יפוי כוח צריך להיות חתום ע"י כל בעלי הדירה, הוא צריך להיות קריא וברור, ולהכיל את הפרטים המזהים של נותן/י ומקבל יפוי הכוח, מטרת יפוי הכוח (נניח אסיפה מיום כך כך או כל אסיפה) ותאריך.
מומלץ בכל בית להפיץ טופס סטנדרטי של יפוי כוח כדי ליצור אחידות.
?
.
תופעת יפוי הכוח בבית משותף נפוצה ושכיחה בעיקר בהקשר לאסיפות דיירים – והתקנון המצוי מטפל בכך ישירות.
ניתן למצוא אותה לא פעם גם בהקשר של שוכרים שמקבלים יפוי כוח מבעלי הדירות שלהם להתנהל מול הועד או בהקשר של קשישים שילדיהם (או אפוטרופוס שלהם) מטפלים בעניינם. כאן המקור החוקי הבסיסי הוא חוק השליחות או חוק הכשרות והאפוטרופסות.
(חשוב לציין כי התופעה של שימוש ביפוי כוח אינה קיימת כמעט בהקשר לועד עצמו – כלומר חבר ועד אינו יכול ליפות כוחו של אחר לשמש במקומו בועד, בוודאי לא דרך קבע והחברות היא אישית, בדומה לדירקטוריון.)
נחזור לשאלה:
נותן יופי הכוח יכול כמובן להיות בעל דירה אחרת וזה גם הכרחי, בהגדרה, כי הנותן הינו תמיד בעל דירה.
לעומת זאת מקבל יפוי הכוח יכול להיות כל אחד, כלומר שכן, עו"ד, קרוב משפחה או כל אחד שהוא בגיר וכשיר מבחינה משפטית.
הצורה של יפוי הכוח יכולה לקבל פנים רבות ואין יותר מדי מגבלות פורמליות על צורת יפוי הכוח – אלא אם כן נקבעו כללים ומגבלות בתקנון הבית ואז אין לסטות מהם או אפילו רק באסיפה נקבע נוהל ספציפי בענין (וזה מאוד מומלץ).
דבר אחד ברור: יפוי הכוח חייב להיות בכתב. אין די בכך שבע"פ יאמר כי פלוני מיופה כוחו של אלמוני.
חובה להציג את יפוי הכוח וכל אחד רשאי לבדוק זאת. מן הראוי לקבוע כבר בזימון לאסיפה עצמה שאת יפויי הכוח יש למסור נניח עד שעתים לפני האסיפה ליו"ר הועד או לגזבר. זה מאפשר שקיפות ופיקוח מסויים נגד מניפולציות של הרגע האחרון.
בעיני תופעה פסולה היא – הגם שלא בלתי חוקית – שדרך קבע מגיע/ים שכן/ים ובאמתחתם תמיד צרור גדול של יפויי כוח.
הדבר משמיט את הטעם שבקיום אסיפה ודיון פנים אל פנים תוך נסיון לשכנוע הדדי.
הדבר גובל לעיתים בריקון האסיפה מכל תוכן. במקרים אלה אגב יש מקום לבדוק את האותנטיות של יפוי הכוח.
קשה לפסול יפוי כוח רק משום שאין בו תאריך או מועד האסיפה ובכלל בתחום זה יש יחס מקל וגמיש מאוד והמטרה לא להכביד. התפיסה היא שבתחום הבית המשותף לא ראוי להכביד על כללי מתן יפוי הכוח.
ברור שלעיתים הדבר מנוצל לרעה.
לכן מומלץ לחשוב על החלטה מסודרת ועקרונית בענין יפוי כוח:
אפשר גם להכין טופס מיוחד לכך, שצריך רק למלא בו את המקומות הריקים. ניתן גם להחליט שיפוי כוח חייב להיות מאומת ע"י עו"ד. זה מקשה על שימוש במכשיר זה של יפוי כוח אלא אם כן מדובר בבית גדול בו קיים עו"ד קבוע וזמין.
למעשה לפי החוק היבש יפוי כוח שמקבל מי שאינו עו"ד צריך להיות מאומת ע"י נוטריון…זה כמובן כרוך בעלויות כספיות ונתפס כהגבלה שחורגת מהסביר.
ברור מאידך שיפוי כוח כללי נוטריוני תופס גם לאסיפת דיירים אף אם הדבר לא נכתב במפורש, שכן הנוסח הוא כללי ביותר ומכיל כל פעולה משפטית שמעניק יפוי הכוח יכול היה לבצע בעצמו (שלוחו של אדם כמותו).
