אני מניח שמדובר על כל השטחים שמשלמים עליהם ארנונה.
אשמח לעוד חוות דעת, אולי של אסף, שכן זאת שאלה טובה מאוד.
בברכה
שלמה
חלקה של הדירה ברכוש המשותף נקבע בצו רישום הבית המשותף, ומופיע בנסח הרישום של הדירה בטאבו.
על פי סעיף 125(א) לחוק המקרעין:
"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו . . . "
ולכן, מה שקובע זה רק הרישום בטאבו לעניין החלק היחסי הנ"ל.
אם הרישום בטאבו לא נכון, אפשר לבקש לשנות אותו.
החל מהראשון לאוגוסט הבעל"ט הויכוח הזה ממילא לא יהיה רלוונטי, כי התשלום יעשה במפורש לפי שטח הרצפה היחסי, ולא לפי החלק ברכוש המשותף.
החלק היחסי ברכוש המשותף נקבע אך ורק עפ"י הרישום בטאבו – הא ותו לא.
כל עוד הרישום בטאבו לא שונה, הוא מהווה הוכחה ניצחת לקביעת החלק היחסי. וגם בילבולי המוח של 2pac לא יועילו.
עפ"י תיקון 26 לחוק המקרקעין החל מ- 1.8.2006 יכנס לתוקפו השינוי בחוק המקרקעין, ומאותו תאריך רק שטח ריצפת הדירה ביחס לשטח ריצפת כלל הדירות יקבע את החלק היחסי (ללא מחסן, חניה או הצמדות). ואז יצטרכו להביא מודד מוסמך כדי שיקבע את שטח הדירה, כי שטח הדירה לארנונה אינו מתאים כי הוא כולל גם את המחסן וגם חלקים נוספים – כפי שכל רשות מקומית קבעה לעצמה לצורך חישוב הארנונה.
אז לפי מה החלטת שבסעיף 57 (א) שטח הרצפה כן כולל מחסנים, ובתיקון 26 שטח הרצפה לא כולל מחסנים?
בהנחיות לרישום של הצו לרישום הבית המשותף נקבע ששטח הדירה בצו הנ"ל הוא: "דירה + מחסן" ובנסח הטאבו שבו מופיע "שטח הדירה" הוא כולל את שטח המחסן.
לפיכך, החלק היחסי של שטח הדירה ברכוש המשותף הוא על פי שטח הדירה כולל המחסן.
גם בעתיד, אחרי שיכנס לתוקפו תיקון 26 לחוק המקרקעין, לא יחול שינוי בנושא זה והחלק היחסי של הדירה ברכוש המשטתף יכלול את המחסן לצורך החישוב, אלא שרק לצורך חישוב ההשתתפות בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף עפ"י סעיף 58 לחוק יקחו בחשבון רק את שטח הדירה "נטו" ללא המחסן והצמדות.
לנוסח של הצו לרישום בית המשותף מהאתר של משרד המשפטים:
התיקון לא כולל את סעיף 57, שעוסק רק בחישוב של החלק היחסי ברכוש המשותף.
לגבי סעיף 57 מה שהיה הוא שיהיה. כל פסקי הדין שניתנו לעניין החלק היחסי ברכוש המשותף – ימשיכו להיות בתוקף.
אין דין החלק היחסי ברכוש המשותף (שזה נושא קנייני שקשור לתאור הנכס והזכויות הקנייניות שלו) כדין השתתפות בהוצאות (שזה מנגנון פשטני לחישוב חלוקת התשלום).
א. לפני הרבה מאוד שנים הוחלט להטיל מס-רכוש על דירות.
ב. כדי להגדיל את שיעור המס, הוחלט להגדיל גם את שטח הדירות וזאת ע"י צירוף המחסנים לשטח הדירות באמצעות רישומם יחד בטאבו.
ג. איך עושים זאת? ע"י שינוי "הנוהל" של משרד המשפטים לעניין רישום דירות בטאבו, קישור:
/
וגם, ע"י שינוי "הנוהל" של תיקון הצו לרישום הבית המשותף – קישור:
פרק ב´ (החלק היחסי ברכוש המשותף)
ד. נכון להיום, התשלום להוצאות תחזוקה הם לפי החלק היחסי (ס´ 58 לחוק), דהיינו, על פי סעיף 57.
ה. סעיף 57 קובע ומסביר כיצד מחשבים את החלק היחסי ברכוש המשותף.
ו. סעיפים 57(א) + (ב) עוסקים בתרומה שיש לשטח הדירה.
ז. מאידך, סעיף 57(ג) עוסק בתרומה שיש להצמדות לצורך חישוב החלק היחסי הנ"ל.
ח. כיצד אם כן קובעים בתי המשפט מהו החלק היחסי לתשלום הוצאות התחזוקה של ועד הבית ? אף אחד לא הולך לסעיף 57 כדי לחשב זאת. ומדוע ? כי הנתון הזה נמצא ברישומי פנקס הבתים המשותפים, ומופיע גם בנסח הטאבו.
ט. על פי סעיף 125(א) מה שרשום ב-"פנקס" הנ"ל בטאבו, מהווה "הוכחה חותכת" לנכונותו – ובית משפט לא פותח נושא זה לדיון או ויכוח מחודשים.
י. מה שרשום ב-"פנקס" כאמור זה: דירה+מחסן.
פרק ג´ (תיקון 26 לחוק)
יא. התיקון הנ"ל קובע שהחישוב לא יהיה על פי "החלק היחסי" אלא על פי "שטח הריצפה בלבד" – כלומר – ללא שום הצמדות ותוספות (מחסן או גג-צמוג או גינה-צמודה וכו´) ואינו קשור עוד לסעיף 57 ובטח שלא לסעיף 57(ג) שדן בתרומה של השטחים הנספחים/מוצמדים.
מה קורה לגבי תקנון מוסכם אשר נקבע ע"י החברה ובה נכתב כי השתתפות באחזקת הרכוש המשותף תיהיה ע"פ שטח הרצפה ואם יוצמד גג או גינה לא ישתנה החלק ברכוש המשותף למרות ההצמדה. האם תיקון 26 לחוק משנה את הרשום בתקנון המוסכם?
תודה מראש על התשובה
הווה אומר, שמה שקובע לגבי ההשתתפות בהוצאות ועד הבית זה שטח הריצפה נטו של הדירה בלבד, כאשר כל נושא ההצמדות ו/או המחסן ו/או החניה יכול אולי להשפיע על החלק היחסי ברכוש המשותף, אבל החלק היחסי ברכוש המשותף לא יקבע בעתיד (החל מ- 1.8.2006.) לגבי חלוקת ההשתתפות בהוצאות.
כמו כן, כיוון שאצלכם יש תקנון-מוסכם, התקנון יגבר על הוראת החוק (כולל תיקון מס´ 26) – ומה שהתקנון אומר יחייב אותכם בעתיד כמו בהווה – בכל מקרה.
לעניין המחסן – מחסן במצב המשפטי דהיום נכלל בשטח רצפת דירה, לפי גודלו .
