אשמח אם מישהו יכול לענות לי על שתי שאלות פשוטות:
1) האם מי שלא גר בבניין יכול להיות חבר וועד?
2) נציגות הבית היא מלכ"ר. האם היא לא פטורה
מתשלום מע"מ?
תודה
של חבר וועד?
אחדד את השאלה:
חבר וועד שלא ממש רוצה להיות חבר וועד,
ולכן שולח מישהו שייצג אותו דרך קבע.
כמובן שהדבר תוקע את כל המערכת כי
ההוא לא גר בבניין.
תודה
למה כוונתך, "פטורה מתשלום מע"מ?"
האם הנציגות שלכם נרשמה כמלכ"ר? (לשם מה?)
אז ככזאת הינה פטורה מתשלום מע"מ.
איך מוגדרת נציגות הבניין כלפי רשויות המס?
האם היא מחוייבת לשלם מע"מ?
תודה
מיסי הועד שהיא גובה אינם חייבים במע"מ.היא כמובן צריכה לשלם מע"מ לנותני שירותים ואין באפשרותה "להזדכות" במע"מ (כמו כל צרכן פרטי הצורך שירותים/סחורות).
גם מהותית אין זה נכון לאפשר זאת. מי שאינו בעל דירה אינו בעל אינטרס לשמור על הרכוש המשותף.
נציגות בית נבחרת ע"י בעלי הדירות בבית באסיפת דיירים.
ביקשו בעלי הדירות לבחור בגורם חיצוני – יחול על כך סעיף המתחזק – שכזכור דורש רוב מיוחד (רוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, או לפי תקנון מוסכם אם קיים).
שאלה זו שלך גם לא עולה בד"כ כי אין להניח שאדם חיצוני יבחר לועד ויעבוד בהתנדבות עבור בית בו אין לו דירה או זיקה. ואם עסקינן בחברות שאינה בהתנדבות אלא בשכר – אזי כאמור מתאים לכך סעיף המתחזק.
לגבי יפוי כוח מצד חבר ועד לאדם אחר – התקנון המצוי מדבר רק על יפוי כוח באסיפת דיירים ולא בועד. ובצדק.
יש כאן אנלוגיה מסויימת מדיני חברות בו ניתן באסיפת בעלי מניות להשתתף באמצעות יפוי כוח (פרוקסי) לעומת חברות בדירקטוריון (מועצת מנהלים) בה אין מאפשרים לדירקטור ליפות כוחו של מאן דהוא במקומו (אלא אם כן הדבר נקבע במפורש בתקנון החברה וגם אז לרוב מדובר ביפוי כוח עד הוק לישיבה אחת)
האם על דברים שהחוק לא מדבר ניתן לומר שהם אסורים
או שהם מנוגדים לחוק, או שזה ניתן לפרשנות של השופט?
הוא ידוע בציבור של חברת הוועד, אבל יוצר מהומות מיותרות.
האם אפשר למנוע את השתתפותו בישיבות הוועד?
לאסיפות שיבוא חופשי, זה על פי החוק.
תודה
שלמה
הוא השתתף בביקור של ברי מזל מעטים באימוני קבוצת ה- NBA מיאמי הית´.
הראו להם את חדרי ההלבשה המפוארים, את תאי המכובדים, את יציע העתונות, הכל.
כשהתחיל האמון באצטדיון, המאמן פט ריילי הורה לכולם לצאת החוצה! הוא לא היה מוכן שמישהו ישב באולם.
לפני שיצאו שאלו אותו למה, האם יש איזה תירגול סודי או משהו כזה.
הוא השיב להם: האצטדיון זה המשרד שלי וכעת אני מתחיל לעבוד.
ישיבת ועד היא ישיבת עבודה של חברי הועד.
זו לא ישיבה פתוחה. זה לא אסיפת דיירים.
אם כל הכבוד לדיירים מי שלא הוזמן במיוחד אין לו זכות להשתתף, אלא אם הדבר מקובל ומוסכם על כל חברי הועד.
כך אני נוהג גם כיו"ר דירקטוריון של חברה.
מי שאינו חבר ורוצה להיות נוכח צריך לבקש מראש ולקבל רשות. צריכה להיות סיבה טובה.
לא הכל כתוב בחוק. ועדיין זה נוהל עבודה תקין. מי שחושב אחרת שילך למפקח.
מצד אחד אמרת שרק בעל דירה רשאי להיבחר לוועד.
מצד שני, אמרת שיש מצבים בהם ניתן לאפשר למישהו אחר (חברת אחזקה, למשל) להוות וועד.
אשמח אם תוכל לפרט יותר לגבי מה צריך על מנת שאדם שאינו בעל דירה (במקרה שלי – דייר משנה) יהיה רשאי להיבחר לוועד הבית.