אני ממליץ לדיירים לא להעניק כלאחר יד יפוי כוח כללי ובלתי מוגדר. נבצר מיכם להגיע לאסיפה והינכם רוצים בכל זאת שדעתכם תחשב באחד או יותר מהנושאים שלע סדר היום – מיסור יפוי כוח למי שנאמן עליכם וציינו בדיוק את מועד האסיפה או את הנושאים שבהם מוענק יפוי הכוח.
יפוי כוח הוא מסמך עם הרבה כוח וראוי לחשוב לפני שחותמים עליו.
המפקחים מצטטים פס"ד זה בכל הזדמנות, והולכים פיו, וכל החלטות האסיפות לא שוות כמעט כלום.
לדעתי זהו פסק דין שגוי למרות שווריאציות שלו אושרו בעליון
ולדעתי הוא אף בניגוד לתכליתו של חוק המקרקעין שדורש שכל מעשה בבית המשותף יקבע מראש ולא ירפאו אותו ע"י אישרור בשיעבד ע"י תשלום.
פס"ד זה הפך את הבתים המשותפים בישראל לזירת השתוללות של בעלי הרוב בבניין תוך דריסה מוחלטת של זכויות המיעוט.
הבעת דיעה זה נהדר אבל קצת צניעות, קצת זהירות בטון.
אסיפות היו והינן המוסד הקובע בבית משותף ולרוב מקבלות רק חיזוק אצל מפקחים, לטוב ולרע.
אגב פרשנויות שונות לפיסקי דין הן דבר נפוץ, אך כדאי להבהיר מראש, שזו רק פרשנות ולא קביעה עובדתית נחרצת.
משמעותו בפועל של פסד הדין הנדון הוא שלא משנה בכלל מה הוחלט באסיפת הדיירים, ולא משנה אם היא הייתה חוקית או לא, ולא משנה אם בעלי הדירות נחשפו לכל הפרטים הרלוונטיים, כי מבחינת פסד הדין, אם הם שילמו, הם אישררו בדיעבד את החלטות שיכולות להיות הפוכות לגמרי מההחלטות הקודמות שהתקבלו בפועל או אפילו לא התקבלו בכלל ואפילו לא היו על סדר היום של האסיפה.
לא הבנתי את דבריך לגבי "פרשנות" ?
האם אתה מדבר על פרשנות של פס"ד דו-סלע או כל כללי פרשנות משפטיים בכלל?
דרך אגב, ע"פ העליון, יש לקרוא רציו בצמוד למסכת עובדתית מסויימת, ובכך שוגים הרבה מאוד שופטים ומפקחים.
למשל, פס"ד קלמר נ´ גיא שכולם מכירים. האם הדבר מאיין את דרישת הכתב בסע´ 8 לחוק ?!
וודאי שלא. אבל באותה מסכת עובדתית שנדונה בפס"ד ,היה מקום לקבוע שתום הלב גובר על דרישת הכתב.
אותו הדבר צריך להיות עם פסיקת דו-סלע, אך בפועל, לא זה מה שמתבצע, ואף בפס"דים אחרים, מפקחים ושופטים עושים לעצמם חיים קלים ע"י לקיחת רציו של פסקי דין לא מתאימים, וללא בירור העובדות של המקרה עד תומם, כדי לחסוך זמן ומתוך חוסר סבלנות.
חיפוש הצדק והתוצאה הצודקת – לעיתים רבות – לא נמצא בבתי המשפט או בלשכות המפקחים על המקרקעין. כמו כל מערכת גדולה גם המערכת המשפטית עובדת על כמויות, על הספק, והרבה נרמס בדרך. לכן עצתי תמיד היא לפנות לערכאות רק כמוצא אחרון.
לבסוף בקצרה מאחר ואתה כל כך נפעם מפסה"ד "דו סלע נכסים" שאתה מייחס לו כל כך הרבה כוח הרס או מרכזיות, אתייחס אליו בשבילך במיוחד כמתנה לחג:
1. אין בפסה"ד דבר וחצי דבר שיש בו חידוש כלשהו או מסעיר או הלכה מעניינת או חדשנית או עמוקה, לא לטוב ולא לרע. הוא פס"ד לא חשוב, הוא גם אינו מוזכר כל כך הרבה – נכון שבעניין אישרור בדיעבד יש לו איזכורים אבל גם בלעדיו ולפניו היה אישרור בדיעבד בתנאים מסויימים.
2. לא נאמר דבר עקרוני על אסיפות דיירים ובוודאי לא על אי חשיבותן וזה גם לא משתמע או מרומז, להיפך. חלק מהדיון עוסק בזימון לאסיפה ואם אסיפה זה דבר כל כך שולי לא היה מלכתחילה טעם לעסוק בשאלה האם זומנו או לא זומנו לאסיפה.
