חישוב ועד בית

החלק היחסי שלנו ברכוש המשותף כולל את שיטחי המרפסות. אנו משלמים ועד על כל השטחים (גם הפתוחים)בניקוי מים חמים.
נאמר לי לאחרונה שהחוק שונה ויש לשלם ועד רק עבור השטחים המקורים זאת למרות החלק היחסישרשום בתקנון הבית.
תודה
שירלי

57. החלק ברכוש המשותף
(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל דירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר;
בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
(ב) בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצונים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לענין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת -בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.

את סעיף 57 אני מכירה השאלה מה קורה עם החלק היחסי לא תואם את המציאות -בפועל משלמים ועד גם על שטחים פתוחים(מרפסות)

יש את מה שאומר החוק
ויש את מה שקורה בפועל אצלכם.
שני הדברים כמובן לא תואמים זה את זה. לפי דברייך אופן החישוב אצלכם אינו לפי החוק שכן מחשבים את המרפסות-גזוזטראות בלשון החוק.

מה הלאה????
מה השאלה בכלל????

האם הועד נוהג כחוק? -הועד טוען שמה שקובע זה החלק היחסי ולא חשוב מה קיים במציאות ,גם אם אני משלמת עבור שטחי מרפסות.

אם חל על הבית התקנון המצוי אז הועד טועה, כי אכן החוק השתנה וקובע תשלום לפי שטח רצפה (מקורה) ולא לפי החלק ברכוש המשותף.
אבל החוק גם קובע כי אם יש תקנון מוסכם הקובע אחרת, אזי התקנון המוסכם קובע, האם יש אצלכם תקנון מוסכם?

יש תקנון שבו מצויין החלק היחסי ,אבל לא מצויין בו נושא חלוקת תשלמיי הועד.
תודה
שירלי

אלא בדר"כ ברישום הבית בטאבו.

על מנת שלא ללכת סחור סחור ולהשתמש במושגים, שלנו אומרים דבר אחד ולך דבר אחר,
האם תוכלי לסרוק את התקנון של הבית?
באומרי "תקנון" אני מתכוון למה שרשום ברישום הבית בטאבו. שם כתוב כמה חלקים יחסיים יש לכל אחת מהדירות.

ורק כדי שתביני מדוע אני מבקש זאת:
משפט כמו "הועד טוען שמה שקובע זה החלק היחסי ולא חשוב מה קיים במציאות" – אינו מובן לנו. וזאת משם ש"החלק היחסי" זה…"מה שקיים במציאות"! [כך גם בהודעתך לעיל שאת מדברת על כך שהחלק היחסי אינו תואם את המציאות. אין דבר כזה!!]
יש כאן עירפול מסויים במושגים (ומן הסתם גם בידיעת החוק) ועל כן אם נראה לפנינו את תקנון הבניין ואת דרכי החישוב נוכל לענות לך יותר טוב.

אני יכול להעלות השערה ש"החלק היחסי" הרשום הוא לפי חישוב קודם שהביא בחשבון גם את המרפסות ואילו את טוענת שכעת, עם שינוי החוק, לא צריך לכלול את המרפסות.
אם זה כך אז את צודקת לגמרי (למעט מקרה, שהוזכר בדיברי רונשטיין, שיש תקנון מוסכם שמדבר במפורש על כך שצריך לכלול גם את המרפסות).
או במילים אחרות: ה"חלק היחסי הרשום" אינו מתאר את המציאות הנכונה לפי החוק העכשיו ויש לשנות את הרישום.

"אני יכול להעלות השערה ש"החלק היחסי" הרשום הוא לפי חישוב קודם שהביא בחשבון גם את המרפסות ואילו את טוענת שכעת, עם שינוי החוק, לא צריך לכלול את המרפסות."

זאת בדיוק טענתי החלק היחסי רשום גם בתקנון המוסכם וגם ברישום הבית בטאבו ולא מבדיל בין שטחים מקורים ושיטחיי מרפסות. אני אנה מח להעלות כאן את התקנון
שירלי

צריך ציטוט מדויק מהתקנון מהו אותו "חלק יחסי".
(ואני לא מתכוון למספר, אלא מה משמעותו, האם מדובר על חלק יחסי לצורך חישוב חלקה של הדירה ברכוש המשותף?
אולי משהו אחר?
בלי זה אי אפשר לדעת האם אותו "חלק יחסי" רלונטי לנושא זה.

כפי שציינתי בתקנון אין התייחסות לנושא חלוקת הוועד.

בתחתית הדף הראשון כתוב:

"צו רשום זה ניתן בתל-אביב…"

לכן, זה צו רישום הבית המשותף !

נסיתי בהודעה קודמת ( ==)
למנוע את דו שיח החרשים שתמתפתח כאן.

אבקש להסביר:
אנשים העונים כאן משופשפים בתחום החוקי של ניהול ורישום בתים משותפים ובוודאי גולשת כדִינָה שיש לה ידע משפטי נרחב.
לעומת זאת רוב השואלים באים ללא רקע מתאים ומשתמשים במילים ומושגים שגויים או בהקשר שגוי, ובהם גם מתן משמעויות לא נכונות למושגים.

