בשטח הבניין חניה נוספת אשר לא נמכרה לאי אילו מבעלי הדירות, ועל כן מוגדרת בטאבו כרכוש משותף של כל בעלי הדירות
משך 25 שנות קיום הבניין התקיים נוהג לפיו החניה פנויה במשך שעות היום ומשמשת לפריקה וטעינה לדיירי הבית(עקב קירבתה לכניסה לבניין), ובשעות הערב משמשת כחנייה לבעלי רכב נוסף על פי "כל הקודם זוכה".
בשנה האחרונה, אחד מדיירי הבניין(הגר בדירה מושכרת), תפס חזקה על החניה המשותפת. ברשותו שתי מכוניות, כאשר אחת מהן חונה יום וליל,כמעט באורח קבע, בחנייה המשותפת, ובמידת הצורך, הלז אף מחליף בזריזות את מקומות החניה של רכביו על מנת למנוע שימוש בנכס על ידי דיירים נוספים.
לאור זאת, ברצוני לקבל מספר הבהרות משפטיות בנוגע לעניין זה:
א. האם לשוכר דירה זכות על החנייה המשותפת השווה וזהה לזו של שאר בעלי הדירות?
ב. האם בתוקף הזכות המשותפת לחניה, רשאי דייר כלשהו לתפוס חזקה על החניה המשותפת, ולמנוע מדיירים נוספים שימוש בה, וזאת בניגוד לנוהג?
בתודה מראש,
מידת הזכות שיש לשוכר דירה נמצאת בחוזה השכירות שלו עם בעל הדירה.
יכול בעל הדירה להגביל את השוכר, ויכול הוא להעניק לו את מלוא הזכויות שיש לו כבעל הדירה.
הגיוני להניח שהמשכיר נתן לשוכר את מלוא זכויותיו בחניה.
לשאלה ב
כאשר מדובר ברכוש משותף, לכל בעל דירה יש זכות לעשות "שימוש סביר ורגיל" ברכוש המשותף.
שימוש סביר ורגיל – משמעו – שימוש שאינו מונע מבעל דירה אחר לעשות שימוש זהה באותו רכוש.
תפיסת חזקה, מונעת מבעל דירה אחר לעשות שימוש זהה, ולכן, אין כאן שימוש סביר ורגיל.
"נוהג" – הוא דבר חשוב בבית משותף, כיוון שהוא מראה – במשתמע – מה הוא רצונם של בעלי הדירות. אבל, זה פחות חזק מאשר אסיפת דיירים, שבה מחליטים הדיירים – במפורש – מהו רצונם, ולכן הנושא צריך לעלות לדיון באסיפת דיירים כללית כדי שתתקבל החלטה – ברורה.
קיים גם קושי להוכיח מהו "נוהג". יש כאלה שיגידו שאין בדיוק נוהג, ואחרים יגידו שדווקא אין נוהג, ואז את נופלת בין הכיסאות.
מה אפשר לעשות ?
1. כיוון שהדבר פוגע בכל בעלי הדירות, לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה ברורה.
2. לתלות על לוח המודעות את ההחלטה שמסדירה את נושא החניה המשותפת.
3. ועד הבית צריך להבהיר לאותו שוכר את מהות ההחלטה.
4. אם לא עוזר, לפנות לבעל הדירה, ולבקש ממנו לפתור את הבעיה.
5. אם גם זה לא עוזר, לעבור למשלוח מכתבים לבעל הדירה, תחילה מאת ועד-הבית, ולאחר מכן מעו"ד.
6. ואם גם זה לא עוזר, להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.
לדעתי, הבעיה אמורה להיפתר כבר בשלבים הראשונים.
בהצלחה.
************************************************************************************************