חלוקת דירת ירושה

חלוקת דירת ירושה – סע' 5 (ג) (4) לחוק
מאת עו"ד זהר נוה

אביהם של א' ו – ר' נפטר והשאיר לבניו דירה אותה רצו האחים לחלק ביניהם. הבעיה היא שר' מתגורר בדירה מזה שנים רבות ומעוניין לקנות מ-א' את חלקו בדירה. שני האחים שמעו שבגלל שמדובר בדירה שהתקבלה מירושה, הם לא חייבים בתשלום כל מסים במקרה בו ירצו למכור אותה. האומנם?

ההנחה של א' ו – ר' הינה הנחה מאוד נפוצה אבל יחד עם זאת, מאוד מוטעית. לא כל נכס מקרקעין שהתקבל בירושה פטור מתשלום מסים ולעיתים קרובות, נדרשים היורשים לשלם אלפי ועשרות אלפי שקלים מסים בעת מכירת הנכס וכל זאת בשל העדר תכנון מתאים וייעוץ מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום.

ההנחה הבסיסית
כפי שציינו במאמרים קודמים, כל נושא מיסוי המקרקעין בגין פעולות שנעשות בהם, מוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). בהתאם לחוק, כל פעולה המבוצעת במקרקעין, נחשבת לעסקה וככזו, חייבת בתשלום מס, למעט פעולות שהמחוקק הגדיר מראש והכיר בהן ככאלו שלא מהוות עסקה או מכירה או שהמחוקק קבע לגביהם תנאים מפורשים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום מס. אחת מהפעולות האמורות היא ההורשה.

סע' 4 לחוק קובע כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". הסיבה לכך היא שעם פטירת בעלי המקרקעין, נכנסים יורשיו לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין מתוקף היותם יורשים כך שבפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה על עסקה לגביהם. המשמעות המשפטית היא שהעברת זכויות במקרקעין מהמוריש לשם היורשים, אינה נחשבת למכירה ועל כן אינה חייבת בכל מס ואף אינה חייבת בדיווח לרשויות המס.

מה קורה כאשר אותו יורש העביר את הנכס על שמו ולאחר זמן מה מחליט שברצונו למכור את הנכס לצד שלישי כלשהו? התשובה משתנה בהתאם לסוג המקרקעין:

* אם המדובר במגרש או קרקע למעט דירה – היורש יחויב בתשלום מסי מקרקעין.
* אם מדובר בדירה – היורש יחויב בתשלום מסים אלא אם ביכולתו לעמוד בתנאים הנדרשים לצורך קבלת פטור מתאים.
מאחר ואנו דנים בדירה ירושה ולא בקרקע, נבחן את האופציה השניה.

פטור במכירת דירת ירושה
סע' 49 (ב) (5) לחוק קובע תנאים מצטברים אשר העומד בהם יהיה זכאי לבקש פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין דירה שהתקבלה על ידו מירושה:
* הדירה הנמכרת נחשבת לדירת מגורים מזכה.
* המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
* לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
* אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

רק בהתקיים מלוא התנאים המצטברים האמורים, יהיה זכאי המוכר לקבל פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין מכירת הדירה המדוברת. במידה ואחד מהתנאים האמורים אינו מתקיים, יהיה על המוכר לפנות לסעיפי הפטור האחרים במידה והם רלבנטיים אליו.

נקודה שחשוב לזכור היא שהפטור האמור מתייחס אך ורק למסי המוכר כגון מס שבח ומס מכירה אבל אינו מתייחס כלל למס רכישה ועל כן בעסקה בין יורשים אחדים ביחס לדירה ספציפית, שימוש בסעיף האמור, גם אם נכון ביחס למוכר, עלול להיות בעייתי ליורש הרוכש היות והוא יידרש לשלם מס רכישה ללא כל אפשרות לפטור או הקלה. לכן נפנה לאפשרות השלישית במקרה כזה.
מכירת הדירה בין היורשים לבין עצמם

אנו חוזרים ל – א' ול – ר'. כזכור, הם מעונינים לחלק ביניהם את דירת הירושה של אביהם ע"י מכר פנימי ביניהם באופן שבו ר יקנה מ – א' את זכויותיו בדירה. כבר ציינו כי א' יכול לעשות שימוש בסע' 49 (ב) (5) לחוק ולבקש פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה אבל ר' יחויב בתשלום מס רכישה ועל כן נשאלת השאלה כיצד ניתן לבצע את העסקה ללא כל חיוב במס כלל.

לשם כך, אנו פונים לסעיף 5 (ג) (4) לחוק שקובע בין היתר:
"לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר…"

כבר ציינו בתחילת המאמר שהורשה אינה נחשבת מכירה במקרקעין ולכן אינה מחויבת במס. מכירה של זכויות בדירה בין היורשים לבין עצמם מהווה פעולה ישירה של ההורשה מאחר ויש בה כדי להוות חלוקת נכסי העזבון בין היורשים ולכן גם היא אינה חייבת במס.

אבל, ויש כאן אבל גדול מאוד – אי החיוב במס תלוי בצורה משמעותית ביותר בדרך חלוקת העזבון בין היורשים השונים כאשר דרך אחת מובילה לחיוב במסי מקרקעין והאחרת לא!

כפי שעולה מנוסח הסעיף, על מנת שהוראות הסעיף יהיו ישימות על חלוקת דירה בין היורשים השונים, קבע המחוקק תנאי שתשלום התמורה עבור זכויותיו של אחד מהיורשים בדירה יעשה מתוך כספי העזבון במסגרת חלוקת מלוא נכסי העזבון בין היורשים השונים. משמעות הדבר היא שע"י העברת כספי העזבון לאחד מהיורשים כנגד זכויותיו בדירה, נשמר האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח ואז העסקה הספציפית לא תחשב למכירה כלל ולא תחויב בכל מס, לא מס שבח, לא מס מכירה ולא מס רכישה.

אולם, במקרים רבים, לעזבון עצמו אין די נכסים מהם ניתן לשלם ליורש עבור זכויותיו לדירה ואז היורש הקונה נאלץ לשלם את תמורת הזכויות בדירה באמצעות משכנתא או הלוואה חיצונית לעזבון שנטל. במקרה כזה, האיזון בין היורשים ביחס לזכויותיהם בעזבון המנוח מופר ולא ניתן להחיל על העסקה את הוראות סע' 4 לחוק והעסקה הספציפית תחשב למכירה במקרקעין לכל דבר ושני הצדדים יחויבו בתשלום מסי המקרקעין הרלבנטיים.

כפי שציינו והמלצנו מספר פעמים בעבר, כך גם הפעם. נושא מיסוי המקרקעין הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא במיוחד כאשר מדובר בנכסי עזבון הכוללים נכסי מקרקעין, ואין להתייחס אליהם בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוף לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.