חסימת הכניסה לגג משותף על ידי שכנים מקומה עליונה

שלום למנהלים ולכל מי שיכול להציע עזרה,
אני וחברתי עברנו לפני כחודש וחצי לדירה חדשה בתל אביב, הדירה ממוקמת ברחוב בן אביגדור, באזור של בניינים תעשיתיים, חלק מהעניין שמשך אותנו בדירה הוא האפשרות לעלות לגג כדי לקבל קצת שמש (הבית שלנו קצת חסום לשמש ברוב שעות היום). במהלך החודש האחרון עלינו באופן קבוע ונהננו מהתנאים שנבנו על ידי דיירים אחרים על הגג ( ספות, עציצים וכו´) לאורך השנים.

בשבוע שעבר פגשנו בגג את הדייר מהקומה העליונה שהיה נחמד וניהלנו שיחה נעימה. אך לאחר כמה ימים הוא החל לנעול את דלת העליה לגג ואינו מוכן לתת לנו את המפתח בטענה שהוא השקיע בגג המון שנים והגג שייך לקומה העליונה בלבד (הוא בעל הדירה שלו ויצר קואליציה של בעלי דירות בקומה העליונה), הוא לא רוצה שדיירים שנכנסו לבניין כשוכרים יפריעו לו בפרטיות שהייתה לו עד היום על הגג- והוא אומר לי את זה בפנים במלוא חוצפתו.

ראיתי כמה פסקי דין שאומרים שכל שטח שהוא לא שטח הדירה הוא שטח משותף ואסור למנוע כניסה אליו בשום צורה.
ברצוני לבדוק כיצד תמליצו להתקדם מפה, האם מה שהוא עושה חוקי בצורה כזו או אחרת? הוא הרתיח אותי, האפשרות לגשת לגג הייתה מבחינתי הדבר הכי נעים בבית, ולאחרונה לא ישבתי בכלל בצד שהוא "סידר" אלא באזור יותר נטוש של הגג ונהניתי מהשמש החורפית.

בבקשה תצילו אותי ועזרו לי להחזיר את הזכות הבסיסית הזו.

בתודה
ברק

1. קודם כל עליך לברר האם הבית הוא בית משותף.
2. עליך להוציא נסח טאבו ותשריט הבית- שם תקבל את הנתונים המלאים על הגג: האם הגג הוצמד לבעלי הדירות העליונות או האם הגג הוא רכוש משותף.
3. אתה טועה – לא כל שטח שהוא לא שטח הדירה הוא שטח משותף – זה תלוי ברשום בנסח טאבו ובתשריט הבית המשותף ובהסכמות עבר בין בעלי דירות…
4. עליך לברר איזה תקנון חל על הבית
5. עליך לקרוא את החוזה שכרתת עם בעל הדירה שלך.
5. ורק אחרי שתברר את כל הנתונים שציינתי, תוכל להתקדם.

בהצלחה!

קודם כל תודה על התגובה הזריזה, אני על קוצים מאז שזה קרה, והשכן דפק לי בדלת עכשיו ואמר שהוא מצטער על איך שזה נאמר אבל שבשורה התחתונה, הוא עדיין דבק בעמדתו, הוא טוען שהוא ושכניו לקומה השקיעו כסף לפני כמה שנים בשיפוץ הגג וביקשו מבעל הדירה שלי להשתתף, והוא סרב, אני מניח שעכשיו הוא רואה את זה כהזדמנות להתנקם בו דרכי.

אז ככה:
רכשתי את נסח הטאבו
אם רשום שם תחת בעלויות -"רשום בית משותף" – אז בבית משותף עסקינן, הלא כן?
2. מעבר לכך, הנסח עצמו חצי עמוד ולא רשום שם שום דבר שקשור לגגות. גם לא הצלחתי למצוא תשריט רלוונטי, האם מדובר בתשריט שמתוך התב"ע? אם כך, איך יודעים איזה מהן?
3.טעות שלי, עוד לא אבדה תקוותנו,
4.איך מבררים איזה תקנון חל על הבית? עירייה?
5. בחוזה שלי עם בעל הדירה אין איזכור לגג

don´t take my sunshine!

