חוקיות פעולת וועד שנבחר

ערב טוב
לפני מספר חודשים, עברו מספר דיירים בבניין והחתימו את רוב הדיירים על בחירת אותם מחתימים לוועד.
לפי מה שקראתי בפורום, פעולה זו אינה חוקית, שכן וועד יכול להבחר אך ורק ע"י אסיפה כללית או מינוי של המפקחת.

בעקבות איסוף החתימות, הם פעלו לביצוע פעילות תחזוקה יקרה בבניין (שיפוץ ביוב) ללא קבלת החלטה דרך אסיפה כללית. הם פעלו לאיסוף כסף, וחלק מהדיירים שילם, אינני יודעת, יתכן שאולי אפילו רוב הדיירים.

אני טענתי כל הזמן שלא זאת הייתה הדרך לביצוע העבודה אלא בדרך המסודרת בלבד שכן יש לאנשים נוספים בבניין מה לומר בעניין.
לפני שבוע התקיימה אסיפה ואותם אוספי חתימות נבחרו לוועד ברוב באסיפה.

אני לא שילמתי עבור התיקון בגלל שטענתי שקבלן הביוב היה יקר מאוד, הוא ביצע עבודות בעבר בבניין, תוך רמת עבודה נמוכה, הוא פשוט נותן הרבה שנים שרות בבניין, הוא יקר להחריד, ומכיר את אותם אוספי חתימות שנים רבות.

מה ניתן לעשות כעת ?
האם החוק לצידי ?
באיזו טענה אני יכולה לפנות למפקחת בעניין זה ?
האם בחירתם הנוכחית מכשירה את פעולתם הלא חוקית בעבר ?

בתודה
דפנה

בדרך כלל הדרך הנכונה והחוקית לקבל החלטות בבית המשותף היא באסיפת דיירים.

הדבר נקבע מפורשות בסעיף 5(א) לתקנון המצוי –

"בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף."

לתקנון המצוי בקישור הבא:

אבל, היה מקרה שבו פסקה המפקח כי החלטה שנתקבלה
ע"י איסוף חתימות מדלת לדלת – היא חוקית ומחייבת,
כי באותו בית היה נהוג מימים ימימה לפעול בדרך זו, ובנוסף,
היו מגיעים רק דיירים מעטים לאסיפות הדיירים.

לפסק הדין – בקישור הבא:

ביצוע עבודת שיפוץ דורשת החלטה של אסיפת הדיירים,
אבל, כיוון שהדבר נתון בידי בעלי הדירות, הם רשאים לאשר
גם לאחר מעשה את ההוצאה הכספית שהיתה צריכה אישור מלכתחילה.

הכלל שנקבע בהרבה פסקי דין, מפריד בין חובת בעלי הדירות לשלם עבור התחזוקה והשיפוצים
לבין זכותם לתבוע את ועד הבית אם ביצע פעולה לא חוקית.

השיטה שבה בעל דירה מחליט לעצמו שהוא לא משלם בגלל שמחיר התיקון גבוהה
או בוצע ע"י אדם לא מתאים – לא מקובלת על ידי בתי המשפט.

אם עבודת שיפוץ לא קיבלה כלל את אישור אסיפת הדיירים
הרי שזה פגם מהותי.
השאלה היא כעת, אם בעלי הדירות גם חושבים כך, או שהם נותנים גיבוי אוטומאטי לועד הבית,
ויהיו מוכנים לאשר – גם לאחר מעשה – את ההוצאה הכספית.

אם את חושבת שצריך לנהוג אחרת, תקבלי את תמיכת חברייך
הדיירים, תשכנעי אותם שהדרך הנכונה היא לקבל החלטותבאסיפת דיירים מסודרת,
וגם, שאת צריכה להיות חברה בועד הבית, כדי שיהיה סוף סוף סדר אצלכם.

בהצלחה.

…………………………………………………………………………………………………………………..

הם היו דיירים זקנים.

אני גרה בבניין כבר 5 שנים ותמיד היו אספות דיירים כשהיה צריך לקבוע משהו על הוצאה ניכרת.

כמו כן, כל ההזמנה של העבודה התקבלה ללא הצעת מחיר, ללא כתב אחריות, ללא שום ניירת המאשרת את סכום הגביה.
אני התניתי את התשלום בקבלת הצעת המחיר, כתב אחריות לעבודה ולסעיפיה השונים.
האם פעלתי כשורה ?

בתודה ולילה טוב
דפנה.

הצעות מחיר וכתב אחריות הם דברים רצוים ומומלצים,
אבל לא נקבע בחוק או בתקנון שכך חייבים לנהוג תמיד.

אם בבית שלכם קבעה אסיפת הדיירים שזה נוהל העבודה שמחייב את ועד הבית
אז ועד הבית אכן חייב להשיג הצעות מחיר וכתב אחריות
אבל אם לא – אז לא.

רכוש משותף – זה רכוש פרטי בבעלותם של מספר דירות.
אם בעלי הרכוש המשותף הנ"ל חושבים שאין צורך בהצעות מחיר או כתב אחריות
או שהם סתם לא החליטו לגבי זה כלום,
אז אי אפשר שדייר פלוני יאמר שעל פי הבנתו זה הכרחי,
ולכן – הוא לא משלם.

…………………………………………………………………………………………………………………

שלום איתן

הרי הועד לא יכול להוציא כספים מהחשבון המשותף ללא חשבונית מס וקבלה ?

כמו כן, האם הכספים חייבים לעבור דרך החשבון המשותף בבנק או שניתן לגבות כסף מזומן וצקים ללא השם שלפקודת מבצע העבודה ולשלם למבצע העבודה.

בתודה
דפנה

ועד הבית גובה כספים מהדיירים באותה דרך שהדיירים רוצים לשלם.
אם הדיירים רוצים לשלם במזומן, אי-אפשר לומר להם שועד הבית מסרב לקבל את הכסף.
אם משלמים בשיק, מה טוב.

כל הכספים שמתקבלים (מזומן+שיקים) ע"י ועד הבית – חייבים – להיות מופקדים
בחשבון הבנק על שם הבית המשותף (ולא על שם ועד-הבית)
וזאת על פי הקבוע בסעיף 16(ד) לתקנון המצוי, ציטוט: –

"הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף"

ועד הבית חייב לקבל קבלה/חשבונית על כל תשלום שהוא
מוציא וחייב למסור קבלה עבור כל הכנסה/תתקבול, על פי
הקבוע בסעיף 16(א) לתקנון המצוי, ציטוט: –

"הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות…"

כל בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לבקש לעיין בכל המסמכים של ועד הבית, על פי הקבוע בסעיף 16(ג) לתקנון המצוי, ציטוט: –

"בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. "

ועוד מילה על התקנון המצוי.
מדובר בתקנון מאוד בסיסי ואלמנטרי (ופרימיטיבי) שלא תמיד
עונה על כל הצרכים הספציפיים שקיימים.
לכן, ניתן לרשום בטאבו תקנון מוסכם, שיחליף או ישלים את התקנון
המצוי, ובו ניתן להוסיף את נושאים כמו "הצעות מחיר"
שחייבים להשיג לפני ביצוע העבודה, "תעודת אחריות"
שחייבים לקבל, הצורך באישור אסיפת הדיירים לפני ביצוע פעולות
מסוימות, איסור החתמת דיירים כתחליף לכינוס אסיפת דיירים,
נוהל רישום פרוטוקול לאסיפת דיירים, וכיוצא באלה.

לצורך רישום תקנון מוסכם כזה דרוש רוב של בעלי הדירות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף.

בהצלחה.

………………………………………………………………………………………………………………….