האם אפשר לחייב בעלי דירות לכהן בועד הבית?
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).
(ד)* על המתחזק יחולו, לענין ניהול החשבונות ואישורם והמצאת מידע לבעלי הדירות, החובות המוטלות על גזבר בסעיף 16 לתקנון המצוי שבתוספת.
אי אפשר לחייב בעלי דירות לכהן בוועד. אבל כדאי שתעשו תורנות וכל אחד יכהן קדנציה.
באסיפת דיירים רשאים להשתתף בעלי דירות או מיופי כוח מטעמם. אין לשוכרים כל מעמד אלא אם קיבלו ייפוי כוח.
אגב ,מתחזק זו לא מציאה גדולה. יש עם זה הרבה בעיות ולעיתים צרות.
חוק זה אינו בא לגרוע מהוראות כל דין המסדיר סוג מיוחד של יחסי שליחות. כלומר הוא רק מוסיף על חוק ספציפי.
חוק השליחות הוא חוק קצר ומנוסח יפה ולכאורה פשוט מאוד לקרוא אותו ולהבין אותו.
עד כמה הנושא מסובך ומורכב ניתן לגלות רק כאשר קוראים את סיפרו של נשיא בית המשפט העליון "חוק השליחות" – אחד מספריו הראשונים – ואז מבינים עד כמה המונח יפוי כוח ושליחות הוא מורכב משפטית. ברק אגב קיבל את פרס ישראל על הספר הזה.
לגוף העניין:
שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית.
למשל לא ניתן ליפות כוחו של אדם – אפילו לא של עו"ד – להודות ולכפור באשמה במקומך בהליך פלילי, למעט בהליך תעבורתי.
שליחות – קרי מתן יפוי כוח – היא פעולה מאוד חזקה ומרחיקת לכת – שכן שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח.
צורתה של השליחות היא בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם.
בתחום שלנו אין מקום להרשאה בע"פ והיא חייבת להיות בכתב (בגלל ההוראה הספציפית בתקנון לעניין האסיפה) ואכן צדקת כאשר אמרת כי בתחום שלנו המחוקק מדבר על בא כוח = מיופה כוח (לאו דווקא עו"ד) – רק בהקשר לאסיפה הכללית.
יחד עם זאת כאמור ניתן לומר ונתקלתי בכך לא מעט כי דיני השליחות שמוסיפים על החוק הספציפי מאפשרים יחסי שליחות גם בהקשרים אחרים וניתן אולי אף לטעון שבתחומים אחרים רשאי השולח ליפות כוח השליח גם בע"פ – אני גורס שזה אינו אפשרי בתחום שלנו וראה בהמשך.
יש בעלי דירות שמוסרים למשל לעו"ד יפוי כוח כללי – שליחות נמשכת – אשר משתרעת על כלל הנושאים שרלבנטיים לניהול הנכס ואז הועד או כל גורם אחר מופנה למיופה הכוח. זה בסדר, מכוח הדין הכללי.
אם יפוי הכוח (הכללי או הספציפי) אינו ניתן לעו"ד אלא לשלוח אחר הרי שלכאורה יפוי כוח זה צריך להיות נוטריוני, קרי מאומת ע"י נוטריון. אתייחס לכך בהמשך.
נחזור לאסיפה הכללית:
בתקנון המצוי נכתב כי כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.
לכאורה עולה מכאן כי חבר ועד אינו יכול לכאורה ליפות כוחו של אחר להצביע בשמו ובמקומו בישיבת הועד. זוהי עמדה שנראית לי משום שאני מפרש את הסעיף כהסדר שלילי לגבי הועד. אמנם לא נאמר במפורש שלעניין ועד הבית אסור ליפות כוחו של אחר אבל מתוך שנאמר כי הדבר אפשרי באסיפה יש להסיק לדעתי שהכוונה היתה שלעניין הועד אין הדבר אפשרי.
דרישת הכתב מנוסחת כך:
בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב- מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.
(בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.)
לסיכום הייתי אומר כך:
1. באופן פוזיטיבי התיר המחוקק להעזר במיופה כוח בהקשר לאסיפת דיירים בלבד. הוא קבע הגבלת כתב ולכן לא ניתן ליתן הרשאה בע"פ לענין זה.
2. בעל דירה רשאי – לדעתי – ליתן יפוי כוח גם בהקשרים אחרים מכוח דיני השליחות הכלליים. גם כאן צריך הדבר להיעשות בכתב. ניתן ללמוד זאת מחוק השליחות עצמו: נדרש אדם להיזקק לפעולת שלוח, רשאי הוא שלא להכיר בשליחות כל עוד לא הוצגה לפניו הרשאה בכתב ולא נמסר לו העתק ממנה.
לכן ועד בית או דייר אחר יכול לדרוש להציג בפניו יפוי כוח בכתב ולא להסתפק ביפוי כוח בע"פ.
3. ניתן להסתפק ביפוי כוח לא נוטריוני משום שחוק המקרקעין הקל ולא דרש יפוי כוח נוטריוני בהקשר לאסיפה. (יש לי חברים עורכי דין מלומדים שחולקים עלי בנקודה זו).
4. הסייג הבולט שבו אין להיעזר ביפוי כוח הוא בהקשר לישיבת ועד (בדומה לדירקטוריון) שם נדרשת נוכחות אישית.
יפוי כוח – פרוקסי – מתאים לאסית בעלי מניות או אסיפת דיירים אך לא לועד.
5. כמעט בכל הקשר אחר ניתן לעשות שימוש ביפוי כוח (כתוב) מכוח הדין הכללי.
המלצה:
לגבי דרישת הצורה – הכתב – הייתי ממליץ לכל בית להעביר באסיפת דיירים נוסח קבוע של יפוי כוח, אשר יהיה ברור ממנו מי נותן יפוי הכוח+ ת"ז וכן האם מדובר ביפוי כוח לשל הישיבה/ות, לכל נושא, לכל תאריך או שמא מדובר ביפוי כוח מוגבל לנושא או תאריך.
זה קצת מצחיק ולו אני המחוקק הייתי דורש שתי דרישות: קיום אסיפה + השגת הרוב של שני שליש.
מדובר בהחלטה מהותית ביותר – העברת ניהול ותחזוקת הבית לחברת ניהול/מתחזק. ראוי לדון בכך באופן פתוח באסיפה.
בפועל זה בד"כ מה שקורה ממילא אבל כאמור המחוקק לא חייב זאת.
יחד עם זאת בבתים גדולים בהם הניהול מורכב יותר ודורש זמן, ניתן בהחלט לשקול מינוי חב´ ניהול/מתחזק.
שוכרי דירות אינם נמנים בין החותמים לעניין זה אלא אם קיבלו יפוי כוח מפורש מבעל הדירה שמאפשר להם לחתום בשמו ובמקומו – ראה תשובתי המעט יותר רחבה בעניין ויש כאן סיבוך מסויים. אם רוצים ללכת לגמרי על בטוח עדיף שרק בעלי דירות יחתמו או יצביעו בעניין ללא יפויי כוח.