לך גם בעתיד, כשיגיע היום ואתה תהיה בעל דירה.

1. בעקרון, רצוי לרכוש נסח טאבו מלא מאגף רישום המקרקעין – ניתן לעשות זאת גם דרך האינטרנט, זה רק יקר יותר מהנסח ממקור אחר [כמו דואר ישראל למשל…].
2. יכול להיות שאתה הזמנת נסח טאבו רק לחלקה של הדירה ששכרת ולא נסח לכל הבניין, ולכן יצא לך נסח חלקי.
3. רצוי שתוציא נסח טאבו מלא, כי שם תוכל לוודא מי באמת בעלי הדירות בבניין. יכול להיות שאותו שכן מציג עצמו כבעל דירה והוא בעצם גם שוכר.
4. בנסח טאבו רשום איזה תקנון חל על הבניין.
תשים לב אם רשום: בית משותף שעליו חל התקנון המצוי או בית משותף עליו חל תכנון מוסכם.
5. תשריט הבית המשותף אינו מופיע בנסח טאבו אלא מזמינים אותו הנפרד מאגף רישום המקרקעין – זה עולה כ- 30ש´´ח.
6. האם אותו שכן שהשתלט על הגג הוא נציגות הבית המשותף?
7. בעיקרון, אותו שכן לא חייב לך מפתח אלא נציגות הבית המשותף חייבת לתת לכל בעל דירה [לא לשוכר] מפתח.
8. אתה רשאי לפנות לבעל הדירה שלך ולבקש מפתח לגג.
9. אבל לפני שאתה פונה לבעל הדירה שלך [בעלי דירות לא אוהבים שמטרידים אותם], אני מייעצת לך לברר את כל הנתונים על הגג, לפני שאתה פותח במלחמה, כי יכול להיות שבכלל הגג צמוד או שיש הסכמות עבר בין בעלי הדירות שאתה לא יודע עליהם.
10. ידע זה כוח, ובידע שתשיג תוכל לטעון לזכותך בגג, אם קיימת כזאת.
11. תעלה את נסח הטאבו שהוצאת – אתה יכול למחוק פרטים מזהים.

תיכנס לגוגל – תרשום: עריית תל-אביב – ייפתח לך אתר של עריית תל-אביב – תקליק על: מערכת המפות- GIS – ואז ייפתח לך דף – תקליק על: חיפושים – ייפתח לך: חיפוש כתובת – תרשום את הכתובת ואת מספר הבית – ואז על : הצג תיק בניין.

בתיק הבניין יש היסטוריה מלאה של הבניין.
יש גם היתר הבנייה של הבניין, תוכל לראות אם בעלי דירות קיבלו היתרים לבנייה על הגג….
זה עוד דרך לקבל מידע.

תודה על העזרה, וההשקעה, מדהימה אותי כמה נכונות לעזור, המידע אכן מועיל ואני רוצה להבין את זה לעומק כדי להיות יכול להשתמש בזה בעתיד, אם וכאשר תהיה לי דירה משלי 🙂 למרות שלקחו לי את השמש לפחות יש אנשים נחמדים באינטרנט.

1. התהליך שעשיתי כדי לשלוף אותו:
חיפשתי גוש וחלקה בGIS הממשלתי, והמשכתי לאתר
משרד המשפטים – צפיה בעותק ממאגרי רישום מקרקעין(עותק מנסח טאבו)
שם שלפתי את הקובץ המצורף כאן, לא מחקתי פרטים אין לי בעיה להציג את זה, להפך. (4.) איזה תקנון חל על הבניין?

2. כתוב שהנסח מלא בעמוד הראשון אז אני מניח שבגלל המורכבות של הבניין הוא קצת חסר, הבניין תעשייתי כפי שציינתי ולא היה מיועד למגורים, עם הזמן בעלי הדירות מבצעים המרה לאט לאט בחלק מהדירות במבנה.

5. את התשריט אי אפשר להשיג באינטרנט? חייבים לקפוץ לאגף רישום המקרקעין?

6. השכן הוא לא הנציגות, אין נציגות פעילה בבניין.

