שלום רב,
ברצוני לברר בבקקשה :
1. מה הכמות הדיירים המינימלית החוקית בישיבת וועד לאשר החלטה ?
2. האם החלטה של 2 דיירים מתוך 16 דיירים יכולה לחייב את כל הדיירים ?
3. ואם אינה חוקית מה הכלים המשפטיים שלנו הדיירים מול הוועד ?
תודה .
אם פרסמת 4 ימים טרם כינון האסיפה את הנושאים על סדר היום ודאגת לרשום כי בהעדר הפורום המחייב של 50% מבעלי הדירות תתקים האסיפה כחצי שעה לאחר מכן בכל פורום
הרי שאז נתן לקבל החלטות בכל פורום של דיירים שהגיעו לאסיפה כמבון בנושאים שפורסמו על סדר היום
כינוס אסיפה
7. (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
המנין באסיפה
8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
על סעיף 3 איננו יכולים לענות כראוי בלא לשמוע מה ה"סיפור" מאחרי השאלה. מדוע זה אתם נגד הוועד?
אסיפת דיירים חוקית זקוקה למניין של מחצית מבעלי הדירות בבית, בעצמם או באמצעות יפוי כוח, אלא אם כן בזימון עצמו נקבע כי היה ובמועד שנקבע לאסיפה לא נמצא מניין כאמור, תתכנס כעבור נניח חצי שעה אסיפה נדחית והיא יכולה להתכנס בכל קוורום, אפילו מיעוט מבוטל.
לאסיפה נדחית אותן סמכויות ממש כמו לאסיפה רגילה. כך מסמן המחוקק את התכלית לפי הנעדרים אינם יכולים לקבוע או לטרפד החלטות בבית.
הוועד טען כי פרסם אסיפת דיירים , לא זכור לי כי נתקלתי בשילוט בכניסה לבניין או מקום בולט אחר .
מדובר בבניין משותף , כולל 2 כניסות , יחדיו 16 דיירים .
בתגובה למכתב ששלחתי לאגודה לתרבות הדיור , צויין כי התקיימה ישיבה , ו 2 מתוך ה 16 דיירם החליטו לבצע תיקום בשווי אלפי שח .
ודרך אגב , כנראה ה 2 הללו מאותה משפחה שגרים בבניין .
מאידך, האם שאר הדיירים ראו את ההודעה על האסיפה? מדוע הם לא הגיעו?
ואם כולם לא ראו אז אולי באמת לא תלוי הודעות??
כאמור, קשה להוכיח את זה.
תבקש מהוועד העתק של ההודעה [אם למשל היא הוקלדה במחשב]. אולי נוכל למצוא פגמים בנוסח ההודעה כך שהאסיפה תהפוך ללא חוקית.
לגבי התיקונים;
כדאי לבדוק מה מהות התיקונים ואולי ניתן לתקוף את העניין מהכיוון הזה.
פרט ונבדוק.
לא הבנתי את המשפט האחרון?
מדובר ב2 קרובי משפחה שכל אחד מהם הוא בעל דירה בבניין?
והמלצה: עזוב אותך מהאגודה. אל תבזבז את הזמן שלך בהתעסקות איתם כי הם אף פעם לא ממש יעזרו לך.
לשאלתי מדוע הועלה הוועד, ציין כי נטל הלוואה בשם הוועד מהבנק של אלפי שקלים לצורך תיקון הגג …
לשאלתי מי אישר לך הוועד ליטול הלוואה מהבנק בשם הדיירים , הוא זיגזג …
לבקשתי לראות את כל החשבוניות הוא התחמק … יתרה מכך לאחר שהפסקתי לשלם וועד…. קיבלתי מהוועד מכתב דרישה ואיום .
הוא שילב סעיף שמתייחס לעיון בספר הכנסות הוצאות בזו הלשון :
עפי חוק המקרקעין סעיף 16 ג לתקנון המצוי המהווה חלק בלתי נפרד מחוק המקרקעין , כי בעל דירה רשי בכל עת סבירה לעיין בספר הכנסות הוצאות , בחשבונות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין חשבון סופי .
