לרמי שלום
לקחתי משכנתא בסכום 200,000 בבנק אדנים בשנת 1990 ל20 שנה בריבית של 5.5%
כיום יתרת סילוק הינה 197,000 כאשר יתרת קרן היא 97,000 והצמדת קרן 100,000
שאלתי לגבי כדאיות מיחזור משכנתא בהצבת מספר השערות תיארטיות :
1) בעוד שנתיים אני מממש ירושה ורוצה לפרוע את כל החוב.
2) בעוד חצי שנה המשק בסחרור אנפלציוני של 5% בחודש.
מכיון שלאחר מיחזור המשכנתא הקרן החדשה תהיה כל הסכום (197,000)
והיא זו שתוצמד למדדים הגבוהים שדימיינתי,
לעומת הצמדה של רק 97,000 (יתרת קרן) ללא מיחזור.
האם כדאי לבצע מיחזור בהנחות הללו , ובאיזה מקרה מצבי בעוד שנתיים יותר טוב.
31-05-2005 18:51:00
mirvahim financim
תגובה לסער
סער, היות ושילמת קרוב ל-15 שנה משכנתא והיות והחזר משכנתא מורכב מתשלום קרן ותשלומי ריבית.
אתה שילמת למעשה אחוז גבוהה מתשלומי הריבית בהלוואתך והיום אתה נמצא בתשלומי הקרן (אתה בתהליכי "אכילת" המשכנתא)- המיחזור בתנאים האלה לא כדאי עבורך ועדיף שתחכה לפידיון (ירושה,ק.השתלמות ועוד)
01-06-2005 02:47:00
רמי טוטאי
תגובה
אין להניח השערות שמעשית הסיכוי למימוששם קטן .
אבל אם שאלת כבר אז אם אתה מאמין בהשערות אלה שיתקיימו אז אל תבצע מיחזור .
הפסד נטו שלך .
לדעתי מיחזור בתנאים של 3% כדאיים בכל זאת .
בהצלחה.
01-06-2005 03:44:00
חורחה זרצקי
כדאיות מיחזור – שאלה בהצמדות (לsaar)
אם אינני טועה, כל ה197000 ש"ח (קרן + הצמדת קרן+?קנסות הפרשי רביות?) יוצמדו עד סוף התקופה של המשכנתא הנוכחית, במשך חמשת השנים הקרובות.
היום ניתן לקבל קרוב ל 3% ,לחמש שנים.
אז מה ההבדל?
01-06-2005 03:52:00
אמ שדשש
סהר נראה לי שיש לך איזו טעות-
גם אם תבצע מיחזור או לא בכל מקרה כל ה- 197000 יוצמדו למדד.היתרה הבלתי מסולקת מוצמדת למדד. כך שנראה לי שאם אתה בוחר למחזר בריבית קבועה, אתה בכל מקרה מרוויח.
01-06-2005 12:48:00
a saar
הנקודה הזו חשוב שתתבהר
זו שאלת המיליון דולר. האם יש הצמדה על הצמדה.
לפי הבנתי, לוח שפיצר מחלק את סכום המשכנתא + הריבית
על פני תקופת ההלואה , כדי להבטיח תשלומים שווים לאורך התקופה. הלוח כמובן אינו יכול לחזות את המדד העתידי.
לכן בכל נקודת זמן בחיי המשכנתא התשלום בפועל – שיורד בבנק הוא הסכום שמצוין בלוח שפיצר מוכפל בשעור עליית המדד מיום לקיחת המשכנתא עד היום. מכאן שההצמדה הוא סכום מחושב בנקודת זמן ולא סכום שמצטבר לתוך יתרת הקרן שגם תוצמד.
לכן נראה לי שיש הבדל בין קרן 197000 ובין קרן 97000 + הצמדה 100000 אם חושבים על אנפלציה עתידית.
הייתי שמח לקבל את תגובתו של רמי בענין.
02-06-2005 00:56:00
רמי טוטאי
כלכלן צודק .
02-06-2005 02:40:00
אמ שדשש
סהר תקשיב איך מחושבת היתרה-
נניח סכום המשכנתא 10000ם, והתשלום הראשון 1000, שמורכב מ- 600 ריבית ו- 400 קרן. לאחר התשלום הראשון יתרת הסכום לסילוק תעמוד על 99600. נניח שהמדד עלה ב 1%. יש להצמיד 99600, שזה יוצא 100596. אחרי חודש החזרת רק 400 ע"ח קרן והיתרה גדלה מעבר לסכום המקורי וכן הלהה.
02-06-2005 16:25:00
a saar
בהמשך לדוגמא שכלכלן נתן
השאלה היא : האם בחודש הבא שתשלם שוב 1000 שקל משכנתא ואז יתרתך היא
100596 המורכבת מ 99600 קרן ו 996 הצמדה
ונניח המדד שוב עלה ב 1% יתרתך תהיה :
א) 99599 = 1000-100599
ובתוספת מדד 100595 = 1.01 * 99599
ב) 98600 = 1000 – 99600
תוספת מדד החודש 986 = 0.01 * 98600
יתרתך קרן החדשה 98600 + סך הצמדות ( 1982 = 996+986)
100582 =
02-06-2005 19:21:00
צחי אשר
בהחלט שאלת מיליון דולר
לצערי לא הצלחתי להבין את תשובת כלכלן אע"פ שנראה לי שאני מסכים איתו.
להלן הבנתי את לוח שפיצר. לוח שפיצר קובע שני דברים:
1. מה יהיה ההחזר החודשי הראשון ל 10,000 ש"ח להלואה ב x זמן וב y ריבית.
2. איך מחולק ההחזר בין הקרן והצמדה.
הנה משפט פרובוקטיבי: 2 היא חלוקה סמנטית בלבד שאינה קובעת כלום. (היא כן קובעת את הקנס על פרעון מוקדם אבל זה לא ענינינו)
כלומר אין הבדל בין להמשיך ולשלם עוד חמש שנים בריבית של 5.5 100000+97000. או לפתוח משכנתא חדשה של 197000 לחמש שנים בריבית של 5.5% לא משנה מה יהיו המדדים באותם חמש שנים
ובמילים אחרות רוץ למחזר ב 3%.
נכון???
03-06-2005 01:33:00
אסף פרקש
טעות בחישובים
אופססס…. (: ,שכחתה פרט קטן,לא כל ה-1000 ש"ח הלכו לקרן,לכן בהמשך להנחה שלך בקשר למדד,נניח גם שההחזר מורכב מ-600 ש"ח ע"ח ריבית,ו-400 ש"ח ע"ח קרן:
99200=99600-400
תוספת מדד החודש : 992=0.01*99200
יתרתך קרן החדשה : 101188=99200+996+992
יחי ההבדל הקטן…..606 ש"ח
05-06-2005 12:17:00
a saar
אתה צודק
ותכל´ס כיצד הבנקים מחשבים את היתרה לפי שיטה א
או ב.
05-06-2005 12:20:00
a saar
שאלה או תשובה?
לא הבנתי את הפיסוק של התגובה
האם זאת היתה המלצה למחזר ב3% או שאלה?
05-06-2005 19:06:00
צחי אשר
שאלה, בואדי. קיויתי שמישהו יענה לי.
הניסוח שלי ציין שכך אני מבין את לוח שפיצר. אבל המסקנה בסוף נוסחה עם סימני שאלה כיוון שאני לא בטוח שאני מבין נכון. קיויתי שמישהו עם ידע יותר מבוסס יוכל לאשר או לבטל את מה שאמרתי.