שוב תודה

אגף רישום המקרקעין נמצא בקרית ראש הממשלה בקומה שביעית – לי לקח 20 דקות להוציא את התשריט.

הבניין שאתה מתגורר בו – לפי הנתונים שאתה מספר, נראה לי מורכב.

אז תנסה לפנות לבעל הדירה שלך ותבקש מפתח, תשאל אותו האם יש הסכמות לגבי הגג והאם אתה רשאי גם להשתמש בגג, תסביר לו שזה חשוב לך.

1. אקפוץ מחר ללשכה

2. אבקש מפתח, בעל הבית שלי לא מעורב כל כך בענייני הבית, הוא לא היה פה שנים, וגם לא פגשתי אותו, התנהלתי מול המתווך, אבל יש לי טלפון של הבעלים, אנסה אותו מחר לראות אם יש לו מידע שיכול להועיל בנושא למרות שאני לא מאמין שיהיה.

השכירו לך אולם.
אני הייתי מנסה לפנות לאותו שכן בדרכי שלום, ואפילו הייתי מציעה לעזור בשיפוץ הגג ולקנות מתקנים לגג וככה תוכלו כולכם להשתמש בגג וליהנות משמש חינם.

אבל כבר הצעתי היום לעזור בשיפוץ ולסדר ולדאוג לגג והוא הציג את זה שהפרטיות היא חשובה לו ופחות ה"שוויון בנטל".
הוא התרגל להיות שם לבד, ועכשיו הוא מרגיש שלקחו לו חלק מהבית שלו

בכל זאת, כדי שאדע איפה אני עומד מבחינה משפטית,
לפי נסח הטאבו – בית משותף תחת בעלות עיריית תל אביב,
שטח הגג הוא משותף? וזכותי לקבל גישה אליו?

תודה,
ברק

הבעלים זה העירייה, אבל בשבילך – החוכרים המופיעים בחוזה שלך הם ה´´בעלים´´.
הושכר לך אולם לא דירת מגורים, אתה משתמש בה כדירת מגורים – זה שימוש חורג מהרשום בנסח.
אתה לא יודע אם חוכר הנכס קיבל היתר לשימוש חורג מהעירייה שהיא במקרה גם הבעלים – אז יכולה להתעורר בעייה אם תתחיל לעשות מלחמה.

לפי ההרגשה שלי, הגג לא הוצמד לאף דירה אלא יש הסכמה בין בעלי הנכס בבניין ו/או השתלטות של אותו שכן, שאני בספק שהוא בעצמו בעל הנכס – את זה הייתי דווקא מבררת.

גם אין נציגות בית משותף .
למי אתה משלם מיסי וועד בית אם בכלל?

בעיקרון, הגג מיועד למתקנים משותפים כמו: דודי מים, אנטנות מזגנים וכו´.
לכל שימוש אחר צריכה להתקבל החלטה באסיפת דיירים ע´´י בעלי הנכס.
אצלכם זה פרוץ כי אין נציגות בית, ובעלי הדירות לא מעורבים.

זה לשיקולך.

בנסח רשום שטח האולם – 112מ" ואילו החלק ברכוש המשותף 37/945.
זה מעורר שאלות.

בנסח טאבו לא רשום השימוש המותר. ולא השימוש החורג.
זה רשום בהיתר הבניה ובהיתרים שנותנת הוועדה לתכנון ובניה – לא הטאבו.
גם כשכתוב בנסח הטאבו "דירה" זה לא חייב להיות דירת מגורים.

1. לנסות להביא תשריט? זה עדיין יכול לעזור או כבר לא רלוונטי?

2. כנ"ל לגבי תיק בניין- עוד לא מצליח להפעיל את הGIS של תל אביב על המחשב שלי אבל- זה יכול לעזור לי במצבי או שגם כבר לא רלוונטי בהתאם לנתונים החדשים?

3. מה הצעד הבא? לבדוק איכשהו אם יש היתר לבניה על הגג?

