יחידה נפרדת כן או לא ?

דייר אחד המיני קוטגים הפך את הקומה הראשונה ליחידה מגורים בתואנה שהיא תשמש את בנו הגדול.
בתוכנית המקורית הופיעה דלת מקשרת אשר אני מניח שנועדה על מנת למנוע את ההכרזה של היחידה כיחידת משנה עצמאית.
בפועל אין כל דלת מקשרת , והיחידה היא עצמאית לחלוטין, והיא מושכרת לדיירי חוץ.

מה החוק אומר בנושא ?
האם היחידה העצמאית צריכה לשאת בעלות תשלומי מיסי ועד והוצאות אחרות בנפרד מיחידת האם ?

האם ניתן לכפות על בעל הבית להעביר את היחידה כנפרדת ברישום המקרקעין ?

בתודה מראש.

פיצול יחידת דיור אחת, לשתים או יותר יחידות, הינה פעולה המחייבת קבלת היתר בניה.
וזאת גם במקרה שאין ביטוי חיצוני לפיצול.
זהו חריג מיוחד בעולם השיפוצים הפנימיים אשר רובם ככולם אינם נזקקים לאישור.

בפסיקה (המחוזית) של השנים האחרונות יש התלבטות לא קלה בסוגיה והתלבטות זו מובנת, לאור העובדה, שלא תמיד ברור מה הקו המפריד בין שימוש דואלי בדירה אחת לבין פיצול לשתי יחידות.
אין קו חד שמפריד בין השניים. כשהייתי ילד בחיפה, התמזל מזלי והורי רכשו בית די גדול ואת הקומה התחתונה "הקדישו" לי, סידרו לי כניסה אחורית, מפלס פרטי לחלוטין, ברור שהייתי חלק מהדירה, אבל חייתי כאילו ביחידה נפרדת, עם שרותים משלי, מקלחת וכד´.
האם היה כאן פיצול דירה שמחייב היתר?
לא.
אבל אם אחרי שעזבתי את הבית ללימודים, היו הורי משכירים את הקומה הנ"ל לשוכר, בונים קיר גבס בינם לבין היחידה המושכרת ואולי אף מוסיפים מטבחון – מה אז?
אז כן.

באמצע יש עוד מצבים גבוליים עוד יותר.

במקרה שלך יש לדבריך אלמנט של השכרה נפרדת לא לבן משפחה אלא לגורם חיצוני. זה שיקול שמעביר את הנטל על בעל הנכס.

אתם צריכים לשקול האם יש לכם אינטרס להביא מידע זה לפיקוח העירוני כדי שיבדקו היש פיצול המחייב קבלת היתר. לגבי דמי ועד לא בטוח שזה משנה, אם למשל משלמים דמי ועד לפי שטח דירה הרי שאין כאן שינוי חיצוני בשטח הכולל.

ראשית אני מודה על התגובה המהירה.

למיטב הבנתי ברגע שתוכרז היחידה כיחידה נפרדת, מדובר על יחידה נוספת אשר תחויב בתשלום מיסי הוועד וההוצאות הכלליות.

מעבר לזה, הוספת דייר נוסף מטילה עומס נוסף על מערכות הבית, חניה, אשפה וכדומה, האם אין כאן אובדן ערך לדירות הקימות ?

לגבי התשלום אני חוזר ואומר שכלל לא בטוח שפיצול יוסיף דמי ועד. שתי יחידות קטנות מול יחידה אחת גדולה לא יחושבו אחרת אם השיטה היא לפי שטח רצפת דירה.

לשאלתך השניה אכן פיצול דירה נחשב כמוריד ערך יתר הדירות בעיקר בבתים משותפים קטנים, בדיוק בשל הסיבות שהזכרת.
יש פיצולים שאין להם השפעה כזו למשל בבתים שבנויים על חנויות או באזורים בהם התב"ע לא מגבילה צפיפות וכד´.

לא מדובר על שתי יחידות קטנות , אלא על קומה ראשונה שבה גר הדייר המשכיר, ויחידה חדשה אשר נבנתה מטה והוגדלה על חשבון המרפסת הפתוחה והמחסנים של הדייר, כלומר היחידה אינה קטנה , והיא בהחלט תוספת משמעותית לדירה המקורית, משמעותית במידה כזו שהדייר נאלץ על ידי הוועדה להפוך חדר אחד בבית לממד..

הבית הוא פרטי לחלוטין ללא שטחי מסחר, בבנין התגוררו 5 משפחות , ועתה עם ההרחבה 6 משפחות , האם יש פסקי דין שניתן לעיין בהם אשר מדברים על הנושא הנ"ל ?

תודה מראש.

מבחינתי התשובות מיצו את פורמט הפורום. העמקה, הרחבה, פיסקי דין ויתר הדקויות – זה כבר בפגישת יעוץ בתשלום.