3. הכי חשוב: אין בעובדה שפגם של אי זימון נרפא בדיעבד כדי לרוקן מתוכן החלטות של אסיפת דיירים או לגרוע מחשיבותן.
ראה: החלטות אסיפה ממילא ניתנות לשינוי עתידי ולבחינה מחודשת – בהחלטות חדשות. גם תקנון ואפילו חוק הם לא דברים בלתי הפיכים.
גם עצם התנהגות מאוחרת של צדדים משליכה אחורה, כך בדיני חוזים (לא אחת בוחנים רטרוספקטיבית קיומה של גמירות דעת לפי התנהגות הצדדים לאחר החוזה) וכך בבתים משותפים.
יש עוול באי זימון לאסיפה אבל לא חייבים להנציח אותו. הוא ניתן לתיקון. אין מה לעשות. אם לאחר אסיפה פגומה מאשר רוב מכריע את החלטות האסיפה – זה לרוב מרפא את הפגם.
אי חוקיות בסיסית לא תרופא, אבל כאן בפסה"ד היה ברור מלכתחילה שאין בסיס להתנגדות לשלם את התיקונים. זה תיק חלש מלכתחילה.
אני בכלל הייתי בתיק ההוא טוען לחוסר סמכות עניינית של המפקחת כי אחד הצדדים היה בכלל חברת ניהול חיצונית שאינה "מתחזק".
לסיכום: אני מסכים איתך בדבר אחד – ביהמ"ש המחוזי עשה חיים קלים לעצמו בתיק זה, דווקא המפקחת היתה לטעמי בסדר חוץ כאמור מענין הסמכות העניינית. ודווקא בתיק ההוא נעשה צדק לטעמי.
תחילה אודה לעו"ד שחל על התייחסותו המפורטת ועל זמנו.
לעניין טענת חוסר סמכות עניינית של המפקח לדון במקרה שאחד הצדדים הוא חברת ניהול:
ה"תרגיל" שמשתמשים בו חברות הניהול בע"מ בשתפם פעולה עם נציגות הבניין ובעלי הדירות כדי להכניס את חברת הניהול לתוך הבניין ולתוך תחום הסמכות העניינית של המפקח הוא
שהנציגות מקבלת סמכות מהאסיפה, ע"י החלטה באסיפה, לשמש שלוחם בכריתת החוזה מול חברת הניהול.
בחוזה הם ממנים את חברת הניהול כנציגות, שהרי כביכול, אין מניעה להוסיף חברים חיצוניים לנציגות, וע"י כך, חברת הניהול הופכת בכלל לנציגות הבניין, ולכן, המקרה כן בסמכות העניינית של המפקח.
בדרך עקלקלה זאת, חברת ניהול בע"מ מופיעה בפני המפקח בכלל כנציגות, ע"פ החלטה חוקית של האסיפה, שיכולה להיות מאושררת בדיעבד שהרי רוב בעלי הדירות שילמו לחברת הניהול, ונכנסת בגדר הסמכות העניינית של המפקח כישות משפטית נפרדת שהרי אין מניעה שישות משפטית נפרדת תהיה חברה בנציגות.
והוא: אישרור החלטת אסיפה בדרך של ביצוע תשלום.
לא מדובר כאן באישור בדיעבד של אסיפת דיירים מאוחרת באופן רטרואקטיבי.
מדובר בהליך חדש שמחליף לחלוטין את האסיפה הכללית כדרך לקבלת החלטות "חדשות" בבית המשותף.
וכך נקבע הדבר בפסק הדין – ציטוט :
"מרבית בעלי היחידות שילמו את חלקם בהוצאות התיקונים מלבד המערערות ואדם נוסף, שעמו הגיעו המשיבות להסכמה בשלב מאוחר יותר. מכאן שרובם המכריע של בעלי היחידות אישררו בדיעבד את החלטת האסיפה, בין אם נכחו בה, בין אם לאו."
כלומר, פעולה טכנית של תשלום מיסי ועד הבית הופכת פתאום גם להליך משפטי של אישור פעולה של ועד הבית, כאשר חוק המקרקעין אינו מכיר בהליך כזה לאישור החלטות.
בנוסף, עיקרון יסודי בדיני בתים משותפים קובע שיש תמיד לשלם את כל מיסי ועד הבית – גם אם מתנגדים לחוקיותם.
ואת ההתנגדות יש לנתב להליך משפטי נפרד בפני המפקח.