זו הסיבה שיעצתי לך בהודעה הנ"ל לסרוק את המסמכים כדי שנוכל לדבר בשפה משותפת ולא כמו במגדל בבל שבה כל אחד נתן למילים המשומשות משמעות אחרת.
אשר על כן, אני מציע לך לקבל את מה שאומרים לך כאן ולא להתווכח ובטח לא עם שפיצית כמו דינה (שרק מנסה לעזור לך כאן).

המסמכים שסרקת הם מסמכי רישום הבית ולא התקנון.

לאחר בדיקה זה תקנון הבית
דף ראשון שר הדפים בהמשך
תודה

תודה לעונים
שירלי

האם לפי החוק כיום הם נחשבים כאחד משטחי הרצפה של הדירה?

הדף הראשון

מה קורה עם שטחים מקורים (מרפסות שהיו תמיד מקורות ולא נלקחו בחשבון בקביעת החלק היחסי ברכוש המשותף)
תודה שירלי

אין בו כל התיחסות לנושא חלוקת התשלום.
התקנון אף קובע במפורש כי בבכפוף לשינויים שקובע התקנון (שכאמור אינם כוללים קביעה של שיטת תשלום) חל התקנון המצוי.
אי לכך השינויים החדשים בחוק תופסים והועד טועה, ייתשכן שהוא פשוט לא מעודכן בשינוי.

הבאת מוקדם יותר תצלום של דף (לא ברור מאיזה מסמך, כנראה צו רישום בית משותף) שבו הדגשת שטח רצפה 123.07 , כנראה של דירתך. האם זה שטח מקורה או שכולל גם מרפסות לא מקורות?

בנוסף לאמור קיים בבניין מצב אבסורדי, כאשר נבנה הבניין לדירות האחרות בבית ,היו מרפסות מקורות בסלון ששיטחן לא נכלל בחישוב "חלק היחסי ", כך שלמעשה אני משלמת ועד עבור מרפסות פתוחות וכלל הדיירים לא משלמים ועד על מרפסות שמזמן בוטלו והיום הן מהוות חלק בלתי נפרד משטח הדירות.

אבקש להפנות אותי לתיקון שנעשה בחוק
תודה.
שירלי

בכל הדפים שהבאת לא מצאתי (ותקנו אותי אם אני טועה)
רישום של החלק היחסי!!
כל הדפים שהבאת הם של הצמדות חלקים מהשטח לבתים אך לא החלק היחסי. אופן חלוקת התשלום הוא לפי החלק היחסי. זה צריך להיות מספר שמוצג כשבר חלקי 100.

ועוד דבר שאני מעוניין לברר:
את כותבת שכאשר נבנה הבניין היו בדירות אחרות מרפסות מקורות שלא ניכללו בחישוב ואילו אצלך כללו בחישוב מרפסות פתוחות.
איך זה????

ובאשר לשאלתך על לשון החוק; את אמרת שאת מכירה את סעיף 57 בחוק המקרקעין. 57ב אומר במפורש שלא כוללים מרפסות בחישוב שטח הריצפה לצורך החלק היחסי. וכמדומני שכבר הבאתי אותו לעיל.

ראי עמוד 729

חוק המקרקעין (תיקון מס´ 26 ), התשס"ה― 2005 *
1. בחוק המקרקעין, התשכ"ט 11969- (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 58 –
( 1) בסעיף קטן (א), במקום "הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף" יבוא "לפי יחס שטח
רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף".
תיקון סעיף 2
תחילה
תחילה וביצוע
__________
* התקבל בכנסת ביום י"ט בתמוז התשס"ה ( 26 ביולי 2005 ); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות
חוק הכנסת ― 86 , מיום כ"ט בסיון התשס"ה ( 6 ביולי 2005 ), עמ´ 189 .
1 ס"ח התש"ס, עמ´ 169 ; התשס"ב, עמ´ 527 .
תיקון סעיף 58
__________
* התקבל בכנסת ביום י"ט בתמוז התשס"ה ( 26 ביולי 2005 ); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות
חוק הכנסת ― 86 , מיום כ"ט בסיון התשס"ה ( 6 ביולי 2005 ), עמ´ 181 .
1 ס"ח התשכ"ט, עמ´ 259 ; התשס"ה, עמ´ 332 .
730 ספר החוקים 2018 , כ"ה בתמוז התשס"ה, 1.8.2005
( 2) סעיף קטן (ב) – בטל.
2. אין בהוראות סעיף 58 בחוק העיקרי כנוסחו בחוק זה, כדי לגרוע מתוקפה של הוראה
הקבועה בתקנון המוסכם שהיה בתוקף ערב תחילתו של חוק זה.

מה בעצם תיקון זה מוסיף על החוק כפי שהיה קודם לכן??
הרי סעיף 57 מגדיר כיצד מחושב החלק היחסי וסעיף 58 קובע שכל אחד חייב לשלם את חלקו לפי החלק היחסי.
ב57ב מוּצָאים הקירות והגזוזטראות מכלל השטח המחושב לצורך החלק היחסי ואם כן מה שנשאר זה שטח הרצפה של פנים הדירה.