לפני כשבועיים ישבנו איתו על הגג, אני וחברתי וזה היה לפני שמשהו "הסתובב" אצלו והוא היה מאוד נחמד וסיפר לנו על איך הוא קנה את המקום והשקיע בגג ובנה את הפינה הזו שהוא נוהג לשבת בה, אבל עדיין הדירה לא שלו אלא חכורה והעירייה יכולה לקחת אותה ממנו.

אני מניח שלשימוש אחר התקבלה ההחלטה באסיפת הדיירים על ידי בעלי הנכסים של הקומה העליונה, כל השאר לא מעורבים ולא רוצים להיות מעורבים, השאלה אם זה חוקי להחליט באסיפה שכזו שרק מי שגר בקומה העליונה זכאי לעלות לגג?

+ אין ועד בית.

אני אמור כחלק מהחוזה שלי עם בעל הבית להתקין שם דוד שמש – האם לכך אני זכאי בכל אופן?

אז מה לשיקולי בעצם? מה האופציות שלי חוץ מלהתחנן שייתן לי לעלות לגג כי אני צריך קצת ויטמין D מדי פעם?

1. דינה תקראי בעיון את הנכתב.
2. כתבתי לו במפורש בפורום שבתיק בנין ניתן לבדוק איזה היתרים יש לבניין – תקראי.

זאת ועוד רשמתי לשואל את כל הדרך לתיק הבניין.

זה אומר שלכל אולם בבניין מוצמד חלק מהרכוש המשותף לא? זה מה שאני לומד מזה אבל אולי אני רואה את מה שאני רוצה לראות

הבית המשותף ואצל בעל הדירה שלך.

זה נכס מורכב. אני מקווה שלמדת שיעור של החיים שלך.

תקרא מההתחלה מס´ פעמים את כל התשובות שכתבתי לך.

במלחמה.

אצלי בבניין יש דיירת שהציגה עצמה כבעלת דירה, כולם חשבו שהיא בעלת דירה במשך 15 שנה, עד שאני התנדבתי לוועד הבית והוצאתי נסח טאבו והסתבר שהיא דיירת בשכירות של האפוטרופוס הכללי.
ואיזה טרור והשתלטות היא עשתה לנו בבניין.

תקשיב- אין קיצורי דרך. אם אתה רוצה לעלות על הגג, עליך לעשות את כל הנדרש כפי שציינתי בתגובות שלי.
בהצלחה!

ראשית- שכירות כמו שהיא באה לידי ביטוי בנסח הרישום – היא חכירה ומבחינת החוק ומכיון שהיא מעל 25 שנה דינה כדין בעלות. כלומר אותו ברנש הוא בעל לכל דבר.
לגבי הגג והרכוש המשותף- תוציא נסח מרוכז ולא ספציפי לתת החלקה הזו ואז תראה אם יש הצמדות לכל דירה.
הרגשתי שהיא שהגג משותף ואין הצמדות .
בנוסף -הוצא תשריט בית משותף כולל צו הבית ותקנון הבית המשותף.
בעל הדירה ההיא לא יכול לסגור את הגג כי אסור למנוע גישה לרכוש משותף בכלל.
מציע שתערב את בעל הדירה שלך.
למרות שמותר לך כשושכר להשתמש ברכשו המשותף כמו כל דייר אחר בבניין אלאט אם האסיהם קיבלה החלטה אחרת.
לא חשוב מי בנה , אם הוציאו התר בנייה ומה נבנה על הגג , אלא אם יש הסכמים , בין כל הדיירים , שלא קבלו תוקף בשינוי לצו הבית המשותף.
הגג משותף.
איפה הועד בתמונה?פנה אליהם בכתב, נסה לערב עוד בעלי דירות.

זה לא משנה לצורך העניין איך הנכס שך רשום, זו בעייה של בעל הנכס ובעצם לא מהווה בעייה בכללל לענייננו.

כי במידה ואין לבעל הנכס היתר לשימוש חורג מעריית תל -אביב, וזה יגיע לעריית תל אביב, אולי ע´´י אותו שכן שהוא לטענת השואל בעל דירה, ואז תוך 2 דקות השואל יעוף לא רק מהגג אלא גם יישאר בלי קורת גג.

אז זמי תקרא בעיון את כל הנכתב לפני שאתה טוען זאת.

