האם קימות תקנוות בחוק הדנות בצורת החישוב של הוצאות הבית המשותף לצורך חישוב מיסי הועד והאם הגבייה לחיסכון מעבר להוצאות הישירות לאחזקה נכלת בהוצאות לצורך חישוב מיסי הועד החלים על דייר המשלם לפי שטח דירה
יחסית לשטח הבניין.
האם ועד הבית יכול לגבות סכום לחיסכון מעבר להוצאות השוטפות לאחזקה במסגרת מיסי הועד השוטפים או שעליו לעשות זאת בגבייה מיוחדת על פי חוק? מבן התקנות
והחוק לגבי זה?
אודה לכם על הפניית השאלה לעו"ד שחל
בברכת שנה טובה,
רז אלי
את החלק ברכוש המשותף של כל דירה ודירה ניתן למשל למצוא בנסח הטאבו.
המחוקק איפשר לדיירים לקבוע הסדר אחר, בתקנון מוסכם, אם חפצים הם בכך. למשל הסדר שקובע דמי ועד זהים ואחידים לכל דירה ללא קשר לגודלה או לפי מספר חדרים או כל הסדר אחר. רק שהדבר צריך להיעשות ברוב הנדרש לשינוי תקנון.
לפיכך אם התקנון שלכם הוא התקנון המצוי ואין לכם הסדר מיוחד חל עליכם העקרון של שטח הדירה.
כעת לעניין החסכון – ברור שזה אפשרי – שיעור דמי הועד (להבדיל מאופן החלוקה) נקבע מדי שנה באסיפה הכללית לפי הצרכים. ניתן לקבל החלטה שאחוז מסויים מדמי הועד לא ישמשו את השוטף אלא ישמשו כקופה לעתיד לבוא. ניתן יהיה לקבל החלטה שמגדילים את דמי הועד בהתאם לרצון האמור. החלטות אלה ניתן לקבל ברוב רגיל באסיפה.
האם מסעיף זה לא נובע שכדי לשנות את חלוקת דמי הועד צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות?
רצ"ב תשובתו של אסף לשאלתי, אודה לקבלת תגובתך לאותו עניין:
>>>
"תקנון
אסף. מאת:
09/10/2005 13:18:00 נשלחה:
: תוכן ההודעה
אמנם ניתן לרשום תקנון מוסכם בטאבו, אבל הרוב הדרוש לתקנון הוא לא 2/3 מבעלי הדירות – בכל מקרה.
יש מקרים שאכן רוב של 2/3 מספיק. לדוגמא, אם רוצים לקבוע שאת חדר המדרגות ינקו פעמיים בשבוע ולא פעם אחת. הרי שבמקרה זה – ניתן לקבוע בתקנון מוסכם ברוב של 2/3 שניקיון יתבצע פעמיים בשבוע.
אבל, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע:
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם … "
כלומר, הטלת חובות או תשלומים שלא נקבעו – במפורש – בחוק המקרקעין לא ניתן לקבוע בתקנון – אלא אם כל 100% מבעלי הדירות הסכימו לכך בכתב ! ! !
ראה גם בעמוד 4 לפסק הדין הזה:
שם נקבע, ציטוט:
"הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין יוצרת זכות שגם רוב בעלי הדירות אינו יכול לכפות שלילתה ממיעוט בעלי הדירות בבית."
ועוד נקבע בעמוד 4 לפסק הדין, ציטוט:
"אף על פי כן יכולים בעלי הדירות לקבוע לעצמם שיעורי השתתפות שונים – כפי שניתן ללמוד מסעיף 12(ב) לתקנון המצוי, הקובע כי אין לחייב בהחלטת אסיפה כללית בעל דירה בשיעור שונה מפרק ו´ של החוק (כלומר סעיף 58), אלא בהסכמתו. ללמדך, שבהסכמה ניתן לקבוע שיעורי חיוב שונים."
כלומר, רק בהסכמה של בעל הדירה ניתן לשנות לגביו את שיטת גביית התשלום לועד הבית, בניגוד למה שנקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, ומי שלא הסכים לשינוי הזה בכתב – אין אפשרות לחייבו לשלם, אפילו כל שאר בעלי הדירות החליטו כך.
ולכן, לא ניתן לכפות על בעל דירה באמצעות שינוי תקנון, כיוון שלא ניתן לקבוע בתקנון שינוי כזה – אלא בהסכמת כל בעלי הדירות – ללא יוצא מן הכלל (לא 2/3 ! ! !).
בהצלחה. "
<<<
בתודה מראש
עוזיאל לוי
רצ"ב תשובתו של אסף לשאלתי, אודה לקבלת תגובתך לאותו עניין:
>>>
"תקנון
אסף. מאת:
09/10/2005 13:18:00 נשלחה:
: תוכן ההודעה
אמנם ניתן לרשום תקנון מוסכם בטאבו, אבל הרוב הדרוש לתקנון הוא לא 2/3 מבעלי הדירות – בכל מקרה.
יש מקרים שאכן רוב של 2/3 מספיק. לדוגמא, אם רוצים לקבוע שאת חדר המדרגות ינקו פעמיים בשבוע ולא פעם אחת. הרי שבמקרה זה – ניתן לקבוע בתקנון מוסכם ברוב של 2/3 שניקיון יתבצע פעמיים בשבוע.
אבל, סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע:
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם … "
כלומר, הטלת חובות או תשלומים שלא נקבעו – במפורש – בחוק המקרקעין לא ניתן לקבוע בתקנון – אלא אם כל 100% מבעלי הדירות הסכימו לכך בכתב ! ! !
ראה גם בעמוד 4 לפסק הדין הזה:
שם נקבע, ציטוט:
"הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין יוצרת זכות שגם רוב בעלי הדירות אינו יכול לכפות שלילתה ממיעוט בעלי הדירות בבית."
ועוד נקבע בעמוד 4 לפסק הדין, ציטוט:
"אף על פי כן יכולים בעלי הדירות לקבוע לעצמם שיעורי השתתפות שונים – כפי שניתן ללמוד מסעיף 12(ב) לתקנון המצוי, הקובע כי אין לחייב בהחלטת אסיפה כללית בעל דירה בשיעור שונה מפרק ו´ של החוק (כלומר סעיף 58), אלא בהסכמתו. ללמדך, שבהסכמה ניתן לקבוע שיעורי חיוב שונים."
כלומר, רק בהסכמה של בעל הדירה ניתן לשנות לגביו את שיטת גביית התשלום לועד הבית, בניגוד למה שנקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, ומי שלא הסכים לשינוי הזה בכתב – אין אפשרות לחייבו לשלם, אפילו כל שאר בעלי הדירות החליטו כך.
ולכן, לא ניתן לכפות על בעל דירה באמצעות שינוי תקנון, כיוון שלא ניתן לקבוע בתקנון שינוי כזה – אלא בהסכמת כל בעלי הדירות – ללא יוצא מן הכלל (לא 2/3 ! ! !).
בהצלחה. "
<<<
בתודה מראש
עוזיאל לוי
