חידושים בעניין התקנת מעלית בבית משותף

מעודכן לאוק 2005

בימים אלה עברה בקריאה טרומית בכנסת הצעת חוק של חה"כ רשף חן שנועדה להסדיר נושא שאנו נתקלים בו שוב ושוב באתר ובפורומים בעניין תשלומים בגין התקנת מעלית וזכויות השימוש בה. מדובר בהצעת חוק המקרקעין (תיקון – מימון התקנת מעלית), התשס"ג – 2003 אשר מונחת על שולחן ועדת הפנים של הכנסת וצפוייה לעבור את הליכי החקיקה בחודשים הקרובים. הצעת החוק קובעת שבעל דירה אשר בעליה לא ביקש להשתמש במעלית בעת התקנתה, ואשר מאוחר יותר מבקש להשתמש במעלית, יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שישלם לבעלי הדירות אשר השתתפו בהוצאות התקנת המעלית את החלק היחסי בהוצאות התקנת המעלית בצרוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה; בעל דירה כאמור אשר החל להשתמש במעלית באופן קבוע ייחשב כאילו ביקש להשתמש במעלית ויהיה חייב בתשלום כאמור לעיל.

הרעיון בבסיסו הוא נכון. אין למנוע שימוש עתידי במעלית, שהיא רכוש משותף, אבל יש למנוע ניצול לרעה של דייר אשר תחילה אינו מעוניין כביכול במעלית, וליתר דיוק אינו מעוניין בעיקר לשלם על הקמתה ולאחר מכן כאשר היא כבר עובדת גם הוא רוצה להיות שותף לחגיגה. אבל הצעת החוק כפי שהיא מנוסחת ובעיקר כפי שמנוסחים דברי ההסבר שלה לוקה בשגיאות ולכן העברתי מכתב ברוח זו ליו"ר ועדת הפנים של הכנסת וכן למציע ההצעה, חה"כ רשף חן. ההסתייגויות שלי אם תתקבלנה ימנעו את הנזק שעתידה ההצעה לגרום וזאת מבלי לפגוע בתועלת שיש בה.

הליקוי העיקרי והעקרוני בהצעת החוק הוא זה: העקרון המרכזי שחולש היום על "דמי ועד" קרי ההוצאות המשולמות ע"י כל בעל דירה לנציגות הבית בגין אחזקת הרכוש המשותף (בעיקר מכוח סע' 58 לחוק המקרקעין על שני תיקוניו (תשמ"ד ותשנ"ב), הינו ניתוק בין מידת ההנאה של כל בעל דירה מהרכוש המשותף, לבין שיעור התשלום בו הוא מחויב. עיקרון יסוד זה ראוי לשמר גם בהקשר המעלית, בין אם עסקינן במעלית שהוקמה מלכתחילה ובין במעלית שהתקינו אותה מאוחר יותר. מדברי ההסבר להצעת החוק עולה הסתייגות מעקרון זה ולדעתנו זוהי שגיאה גדולה. לא השימוש ומידת ההנאה צריכים לקבוע את שיעור התשלום באחזקה השוטפת (בהבדל מעלויות ההתקנה).

החשש הוא, שיפתח כאן פתח לא בריא ואשר עלול להתפרש בפסיקה כשינוי בגישת המחוקק, ואני מניח שזו לא היתה הכוונה. דומני שראוי היה להגביל ולמקד את התיקון רק ואך ורק לגבי הנושא החשוב באמת, של מי שלא השתתף בעלויות ההתקנה ומעוניין בעתיד להשתמש במעלית. ואכן, ראוי לאפשר זאת בכפוף לתשלום, אולם אין לשנות את ההסדר הקיים בעניין השתתפות אחידה בהוצאות האחזקה, שכן כאמור עיקרון היסוד הוא העדר זיקה עקרונית בין תשלום דמי האחזקה לבין מידת ההנאה של המשלם. היה והצ"ח עם דברי ההסבר שלה ישארו כמות שהם, יטען מחר בבוקר בעל דירה בקומה ראשונה שאין עליו להשתתף בהוצאות זיפות הגג, ולעומתו יטען בעל הפנטהאוז שאין לו עניין להשתתף בהוצאות סיוד חדר המדרגות בקומה א'. ולראיה יביאו אלה את חה"כ רשף חן והצעתו.

בפנייתנו לחה"כ הנכבד אף ציינו כי תחום הבתים המשותפים בכללותו אינו מוסדר כראוי בחוק הקיים הותיקון המוצע בעניין המעלית הוא בבחינת "טיפה בים" החסרונות והחוסרים של החוק. פרק בתים משותפים שבחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- כבר מזמן אינו עונה הצרכים שכן הוא התאים למציאות עבר שאיננה עוד. מאז חקיקתו חלו התפתחויות רבות בתחום דינמי זה וגם תיקונים שחוקקו מעת לעת לא נתנו מענה מקיף או כולל לסוגיות מרכזיות שמטרידות יומיומית את בעלי הדירות בבתים המשותפים בישראל – שהם רוב מכריע של אוכלוסית המדינה.

לפיכך מן הראוי לשקול חקיקה של חוק בתים משותפים מיוחד, שלא יהיה כמה פסקאות בתוך חוק המקרקעין הכללי ואשר יכלול טיפול בשורה של נושאים שכלל אינם מטופלים בחוק הקיים. כך למשל, ישנם שינויים רבים שמתחייבים להיעשות בתקנון המצוי; כמו כן על המחוקק לתת את הדעת לקיומם של וועדי שכונה, דבר שכיום אינו מוסדר כלל; רצוי מאוד להתייחס למעמדו של בעל דירה שאינו משלם בקביעות דמי וועד, אך שומר כיום על כל זכויותיו ויכול למשל ללא קושי להיבחר ליו"ר הוועד. שאלות חשובות אחרות שאין עליהם כיום תשובות נוגעות לגובה לא סביר של דמי וועד, לשכר לחברי וועד, ועוד כהנה.