בעלת חברת ניהול חיצוני התמנתה ע"י מספר דיירים בניגוד לחוק לנהל את בניין מגוריי (ראו בהמשך). מכוון שכך, שילמתי את מיסי הבית המשותף כנדרש, אך ללא דמי הניהול של אותה מנהלת.
הייתה לה אפשרות להגיש נגדי תביעה משפטית על אי תשלום דמי הניהול שלה, אבל במקום זאת היא בחרה "להעניש" אותי, ועשתה זאת כך:
1) היא לא הפקידה בחשבון הבית המשותף, שני צ´קים שלי, שהם, כידוע, כספי הדיירים בבניין, ולא כספה שלה, ודרשה ממני לשלם, כביכול, "חוב", שכלל כספים גם עבור חודשים שכבר הופקדו בבנק מזמן, וגם עבור הצ´קים שלי שאותם, כאמור, היא לא הפקידה.
שאֵלתי לעניין זה היא האם מותר למְנַהלת בניין משותף לפעול בדרך זאת, וע"י כך ליצור לי חוב אמיתי שנכון לעכשיו אין לי כל דרך לשלם אותו.
2) בנוסף לכך, מקיימת המנהלת הנכבדת הזאת אספות דיירים בלי להזמין אותי, בלי להעביר אליי את הדפים שהיא מחלקת שם, ובלי לפרסם פרוטוקולים של אותן אספות דיירים.
יצוין כי אספות הדיירים הללו עסקו בשיפוץ בניין המגורים שלנו.
3) אם לא די בכל אלה, דואגת הגב´ הנכבדת לניקיון גג השטח המסחרי שעליו בנוי הבניין שלנו, ושאת חלקו היחסי אנחנו רואים מחלונות בתינו, רק בחלקים נבחרים. דהיינו: היא משאירה את כל האשפה ואת כל הזבל שדיירי הבניין "התרבותיים" שלנו משליכים לאותו גג, דווקא בחלק היחסי שלי. והתוצאה? נכון, ניחשתם – חירייה זה כאן. ובחירייה כמו בחירייה יש גן חיות שלם: זבובים, יתושים, עכברושים, יונים, ויש גם ריחות "משובחים", ולא פחות גרוע – נוצרת סתימת מרזבים של בעלי החנויות שמתחת לאותו גג. לפני כחודש נכנסתי למשרדה של המנהלת, וביקשתי לברר איתה מה קורה עם כל העניינים האלה. תשובתה הלא תֵיאמן הייתה זאת: "מכוון שאת לא "סופרת" אותי, אני לא "סופרת" אותך. נכון, אני לא הזמנתי אותך לאספת דיירים, ולא נתתי לך את דפי המידע שחילקתי, וחוץ מזה, את הצ´קים שלך העברתי לעו"ד." אמרתי לה שמכוון שהיא לא נבחרה כחוק לשמש כמנהלת הבניין שלנו, אלא מונתה ע"י מספר מצומצם של דיירים, אהיה בכ"ז מוכנה לשלם לה לשיעורין את דמי הניהול שלה ואת סכום הצ´קים שלי שאותם היא לא הפקידה, אם היא תציג בפניי את חתימותיהם של לפחות שני שלישים של בעלי הדירות בבניין, שהביעו בכך את הסכמתם, שהיא תנהל אותו. על כך ענתה לי המנהלת הנכבדת: "אני לא יכולה לשתף איתך פעולה בעניין הזה."
מטבע הדברים, שאֵלתי לעו"ד שחל היא האם החוק מתיר למנהלת בניין שלא "לספור" מי מדיירי הבניין ולנהוג כפי שנוהגת הנ"ל. וכן אני מבקשת לדעת כיצד עליי לנהוג בעניין זה.
בברכה,
גוני
אם לא, תדרשי אותם מיד ובכתב!
מעבר לזה את לא צריכה כלום בעניין זה. למותר לציין שהמקבל צ´ק חייב(!) לתת קבלה על כך.
2. אין לה כלל סמכות לנהל את אסיפות הדיירים ובוודאי שלפי מה שתיארת האסיפות כלל אינם חוקיות. ישנה חובה על פי החוק להודיע לכל בעלי הדירות על האסיפה ועל כל מה שידונו בה. במדיה ולא עושים זאת החלטות האסיפה אינן חוקיות.
3. ראשית לא כדאי להשתמש במונח "חלק יחסי" שכן יש לו משמעויות משפטיות אחרות.
אך איני מבין איך ה"חיריה" הזאת מפריע רק לך ולא לשאר הדיירים.
4. מה הכוונה שאת הצ´קים היא מסרה לעו"ד???
5. מדוע אין לכם וועד מסודר? גם אם לוקחים חברת ניהול כדאי שיהיה וועד שיעמוד מולו ויפקח עליו.
את מוכנה?