אבל, אם עצם ביצוע התשלום מהווה אישרור ו/או הסכמה ו/או תמיכה, בפעולת ועד הבית, נוצר השתק ו/או מניעות מלפנות למפקח נגד אותה פעולה, כיוון שאי-אפשר להתנגד לה ובו זמנית לאשרר אותה על ידי ביצוע התשלום, שהינו דבר והיפוכו.
נכון, אפשר אולי לפעול בלוליינות משפטית ולהודיע על תשלום "תוך מחאה" וכו´ – אבל זה לא יכול להכשיר את השרץ שנברא לעולם באותו פסק דין בו עסקינן.
זה אישור או אישרור – בהתנהגות (אקטיבית או פאסיבית).
כאן הוכח מצב קיים בו כולם (כמעט) פעלו ללא הנד עפעף לפי החלטת האסיפה המסויימת. ברור שזה נותן לה מישנה תוקף.
לפעמים זה יותר חזק מהחלטה מאוחרת המאשררת או מהמצב היותר שכיח בו עושים סבב חתימות בין דיירים שלא נכחו באסיפה ו"מצרפים" אותם כביכול להחלטה.
בעולם המשפטי, לא אחת התנהגות נתפסת כהחלטה, או כמצג עובדתי ומשפטי מחייב, או כנוהג (התנהגות נמשכת).
התנהגות אקטיבית – כמו תשלומים (לרבות התנהלות שמנוגדת לחוק כמו תשלומי ועד אחידים שמשולמים שנים באין מפריע בניגוד לתקנון ומוכשרים שכן לא ניתן לתבוע אותם רטרואקטיבית).
התנהגות פאסיבית – שתיקה וקבלה ללא התנגדות למשל של שימוש מסויים לאורך שנים ברכוש משותף או של מצב בו מקבל ועד תשלום.
אנו כאן מתעמקים ומתפלפלים עמוקות בפס"ד מחוזי ובפיסקא אחת מתוכו שניתנה כמעט בלי נימוק ולטעמי כמעט כלאחר יד ובהקשר לתיק שלא היה באמת ספק או התלבטות לגבי התוצאה שלו.
פסה"ד היה מחזיק גם ללא הפיסקא הזו שיכולה היתה גם שלא להכתב. לא היתה גם עוצמה ממשית בטענה של אי הזימון.
דעתי כדעת דִינה. יש כאן פגיעה מהותית בזכויות של בעלי דירות לפעול נגד החלטות, וכן יש כאן פגיעה בעיקרון ההסתמכות שבהסכם בין שני צדדים, שכן, הנציגות פועלת ע"פ התקנון וע"פ החלטות האסיפה, והתקנון הינו חוזה בין בעלי הדירות – המסדיר את היחסים המשפטיים בניהם.
אני רואה בפס"ד זה פגיעה בעיקרון ההסתמכות בדיני חוזים.
כב´ השופט העליון דנציגר מסתמך על ע"א 93/84 קדמי נ´ קווין, אולם שם מדובר על פגיעה בזכויות קנייניות, ובהמ"ש העליון עושה היקש קל וחומר לעניין זכויות אובליגטוריות, בעוד שבמיסי וועד והוצאות שונות מדובר על זכויות אובליגטוריות, שהן אמנם חלשות יחסית לזכות קניין, אך בעלות אופי שונה שכן מסתמכות על קדושת ההבטחה, עיקרון ההסתמכות ועקרונות נוספים שבדיני חוזים, שהוא דין מהותי לא פחות מדיני הקניין.
קיום בהתנהגות ידוע מאז ומתמיד, הן בדין המהותי והן בדין הדיוני, אך דעתי שבמקרים של בתים משותפים, אין הרוב יכול לפעול ex post מתי שבא לו, במיוחד אם הרוב לא מאפשר שהות פניה לערכאות ופועל במחשכים, שכן יש כאן פגיעה מהותית בזכות ובאפשרות הגישה לערכאות.
בע"א 810/82 זול בו נ´ זיידה אומר השופט ברק כי יש לתת למיעוט הזדמנות לפנות לערכאות, להציג את כל הנתונים, ולא לפעול במחשכים. גם השופט רובינשטיין מצטט את ברק בפס"ד חשוב שלו מנובמבר 2005.
פס"ד דו-סלע לא מאפשר למעשה את ביטול הפעולה אם היא מאושררת בדיעבדע"י התשלום.
דינה, ומה דעתך על התרגיל שתיארתי קודם שעושות חברת הניהול והנציגות יחד?
האם תוכל להתייחס?
זהו תרגיל שחוזר על עצמו.
"15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה".
