לעומת זאת קבלן רשם בחוזה בערך כך:
" החברה תוציא חלקים מן הרכוש המשותף וחלקים אחרים……ותצמידם בצמידויות מיוחדות ליחידות בבנין ".
לפי סעיף זה לכאורה יכול הקבלן לאחר מכירת דירות לבוא ולהפקיע חלקים מהרכוש המשותף כרצונו.
מה ההלכה המשפטית בעניין? האם חוק המכר גובר על הכתוב בחוזה או שמא בחוזים האישיים ויתרו הקונים על זכות זו והקבלן יכול לעשות בבניין ככל העולה על רוחו (בניגוד גמור לחוק המכר)?
אגב, במקרה זה מדובר על חלל גבוה מעל המדרגות העליונות בבניין. הגובה שלו הוא הרבה מעבר למה שצריך בחדר מדרגות משום שבסמוך לו נמצא חדר המנוע של המעלית. הבניין עדיין לא נרשם בטאבו והקבלן רוצה לרשום בטאבו את החלל הזה על שמו.
חוק (מס´ 3) תש"ן–1990
7א. אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה."
זאת בהמשך לסעיף 6:
"
תקנון בבית משותף
6. (א)המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
(ג) המונחים בסעיף זה יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969."
ככל שהניסוחים בחוזה שלך סותרים את האמור בחוק המכר(ולשם כך נדרשת בדיקה מעמיקה יותר),הם בטלים.
יש פסיקה בביהמ"ש העליון,שקובעת כי פירוט החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריכה להיות בנספח לחוזה,ולא "להתחבא" בתוך החוזה,מעבר לכך שבסעיף שציטטת מהחוזה אפילו לא כתוב אילו חלקים מוצאים מהרכוש המשותף.
לגבי המשפט האחרון בדבריך; אכן, זה מכוּון. הוא כלל לא פירט אלא (רצה ל)השאיר לעצמו את היכולת לספח חלקים שהוא יראה לנכון בהמשך הדרך עד לרישום בטאבו.
הוא פירט בחוזים רק חלק אחד בבניין שיישאר בבעלותו ולא התייחס כלל לדברים נוספים. עכשיו הוא בא ורוצה לקחת עוד חלל מסוים, הוא בנה בו משהו ולהשכיר אותו לדיירים שירצו לשלם לו.
בעבר הוא אף דיבר על לקיחת חלק מחדר המדרגות וחלק מלובי הכניסה. ניסיתי להסביר לו שזה לא ניתן אך הוא סומך על העו"ד שלול שאומר לו שזה אפשרי. ומי אני? לכן הוא "לא ספר" אותי והמשיך בשלו.
איזו בבדיקה מעמיקה יותר צריך?
הרי מדובר פה בחלל בחלקו העליון של חדר המדרגות. זה שטח משותף לכל דבר ועניין, ככל הידוע לי. על פי הסעיף המצוטט הוא החליט ממש בימים אלו לקחת אותו לעצמו (יש לו דירות בבניין).
חג שמח!
