבוע בתקנות. עם זאת בהתייחס לעובדה שהתובעים ראו את הוילה טרם הרכישה, ולנוכח העובדה כי לחוזה צורף היתר הבנייה, שבו ניתן פירוט מדויק של כל אחד מגודל החדרים, סבורה השופטת, כי אין להעמיד את הפיצוי על אבדן "חצי חדר", כקביעת השמאי מטעם התובעים- אלא על החסר בכ-90 סמ"ר. השופטת העמידה את גובה הפיצוי על 20,000 ₪ לכל אחד מהתובעים
פסק הדין ניתן ביום 11/8/2003.
לפנינו 2 תביעות – 2 פסקי דין שונים. וביחס למקרה הפניה לפורום, יש לבדוק עם עורך דין את החוזה הספציפי, ולבחון לפיו אם היתה הטעייה, ואם חלה תקופת ההתיישנות.
אני אישית סבור, שלנוכח השיהוי הניכר (אף אם לא חלפה תקופת ההתיישנות), ולנוכח ההוצאות הנדרשות להגשת תביעה (עורך-דין, שמאי), והצורך להוכיח נזק, יש לשקול היטב אם יש כיום מקום להגיש תביעה אל מול סיכוייה לנוכח נסיבות אלה.
אני מודה לעו"ד שולמית בן ציון על הסיוע במתך התשובה.
תשובתי זו הינה בבחינה מידע אינפורמטיבי כללי בלבד ,ואינה מהווה ו/או באה להחליף יעוץ משפטי ו/או יעוץ בנושא כלשהו ספציפי ,אשר על כן, יש לפנות לגורמים המקצועיים הרלונטיים .
