כוחו של ועד הבית – לטוב ולרע

וועד הבית – כוחו של ועד הבית

פס"ד שניתן בימים אלה (ציאון נ' נציגות בית משותף משה קול 1 ת"א) ממחיש עד כמה רב כוחו של ועד בית, כנציגות של בעלי הדירות וכידוע כאשר הכוח רב גם רבה הזהירות המתחייבת בהפעלתו. והסיפור שהיה כך היה:

עו"ד תבע את הועד ואת כל בעלי הדירות לתשלום שכר טירחתו בגין תביעה נזיקית שהגיש נגד קבלן בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף. לא כל בעלי הדירות חתמו בכלל על הסכם שכה"ט. חתמו הוועד וחלק מהדיירים. שכר הטרחה הוגדר בהסכם אשר עוה"ד ניסח "על בסיס אחוזים בלבד, לפי 20% בתוספת מע"מ מכל סכום או שווה כסף שיפסק בפסק דין או שיושג בפשרה בכל שלב … מובהר כי היצוג יחל עם חתימת הועדים על הסכם זה."  לאחר שלוש שנים של ניהול ההליך, התברר שהנתבע (החברה הקבלנית) נקלע לקשיים כספיים חמורים ועקב כך הוחל הליך של הקפאת הליכים נגדו ונוהל מו"מ לפשרה.

לזכות הדיירים התובעים ניתן פסק דין מוסכם ובו נקבע כי הנתבע ישלם להם סך של 600,000₪. עוה"ד דרש כמובן את 20% שלו. אבל את הסכום צריכים עדיין התובעים גם לגבות בפועל וזו משימה קשה ואולי בלתי אפשרית. עוה"ד טען כי את שכר הטרחה יש לשלם כבר כעת מתוך הסכום שנפסק ולא מתוך הסכום שיגבה, ככל שיגבה.

הדיירים טענו שתי טענות מרכזיות: ראשית לטענתם אין עוה"ד זכאי לשכר טרחה, אלא על פי גביה בפועל. שנית, הסכם שכר הטרחה עליו מסתמך עוה"ד נחתם שלא כדין ובחוסר סמכות על ידי הוועדים ואינו מחייב את הדיירים. נציגי הוועד חתמו על הסכם שכר הטרחה מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות לחתום עליו ומבלי שהבהירו לכולם את השלכות חתימתם.

בית המשפט קיבל את עמדת עוה"ד! וחייב את כל בעלי הדירות לשלם את שכה"ט. נקבע כי הסכם שכר הטרחה שנחתם בין עוה"ד לבין הוועד מחייב את כל דיירי הבניינים בלא יוצא מן הכלל, כולל את אלה שלא חתמו על ייפוי כח פרטני לעוה"ד!

השופט קבע, שוועד בית רשאי להתקשר בחוזים ולהיות צד לכל הליך משפטי ולכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות. ועד בית מוסמך להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, שכן המדובר בעניין הקשור "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". אשר על כן, נקבע כי הסכם שכר הטרחה שנחתם בין עוה"ד לבין הוועד מחייב את כל דיירי הבניינים (90 דירות), כולל אלה שלא חתמו עליו פרטנית.