תודה,
-איתן
להיות על הנבחר לוועד שאינו בעל דירה?
בעלי הדירות מתעקשים לבחור לוועד ידוע בציבור של אחת מבעלי הדירה.
אני מתנגד כי היו מקרים כאלו מהעבר שגרמו צרות צרורות בבניין.
האם לא דרוש רוב של 100% מהדיירים לכך?
הרי זה משהו שלא כתוב במפורש בחוק, ולכן, דרושה הסכמה של מאה אחוז מהדיירים? האמנם?
כמו כן, עו"ד שחל, אמרת ש"יחול עליו סעיף המתחזק".
מה הכוונה? האם יהיו עליו חובות מיוחדים שאין על חבר וועד רגיל שהוא כן בעל דירה?
האם ניתן למנוע ממנו לגשת לחשבון הבנק? האם גישה לחשבון הבנק לא דורשת רוב של מאה אחוז מהדיירים?
תודה
לגבי המהומות (הפרעות) שעושה דייר או ב"ז של דייר בישיבות ועד –
כאמור ישיבות ועד אינן פומביות במובן זה שאין זכות מוקנה למי שאינו חבר ועד להשתתף או להיות נוכח בהן וזה פררוגטיבה של חברי הועד האם להתיר ולמי להיות נוכח בישיבה או חלק ממנה.
אם יש הפרעות אין להתיר נוכחות בישיבה של מי שאינו חבר. חד וחלק.
גם כפראקטיקה – ללא קשר להפרעות – ישיבות ועד צריכות להיות רק בנוכחות חברי הועד למעט מקרים חריגים.
לגבי אסיפות דיירים – כאמור יפוי כוח כדין מטעם בעל דירה מחייב לראות במיופה הכוח את שלוחו של מייפה הכוח לכל דבר וענין. שלוחו של אדם כמותו.
(אנא ראה שתיים שלוש תגובות למעלה)
ציינת ש"יחול עליו סעיף המתחזק".
מה הכוונה? אילו חובות נוספות יש על המתחזק שאין על
חבר וועד שהינו בעל דירה בניין?
האם לא דרוש רוב של 100% מהדיירים לכך?
הרי זה משהו שלא כתוב במפורש בחוק, ולכן, דרושה הסכמה של מאה אחוז מהדיירים? האמנם?
האם ניתן למנוע ממנו לגשת לחשבון הבנק? האם גישה לחשבון הבנק לא דורשת רוב של מאה אחוז מהדיירים
תודה רבה על תשובתך.
סעיף המתחזק בחוק המקרקעין הוא זה:
החלטות בעלי הדירות
71.(ב)(1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד) על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.
אחת הבעיות בסעיף היחסית חדש הזה, היא שלא נכתב במפורש שמדובר במתחזק "חיצוני". למרות שזוהי ההבנה המתבקשת מקריאת הסעיף. די ברור שהכוונה והתכלית של התיקון הזה לא היתה להתקשרות של הבית עם חבר ועד "מתחזק".
כך קרה שדרך סעיף זה יש בתים לא מעטים שמשלמים שכר לחבר ועד, תחת כובעו כמתחזק, וזאת ברוב מופחת של שני שליש (ולא רוב מוחלט).
אלא שהכוונה המקורית היתה ללא ספק למתחזק שהוא בעל מקצוע, נותן שרותים, אשר הועד (המתנדב לרוב) יעבוד מולו, יפקח עליו.
חובות המתחזק נקבעים או צריכים להיקבע בהסכם בינו לבין נציגות הבית.
יש להגדיר בהסכם את תחומי אחריותו, את תקופת ההתקשרות ועוד.
למען הגילוי הנאות אומר, כי נתתי בעבר חוות דעת לפיהן, אין אי חוקיות או פגם בכך, שלתפקיד המתחזק יתמודד גם דייר בבית או חבר ועד.
אם הוא בעל כישורים לכך, אם יחתם עימו הסכם מתאים, אין פסול בכך.
יש רק רגישות במערכת היחסים, לטוב ולרע. לטוב – כי לכאורה יש לו יותר הבנה ואינטרס לספק שרות טוב. לרע – יש לעיתים ניגוד עניינים ואף קושי להתייחס למתחזק כזה רק בשיקולים מקצועיים. לא מומלץ – אבל אפשרי.
המפקח על המקרקעין מוסמך לדון בתביעות נגד מתחזק או של מתחזק נגד דיירים או ועד. זו הרחבת סמכות מיוחדת שכן למפקח אין סמכות לדון בתביעות נגד חברת ניהול אשר לא נבחרה דרך סעיף המתחזק אלא למשל עפ"י הסכמי ניהול של קבלן כחלק מחוזי הרכישה או בדרך אחרת.