קשה להנחות כיצד לנהוג במקרה זה שכן אנו לא רואים את כל התמונה ולא יודעים גם מה חושבים הדיירים האחרים וגם מה הכוחות שלך לצאת למאבק [ממושך!] בתביעה משפטית.
אני ממליץ בכל אופן לא לשלם את דמי הניהול
וכן כדאי להיכנס באתר זה למספר קישורים המדריכים את הדרך הנכונה לניהול בניין. כשתדעי את הדרך הראויה, תוכלי גם לדרוש אותה מכל מי שיישא בתפקיד. וגם תביני מה תקין ומה לא [למשל אופן ניהול אסיפת הדיירים].
תודה שענית לי בהרחבה ובהתייחסות רצינית.
אז בשביל קצת רקע אשיב לך מהסוף.
אני עצמי ניהלתי את הבית מינואר 2010 עד סוף דצמבר 2011. יצוין כי בניגוד לניהול הרשלני והלא חוקי שנהג בבניין לפניי, הבאתי לתפקיד נְהלים חדשים שמונְחים אך ורק לפי החוק. קבוצה מסוימת של דיירים "לא אהבה" את דרך הניהול שלפי החוק, לשון המעטה.
חודשיים לפני סיום הקדנציה שלי הודעתי לדיירים באמצעות הודעה על לוח המודעות שיבחרו מנהל בית חדש או מביניהם או מבחוץ, מפני שבסוף דצמבר אני מסיימת את תפקידי. לקראת סוף דצמבר קיימתי אספת דיירים, ואף אחד מהבניין לא היה מוכן לקחת על עצמו את הניהול, אבל הוחלט שהדיירים יבחרו חברת ניהול חיצוני. אלא שזה לא קרה. נידבתי להם עוד מספר שבועות מזמני תוך הודעה מפורשת שהחל מינואר 2011 אני לא אוספת יותר את מיסי הבית המשותף, אלא רק את כספי החובות של החייבים. אלא שגם זה לא עזר.
בחודש אפריל 2011 כינסתי אספת דיירים, כדי להודיע להם, על סמך ניסיוני עד כה, מה יהיה התקציב החדש שלהם החל מחודש ינואר 2001 ואילך, וכדי לתאם איתם מועד אחרון בהחלט להעברת הניהול לחברה חיצונית.
אלא שלא הצלחתי להוציא אפילו מילה אחת מהפה. שני בעלי דירות מושכרות, שאינם גרים בבניין, ואין להם אפילו מושג ירוק מה באמת קורה בו, השתלטו לי על האספה, בשום אופן לא איפשרו לי לקיים אותה ולדבר, ולא זו בלבד, אלא שהם גם הסיתו את המשתתפים באספה לרעש ולצעקות בלתי אפשריים. מכוון שכך, הסתלקתי מהמקום.
מאוחר יותר באותו לילה דיווחו לי, ששתי חברותיי הטובות ביותר בבניין (לשעבר, כמובן), ושני הביריונים הנ"ל חברו יחד כדי לקחת על עצמם את ניהול הבית.
צריך לומר שעד לאותו רגע אותן שתי "חברות טובות" היו שותפות שלי בוועד הבית. אחת מהן הייתה אפילו שותפה שלי לחשבון הבית. אבל במסגרת "השותפות" הזאת הן לא עשו דבר וחצי דבר וחצי דבר למען הבית .
החל מרגע "בחירתם" הלא חוקית של הרביעייה הזאת התחיל מחול שדים של התנהלות "הוועד הזה" בכל צורה לא חוקית אפשרית ובעיקר בלתי אפשרית, הן כלפיי והן כלפי ניהול הבית. אתן רק כמה דוגמות כי תקצר היריעה מהכיל:
1) הם שלחו לחברת המעליות צ´קים (שלי ושל דיירת נוספת), שכתוב עליהם "למוטב בלבד", כשהמוטב הוא חשבון הבית המשותף."
2) הם לא פרסמו פרוטוקולים על אספות דיירים שקיימו (הסתבר שהם גם לא כתבו אותם).
3) הם החליטו לא לקבל את הצעת התקציב שלי מחודש אפריל ולהישאר בתקציב של השנה הקודמת. אלא מה? הם לא הסכימו בשום אופן להחזיר לי את הפרשי הכספים שמיהרתי ושילמתי ראשונה, לפי התקציב החדש שקבעתי באפריל 2011. ולא זו בלבד, אלא שהם הפקידו באותו חודש את כל ששת הצ´קים שנתתי להם להחל מחודש ינואר 2011 ואילך, שבו, כזכור, כבר לא אספתי את מיסי הבית המשותף.
4) עד היום הם לא נתנו לי אפילו קבלה אחת על אותם צ´קים שמסרתי להם.