מניסיון אישי שלי – פקח מעריית תל אביב מגיע תוך 2 דקות.

אז בטוח יש כאן הצמדות.
זה יכול להיות חלק מהגג או חנייות או מחסנים.
איך אתה יכול לטעון שהגג משותף לפני שהשואל הוציא תשריט הבית המשותף?

תקרא בעיון את כל הדו-שיח בפורום.

הנכס אכן מורכב,
אלך מחר להביא תשריט,
ונסח הטאבו היה מלא לא? זה מה שהיה כתוב עליו…

אני ממש לא כועס, פשוט לא מבין. תודה בכל אופן על כל העזרה, אנסה להמשיך מכאן

כפי שציינתי אין ועד בבניין,
קשה לי להאמין שבעל הבית שלי אישר לקומה העליונה לקבל את הגג לעצמם בלבד, אולי הם החליטו על דעת עצמם להוקיע אותו ואת דייריו כשהוא לא רצה לקחת חלק ולעזור בלהרים כמה רהיטים ועציצים לגג.

אקפוץ מחר ללשכת המקרקעין, אפשר להוציא שם הכל נכון?
נסח מרוכז, תשריט ותקנון?

שוב תודה

כבר הייתה נוכחות של העירייה פה החודש, אחרי שביצעתי עדכון על שם הארנונה, הם הגיעו לבדוק מי גר בדירה, שאלו לשמי והמשיכו הלאה,
אחד השכנים ציין שהם קופצים מדי פעם לתפוס אנשים שגרים על ארנונה של אמנים, אני משלם פה ארנונה מגורים בגלל שהדייר הקודם שילם, מקווה שלא יעשו לי בעיות עם זה, עוד לא קיבלתי חשבון ראשון

אתה צריך נסח מלא של כל הבניין. תוציא אותו באותו מקום שאתה מוציא תשריט הבית המשותף – זה עולה כ- 124ש´´ח.

אין יותר חוכמה מניסיון החיים. תיקח את המקרה שלך כשיעור ללמוד, תעשה מה שצריך, וזה יעזור לך בעתיד וימנע ממך מכות.
גם אם בסופו של כל ההליך, לא תזכה לשבת על הגג – הרווחת כאן שיעור לחיים.

הים נמצא מס´ מטרים מהדירה שלך.
ויטמין די 3 ניתן לקנות בחנות טבע.

רק הכנסתי את תת החלקה ולא את מספר הדירה שלי,
מדוע קיבלתי נסח טאבו לדירה שלי כשלא הוזן מספר הדירה? אולי מדובר בדירה אחרת בבניין?

מעדיף לוותר על כדורים ולקבל גישה ישירה.
אעדכן כשיהיו בידי המסמכים,

בינתיים שוחחתי עם בעל הבית, הוא מעוניין להגיע ולשבת עם השכן השבוע,

הבנתי, משום מה חשבתי שמספר תת חלקה מסמל כניסה של הבניין,
כמו בתמונה המצורפת, יש שתי כניסות ואילו תת החלקה הרשומה שם 11/16 בהתאמה יושבות במיקום 2 הכניסות.

בכל אופן,
אנסה מחר להוציא את הנסח המלא לכל החלקה.

כדי לראות איך זה עובד בבניינים אחרים בשכונה?

1. כל דירה היא תת חלקה, לפעמים מספר הדירה זהה למספר תת החלקה (משתדלים שזה יתאים) ולפעמים לא, כך שאין ביטחון שהנסח מתייחס לדירה שבה אתה גר.
2. מה שאתה צריך הוא נסח מרוכז (ולא נסח מלא), הוא כולל את כל תתי החלקות ואפשר להוציא אותו באינטרנט באותו מחיר כמו הנסח שהוצאת (10-15 שח בלבד).
3. חוכר הוא לא כמו שוכר ולצורך העניין ההתיחסות אליו היא כאל בעל הדירה, ייתכן שהערה זאת לא רלוונטית כאן כי לא בטוח שהנסח שהוצאת מתייחס לדירה בה אתה גר.
4. במקרה שלך אני מבין שאתה שוכר, זה שם אותך במעמד נחות ולכאורה אין לך זכות לבוא בתביעות (אלא אם כן יש לך יפוי כח מבעל הדירה שלך) ואתה צריך שבעל הדירה שלך יגבה אותך ובמקרה הצורך יגיש תביעה.
5. אם אין תנאים מיוחדים שעליהם אינני יודע (כמו תקנון מוסכם, או הסכמה של בעל הדירה שלך שמוותרת על זכויותיו לשימוש או גישה לגג) אז אין לשכנים זכות לחסום ממנו את הגישה לגג גם אם השקיעו בו מכספם.