"חברת ניהול" שהיא "מתחזק" יכולה להיות צד לדיון בפני המפקח על פי חוק המקרקעין,לא כ"נציגות" שמונתה שלא כדין,לדבריך, אלא כ"כמתחזק",על פי סעיפים 72(ג) ו-73(1) לחוק המקרקעין:
"72
…
. (ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
…
73. ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף."
ע"פ התקנון, האסיפה מחליטה החלטות, והנציגות פועלת לפי החלטות אלו.
האסיפה יכולה לבחור נציגות
ע"פ עו"ד שחל, לא כתוב שהם חייבים לבחור בעל דירה לנציגות.
לכן, האסיפה יכולה להחליט שהנציגות תבחר מישהו נוסף לנציגות.
הנציגות בוחרת חברת ניהול כחברת נציגות נוספת, וזאת ע"פ החלטה של האסיפה.
גם אם לנציגות אין סמכות לכך, הרי שהאסיפה יכולה לאשרר זאת בדיעבד ע"י תשלום לחברת הניהול, וזאת ע"פ פס"ד דו-סלע.
והנה, חברת הניהול מופיעה בפני המפקח כצד לסכסוך, למרות מה שכתוב בחוק, ולמרות הכל.
זה התרגיל.
תזכור שחבר נציגות לא חייב להיות בעל דירה.
תזכור שחברה בע"מ הינה ישות משפטית נפרדת, ולכן הינה כמו "אדם".
איך לדעתך אפשר להתמודד איתו משפטית?
איזה טיעון ניתן לטעון נגד לוליינות משפטית זאת?
זה חוקי לכאורה כי בנציגות בית יכולים להיות גם גורמי חוץ.
אבל לכל הפחות חייבת הבחירה של הנציגות המעורבת הזו להיות באסיפה עצמה, בשקיפות מלאה ולא בשירשור דרך יפוי כוח או שליחות כללית. הדבר צריך להאמר באסיפה. לא יכולה פתאום לצוץ נציגות בעלת הרכב שונה מזה שנבחרה באסיפה.
לא חוקי מצב בו האסיפה מסמיכה מישהו לבחור במקומה נציגות.
וכן: "התרגיל" – כאשר זה תרגיל – מטרתו לא רק לייצר סמכות אצל המפקח אלא מטרותיו מגוונות וחמורות פי כמה. הדבר מוביל לא אחת למצב של ניגוד עניינים.
בעיקר יש פגם בעיני כאשר חברת ניהול שהוכנסה ע"י הקבלן בחוזי הרכישה הופכת לנציגות עצמה.
בוודאי שכך הדבר אם אין הוראה כזו בתקנון.
לטעמי יש לשמור על עצמאות ואי תלות של הנציגות מול מתחזק או חב´ ניהול. הנציגות מפקחת על חב´ הניהול ואין יד אחת.
כמו שציינת, עו"ד שחל, בחירת הנציגות הזרה המעורבת חייבת להיות באסיפה עצמה, בשקיפות מלאה, ולא בשרשור דרך ייפויי כוח או שליחות כללית.
אולם אז בא פס"ד דו-סלע, ומאשר זאת בדיעבד ע"י פירוש התשלומים כאישרור בדיעבד, ולכן פס"ד דו-סלע כל כך שגוי והורס כל חלקה טובה בוודאות המשפטית בבנית המשותף, ובהתנהלותו.
וע"י אישרור בדיעבד, גם טענתך כי "לא חוקי מצב בו האסיפה מסמיכה מישהו לבחור במקומה נציגות" הופך פתאום לחוקי, וראיתי החלטות של העליון בעניין, ואף ציטטתי בהמשך את הפסד"ים המהווים בסיס להחלטות אלו, לרבות פס"ד דו-סלע.
פס"ד דו-סלע מדגים איך מצב עובדתי אחד מביא לרציו כל כך שגוי עבור מקרים עובדתיים אחרים לגמרי.
כאמור,מתחזק יכול להיות צד להליך בפני המפקח,ללא צורך בתרגילים.[ספציפית,טענת עו"ד שחל היא שבפסק הדין שהוזכר("דן סלע" ולא דו-סלע), חברת הניהול לא היתה "מתחזק"].
כתוב שהנציגות ממנה את חברת הניהול לנציגות,
אזי הפס"ד אומר שתשלום ע"פ החוזה מהווה אישרורו בדיעבד של החוזה.
אישרורו של החוזה משמעותו אישרור תנאי החוזה.
אם אחד מתנאי החוזה הינו כי חברת הניהול הינה נציגות,
אזי אישרור החוזה מהווה הסכמה בכך.
מה דעתך על ה"תרגיל" ?