לאחר חודשיים בדיוק הם הבינו שבניהול בית אין כבוד גדול, כפי שהם חשבו וקיוו, אבל לעומת זאת הוא מצריך הרבה מאוד עבודה, הרבה אחריות וגם הרבה ידע. ומאחר שכך, הם החליטו למסור את מפתחות הניהול. ולמי? לאותה גברת, שעליה שאלתי את שאלתי.
וכך עברה הסאגה שלי אל המנהלת החדשה מהצד השני של הרחוב.
ועכשיו אֶענה לך על שאלותיך ראשון ראשון ואחרון אחרון.
1) על אף שביקשתי את הקבלות בכתב, הרי שגם המנהלת החדשה לא מסרה לי אף קבלה. היא נמנעת מכך משום שלדבריה, היא הרי "לא סופרת אותי".
נכון שמקבל צ´ק חייב למסור קבלה, אבל במקרה הצורך ביהמ"ש מקבל גם ספחים של צ´קים. ולי יש גם תצלומי בנק של כל הצ´קים שלי שהופקדו.
2) אתה לגמרי צודק. והאבסורד הוא שהיא לא מזמינה אותי לאספת דיירים שבה היא מבקשת לקבל מכל בעל דירה 40,000 ש"ח (!), לא פחות, עבור שיפוץ כולל של הבניין, דהיינו של הרכוש המשותף שלי, לא פחות, וודאי לא שלה.
ואם ב- 40,000 ש"ח עסקינן, הרי שהיא מבקשת 50,000 ש"ח לעצמה כמפקחת על העבודות. ואני חשבתי לתומי שמפקח על עבודות שיפוץ אמור להיות, לכל הפחות, מהנדס.
3) נכון. השתמשתי במושג "חלק יחסי" בהשאלה, שמבטאת גם את "היחס" שלה כלפיי.
ואתה צודק לגמרי בשאלתך על שאר השכנים. שָאלתי והסתבר לי, שאת הגרים בקומות היותר גבוהות זה ממש לא מעניין, כי הם לא רואים ולא מריחים. אצל מחצית מהגרים בדירות שבקומה שלי ובקומות שמתחתיי מנקים, ובמחצית השנייה גרים שוכרים או בעלי דירות חדשים שעדיין מתאקלמים. ש"יבושם" להם…
4) היא (שמעבר לרחוב) עובדת בצמידות רבה (לשון המעטה שבהמעטה) למנהל האגודה לתרבות הדיור בעיר מגוריי, והוא זה שנותן לה את כל רעיונות העיוועים נגדי ונגד שאר העולם ואישתו. אז אולי הוא זה שהציע לה שכדי להפחיד אותי, כדאי לה להגיד לי בעניין הצ´קים שלי, שהיא מסרה אותם לעו"ד, דהיינו לעו"ד שעובד עם האגודה לתרבות הדיור. ואולי היא באמת מסרה אותם לאותו עו"ד. ומדוע אני חושבת כך? – מפני שמניסיוני שלי עם אותו מנהל האת"ד בעירי יש לו הרבה מאוד "חורים" בהשכלה כמי שממלא את התפקיד שהוא ממלא. עד כדי כך, שהיו אף מקרים שאני עצמי נאלצתי לפנות למנהל המרכז בעניינים שהוא לא סיפק לי תשובה מתאימה ונכונה.
5) אין לנו ועד מסודר, מפני שהביריונים שבסופו של דבר, "הכרחתי" אותם בעזרת מנהל את"ד המרכז לקיים אספת דיירים כחוק, ולהציע את עצמם לבחירה לתפקיד ועד הבית כחוק, סירבו, איך לא, לבחור בחברה החיצונית שהצעתי ושהיו לי עליה המלצות טובות.
מאז לא מעניין אותי עוד שום דבר בעניין הבניין, הוועד, הפיקוח על הוועד וכל כיוצ"ב. הדבר היחיד שמעניין אותי בימים אלה הוא הזכויות הקנייניות שלי. זה הכל.
6) ואם באלה אנחנו עוסקים, אתה מציע לי לא לשלם את דמי הניהול לגברת הנכבדת הנ"ל. אני נוטה להסכים איתך. אבל מה באשר לצ´קים שלי שהם כספים של הדיירים, שאותם היא, כאמור, מחזיקה אצלה או אצל עורך-דין?
7) וכן, אני חושבת שאם אני רוצה לזכות במאבק משפטי כלשהו (שלי נגדה או שלה נגדי) אני צריכה להגיש נגדה תביעה משפטית ממש בימים אלה, וזאת – לפני שהיא מקדימה אותי בכך. נוכחתי לדעת שלמפקחים על בתים משותפים יש איזו נטייה משונה להאמין יותר לוועדי בתים שמגישים ראשונים את התביעה המשפטית, מאשר מאשר לדייר שאמנם וועד הבית גרם לו עוול בלתי נסלח, אבל הוא לא הגיש נגדו ראשון את התביעה המשפטית.
השאלה היא האם נוכח כל הדברים שלעיל יש לי עילת תביעה.
בברכה,
גוני