זכות שימוש בתוספת בנייה של שכן

יחד עם 3 שכינים נוספים (דהיינו ס"כ 4 דיירים ב4 קומות) הגשנו תוכנית הרחבה לעומק של 2 מ´ בצד אחד מהבניין, הכולל תוספת לחדר אחד בכל קומה, ולמרפסות. קבלנו אישור מעירית ירושלים. בצד הבניין שבו אנחנו אמורים לבנות כבר קיימות מרפסות קטנות בעומק של 1 מ´ כ"א, האחת מעל לשניה כך שלכל דייר נוצרה מרפסת מקורה אחת. השכן למטה מממני, וגם השכן למעלה, בקש וקבל אישור להרחבה של אותה המרפסת לעוםק של 2 מ´, דהיינו, מטר אחד נוסף. במקרה של השכן למטה מדובר למעשה בסגירה כוללת, שהיא מהווה חלק מחדר שלו (התוספת שלו כוללת רצפה ותקרה). ז"א, למרפסת שלנו יתוסף בפועל 1 מ´ רצפה שהיא התקרה של השכן למטה. כמו כן, במידה והשכן למעלה יבנה בפועל – כי בגלל העלויות הגבוהות אינו בטואח שאומנם הוא יוציא את תוכניתו אל הפועל – הוא יוסיף 1 מ´ רצפה שלמעשה עבורי מהווה תקרה.

אני, הדייר האמצעי, לא יכולתי להצטרף לחלק הזה מהתוכנית (הרחבת המרפסת "הקטנה") היות ולא נשארו לי אחוזי בנייה.

בפועל יווצרו 2 מצבים אפשריים:
א) רק השכן למטה ירחיב את המרפסת. במקרה הזה התוספת מהווה עבורי רצפת מרפסת פתוחה;
ב) 2 השכנים ירחיבו את המרפסת כמתוכנן. במקרה הזה כל התוספת מהווה עבורי תוספת מקורה (רצפה + תקרה).

השאלה:
האם לי, הדייר האמצעי, תהיה זכות שמוש עתידי במרפסת שנוצרה: פתוחה במקרה א), או מקורה (אם אפשרות סגירה) במקרה ב)? (לדיוק: אנני מדבר לפי החוק מול העיריה, כי אין לי אחוזים! מדובר כלפי השכנים).

במקרה ואין לי זכות אוטומאטית של שימוש במרפסת באחד או בשני המקרים, למי מי השכנים (למעלה או למטה) יש זכות לדרוש ממני השתתפות בהוצאות הבנייה או פיצוי אחר תמורת מה שאחד האדריכלים מכנה: "כתב הסתלקות", להקנות לי את זכות השימוש בתוספת [וסגירת המרפסת המקורה במקרה ב)].?

(כאשר שאלתי את השאלה הזאת קבלתי תשובות שונות מכ"א מהאדריכלים/קבלן/מהנדסים.)

תודה מראש ובברכה,

ג´ימס לובנשטיין

בהליך שהתנהל או מתנהל בועדה המקומית לצורך קבלת היתרי הבניה יש מקום להגיש התנגדויות וכן בקשות להבהרה או הטלת מגבלות וכד´.
בקשות אלה נדונות במישור התכנוני.
איני יודע אם ניצלת את ההליך הזה – לרוב ניתן במסגרת זו להגיע להסכמות תמורת "ויתור" או "כתב הסתלקות" – היה מקום לעגן הסכמה לשימוש מצידך "תמורת" הסכמתך להסיר התנגדות.

הערה נוספת לא במישור ההליך למתן היתר אלא במישור הבית המשותף – אם הגג ו/או הרצפה של ההרחבות הינן רכוש משותף הרי שניתן לעשות שימוש סביר ומקובל בו.

נוצר אצלך מצב, אם הבנתי נכון, שעקב ההרחבה מלמעלה ומלמטה נוצר שטח פתוח המשכי לדירתך. שימוש בשטח זה לא יפגע באיש וגם לא אפשרי לשום גורם חוץ ממך.
אתה נהנה ואיש לא חסר.
אם אכן אי יכולתך להרחיב נובעת ממיצוי אחוזי הבניה ע"י אחרים אז בכלל יש לך זכות שימוש מכוח הפסד זכויות בניה.
אם זה המצב הייתי מוציא מכתב מתוחכם לשכנים לפיו למען הסר ספק הינך רואה עצמך חופשי לעשות כל שימוש ב"מרפסת" וכו´.

לגבי סגירת המרפסת: הייתי ממתין לשוך הסערה, ולימים שוקל לעשות זאת. סגירת מרפסת מקורה נחשבת ברשויות מקומיות לא מעטות כצעד נפוץ וטבעי שאינו מוביל לנקיטה בהליכים. מכל מקום הייתי מחכה עם זה. תפסת מרובה לא תפסת.

אני מתנצל על האיחור בתגובתי כתוצאה מסוף השבוע.
ראשית אני מבקש להביע את תודתי לתשובתיך ועצותיך המפורטות!

בקשר לפרטים שהעלת:
· נכון, מתוך חוסר ידע לא ניצלתי את ההזדמנות לדרוש "ויתור" או "כתב הסתלקות" כבר בעת הגשת התוכנית לוועדה.
· אי יכולתי להרחיב נובעת ממיצוי אחוזי הבניה שלי עצמי ולא ע"י אחרים. אי לך, נשארת השאלה האם במקרה הזה אני כן חייב הסכמה של מי מהשכנים – למטה ו/או למעלה – לשימוש בשטח פתוח המשכי לדירתי שייווצר. האם זה משנה, או גם כאן בכל זאת חל כפי שכתבת: "שימוש בשטח זה לא יפגע באיש וגם לא אפשרי לשום גורם חוץ ממך.
אתה נהנה ואיש לא חסר".
אולי נתן עדיין לנצל את העובדה ש2 השכנים רוצים להכניס שינויים אחרי קבלת ההיתר.
· גם אני התכוונתי בכל מקרה לחכות עד אחרי גמר הבנייה והפיקוח העירוני לפני שאעבור לסגור, אם בכלל, את המרפסת שיווצר.

בתקווה לתשובתך לשאלתי האם מישהוא יכול למנוע ממני את השימוש במרפסת במקרה המתואר, ושוב בתודה,

ג´ימס לובנשטיין