בהנחה שהוא חוכר, וגל בעל הבית שלי חוכר, ואני שוכר מבעל הבית, ובעל הבית שלי מעוניין לגבות אותי בנושא.
כך נראה המצב נכון לרגע זה.
אז:
בעצם כל עוד בעל הדירה שלי לא חתם על ויתור זכויותיו לשימוש או גישה לגג, אני יכול לקבל גישה לגג?
אם השכן לא מראה לי מסמך חתום על ידי בעל הבית שלי אז אני/יחד עם בעל הבית שלי יכולים להתחיל בהליכים?

תודה,
ברק

ויצא שזה תואם גם למס´ דירה שלו – אז למה אתה מבלבל אותו?
אני משערת שתת החלקה רשום בחוזה שכרת עם בעל הדירה שלו.

אבל צריך לוודא שהגג הוא אכן רכוש משותף, נסח מרוכז כולל את כל ההצמדות, אם אין הצמדה של גג כלשהו לדירה מסויימת אז מן הסתם גם שטח הגג המדובר הוא רכוש משותף. אם יש הצמדה כזאת אז צריך לבדוק מה היא בדיוק כוללת ואת זה אפשר לבדוק בתשריט.

על ההתקדמות

1. הוא לא כתב שמה שיצא לו זאת הדירה שלו, הוא כתב "אולי מדובר בדירה אחרת בבניין?", מכאן שהוא לא משוכנע שהנסח שהוציא הוא של הדירה שלו.

2. בפורום כזה מחפשים גם שואלים אחרים ועתידיים תשובות לשאלותיהם. כשאתה כותב בנחרצות "מספר תת החלקה זה מספר הדירה שלך" אתה מטעה גולשים לחשוב שזהו הכלל המחייב ולא כך הוא (בדירתי למשל מספר תת החלקה ומספר הדירה אינן זהים).

הדירה שלי,
מדוע קיבלתי נסח טאבו לדירה שלי כשלא הוזן מספר הדירה? אולי מדובר בדירה אחרת בבניין?´´

מדובר בבחור צעיר שאינו בקיא בכל הקשור לדירות ובתים משותפים. ומתבלבל מכל הערה שכותב חבר בפורום מבלי לקרוא את כל דו- השיח שהתנהל איתו.

השואל פנה לפורום בעניין פרטני אני מחוייבת לענות לו באופן אישי לדברים שהוא כותב.

ותראי שזה לא חד משמעי ובהחלט קיימת אפשרות שהנסח שקיבל הוא לא של הדירה שלו.
אגב, קראתי את כל השרשור לפני שהגבתי ואני עדיין עומד על דעתי שמה שכתבת עלול להטעות גולשים אחרים, פורום מטבעו אינו דו-שיח פרטי, ההודעות נשמרות לשנים רבות ובפורום מקצועי כמו פורום זה צריך להיזהר מהטעית כלל הגולשים, במיוחד מצד מי שמקרין ידע כמוך ונתפס כנראה כבר-סמכא.
אם תסתכלי על הודעותי בעבר (מאז 2004, מעל 600 הודעות) תראי שאני לא נוהג להתערב סתם ככה בשרשורים קיימים ללא סיבה מספקת.

לא שלו.
ברק -גג לא הבין מה זה תת חלקה וחשב שזה מס´ הכניסה של הבניין שלו.
אני טעיתי בהבנה שלי את תגובת ברק-גג, בשיחה אישית איתו התברר לי, שכלל אין לו מס´ דירה ואין לו מס´ תיבת דואר.