טעיתי במשהו??

שלפני התיקון החישוב נעשה לפי החלק ברכוש המשותף.
ואחרי התיקון הוא לפי היחס בין שטח הדירה לשטח כלל הדירות.
נכון שבדרך כלל יש התאמה בין השניים , אבל במקרים רבים (והמקרה של השואלת הוא אחד מהם) אין התאמה.

החלק היחסי שצמוד לכל דירה רשום ב-צו רשום בית בפנקס הבתים המשותפים ,שם לכל דירה יש מספר חלקים חלקי 499 (ולא חלקי 100 ) .
לגבי המרפסות המקורות של השכנים הכן יש כאן אבסורד אבל כך רשמו את החלקים היחסיים ולדבריי הועד רק החלק היחסי שרשום הוא שקובע ולא מה שקיים במציאות.

ובאשר ללשון החוק -הועד טוען שמאחר וההצמדות רשומות בתקנון הבית יש להחשיבן בחישוב דמיי הועד, זאת למרות שמצויין שאין לקחת בחשבון החישוב שטח מרפסות פתוחות .
כשציינתי בפניי הועד שיש שינוי בנושא חישוב חלוקת דמיי הועד .נאמר לנו שהשינוי אינו מתייחס למקרה שלנו.
תודה
שירלי

וזאת משום שעל החלק היחסי ברכוש המשותף אף פעם לא חייבו מיסי ועד!
ושוב הבהרת מושגים: ה"חלק היחסי" המוצמד לדירה אינו משהו מסויים או שטח מוגדר אלא הזכות של בעלי הדירה ברכוש המשותף. או בלשון אחרת על כל ס"מ מרובע בשטח המשותף יש לכל דייר חלק מסויים לא מוגדר! כלומר, א"א להגיד זה של דייר זה וזה של אחר אלא כולם בעלים של אותו סמ"ר באחוזים שונים.
לעומת זאת יש חלקים שהוצאו מהשטח המשותף והם מוצמדים לדירה(לא חלק יחסי) כלומר הם שייכים רק לה (אצלך הגג) והם אלו שבתקנון רשומים כצבועים בצבע מסויים ומוצמדים לדירה כלומר, הם שייכים רק לבעלי אותה הדירה ולא לדיירים האחרים.
לפי החוק לפני התיקון על השטח הראשון (היחסי) לא שילמו ועל השני (המוצמד ושייך לדירה) כן שילמו.
אחרי התיקון גם עליו לא משלמים.
אז אם הועד רוצה ממך גם את ה24/499 אז הוא טועה פעמיים.

עכשיו בואי נתייחס לדברים האחרים:
1. לדעתי השאלה המשפטית העיקרית היא האם הולכים לפי מה שרשום או לפי מה שקיים במציאות.
אשאיר זאת למומחים של הפורום.

זה לדעתי מוקד הדיון כאן.

2. מה שהועד אומר שמכיוון שההצמדות רשומות בתקנון יש להחשיבן לעניין דמי הועד זו שטות גמורה. זה אפילו לא כתוב שם בתקנון. זה לא הנושא בכלל.
הבהירי להם שמה שקובע זה החוק ולא שום דבר אחר.
במידה ולא ישתכנעו, הסבירי להם שתאלצי בצער לתבוע אותם אצל המפקח על המקרקעין וידם תהיה על התחתונה והם יצטרכו לשלם גם את הוצאות המשפט וחבל על הכסף הזה.

תודה
שירלי

הדרך החוקית היחידה לחישוב חלוקת התשלום לועד הבית היא זו שנקבעה בסעיף 58 לחוק המקרקעין, דהיינו, על פי שטח הרצפה הייחסי של הדירה.

במקרים מסויימים, כאשר רישומי הטאבו תואמים לחלוטין את המצב במציאות, וגם, אין מחסנים או שטחים אחרים שרשומים בטאבו יחד עם הדירות, אז רישום שטח רצפת הדירה בטאבו קרוב לשטח הרצפה שבסעיף 58. אצלכם המצב לחלוטין לא זה, ולא יכול להתאים עבורכם. שטח הדירה בטאבו כולל קירות פנימיים ובניה פנימית בעוד שסעיף 58 לא כולל.

רישום השטחים לצורך ארנונה במקרים רבים סוטה באופן ניכר משטח ריצפת הדירה נטו, כי רשויות מקומיות רבות מכלילות לתוך שטח הדירה גם שטחים מהרכוש המשותף ו/או שטחים לא מקורים ו/או קירות חיצוניים, ולכן ככלל לא ניתן להסתמך על רישומי הארנונה.

הסתמכות על טאבו או ארנונה אפשרי רק אם כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל מסכימים ורושמים זאת בתקנון מוסכם בטאבו. ואם אין הסכמה צריך למדוד אחת ולתמיד את שטח הרצפות בכל הדירות.