שימו של לתוספת :
העיון בחומר יבוצע בדירתו של הגזבר ו/או בדירת נציגות, בין אם בשלמותו ובין אם חלקים ממנו , ואין להעתיק ו/או לצלמו , אלה בדירה הפרטית של הגזבר ו/או הנציגות .
שמתם לב ? ואין להעתיק ו/או לצלמו , אלה בדירה הפרטית של הגזבר ו/או הנציגות .
שימו לב גם לטעות כתיב .
צלם גם את פרוטוקול ה"אסיפה",את הזימון לאסיפה,אם ישנו(ועד מסודר ישמור עותק מהזימון לאסיפה).בדוק עם שכניך מה עמדתם.אתה יכול לגייס חתימות של שליש מבעלי הדירות ולדרוש מהנציגות כינוס אסיפה שלא מן המנין,וחובתה לכנס אסיפה כזאת תוך 14 יום.אם לא תכנס-כנסו אותה אתם,תוך פירוט סדר יומה.לא לשכוח פרטים לגבי אסיפה נדחית.
אין דבר כזה לא לשלם מיסי וועד!
או ליתר דיוק, מדובר בעבירה…..
ועבירה זו מעבר לכך שהיא עבירה היא גם מעמידה אותך במצב של נחיתות בכל דיון אפשרי מול המפקח.
אשר על כן, אני ממליץ לך לשלם את החוב מיד וללא תנאי.
שילמת? עכשיו נמשיך הלאה.
2. העלאת מיסי הוועד אפשרית רק לאחר דיון באסיפת דירים שכונסה באופן חוקי.
3. אותו כנ"ל גם עם החלטה על שיפוץ הגג.
גם אם השיפוץ מתחייב וממילא הוא מקבל חיוב חוקי וחייבים לבצע אותו, עדיין יש לדיירים זכות להחליט איזה שיפוץ יבוצע, ע"י מי ובאיזו עלות.
אם שני הדברים שבסעיפים 2+3 לא נעשו דרך אסיפת דיירים חוקית, הרי שאין לוועד זכות ואפשרות לגבות את הסכומים.
4. התנהלות מעין זו של הוועד מעידה על פי רוב על תפיסה שגויה של תפקיד הוועד. הוועד או בשמו החוקי "הנציגות" היא מוציאה אל הפועל של החלטות האסיפה ואחראית על ניהול הרכוש המשותף.
הריבון בבניין משותף הם בעלי הדירות הפועלים דרך המנגנון של אסיפת הדיירים.
5. באשר לעיון במסמכי ניהול החשבונות.
הוועד צודק בהחלט ואיני רואה כל בעיה בכך שתצלם את המסמכים שאתה מעוניין בהם בדירת הוועד.
גם אני , לו הייתי וועד ואחראי על המסמכים האלו, לא הייתי מוציא אותם מרשותי בשום פנים ואופן שכן דייר יכול להעלים משם מסמכים….. לא חושד בך אלא מדבר באופן עקרוני. המסמכים חייבים להיות גלויים לכל ויש לאפשר לכל בעל דירה לעיין בהם בזמן סביר אך יש גם אחריות על שלמותם וקיומם.
תאר לעצמך שיש דייר שמעוניין להתנקם בוועד. הוא ייקח את התיק עם המסמכים וישלוף משם חשבונית וישמיד אותה ואח"כ יטען שאין חשבונית על הוצאה זו ויתבע את הוועד. אפשרי? בהחלט!
רק שאיני מבין מדוע אתה מעלה את זה בכלל כאן.
היה. נגמר.
אגב, את התוספת אינך צריך לשלם עד שיוכח שהוחלט על העלאת הגבייה באסיפה חוקית. [כלומר, זה לא קשור לשאלה על מה זה הושקע. גם אם הושקע במשהו חיובי ותקין, ההעלאה צריכה אישרו של האסיפה, שכן הוועד אינו מחליט כלום!]
פעל לפי ההנחיות שקיבלת מקריו.
תקרא כמובן את כל השירשור.
לשון החוק היא:
16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; ….
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי …..
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.
