מקריאת התשובות לשאלות אני מבין שלאחר שגג הוצמד לדירה כדי לנצל זכויות בנייה יש לקבלהסכמה של 100% מהדיירים. אז מבה משמעות ההצמדה אם הגג לא הופך להיות רכוש של בעל הדירה אליה הוא הוצמד ? האם התנגדות של חלק מהדיירם מבטלת את האפשרות לבנייה או שיש הליך של בירור ההתגדויות מול הערייה ?
20-02-2005 19:20:00
עפר שחל
תשובה
יש כאן שני נכסים נפרדים: אחד הוא הגג – זהו נכס ברור וגשמי, שכדי להפכו מרכוש משותף לנכס פרטי שמוצמד לדירה או דירות מסויימות צריך הסכמה מכל יתר הדיירים.
הנכס השני הוא זכויות בנייה – גם זה רכוש משותף שאינו גשמי אך הוא בעל ערך כספי ונדרשת הסכמה מפורשת מכלל הדיירים להצמידו לדירה מסויימת.
לא די בהסכמה להצמדת הגג כדי להוות ויתור של דיירים על זכויות הבנייה על הגג.
הנכס השני הוא זכויות בנייה – גם זה רכוש משותף שאינו גשמי אך הוא בעל ערך כספי ונדרשת הסכמה מפורשת מכלל הדיירים להצמידו לדירה מסויימת.
לא די בהסכמה להצמדת הגג כדי להוות ויתור של דיירים על זכויות הבנייה על הגג.
20-02-2005 19:34:00
רון שטיין
נראה לי שיותר מדויק לומר
"לא די בהסכמה להצמדת הגג כדי להוות ויתור של דיירים על זכויות הבנייה" (עו"ד שחל כתב "לא די בהסכמה להצמדת הגג כדי להוות ויתור של דיירים על זכויות הבנייה על הגג.")
שהרי הגג צמוד לדירה מסוימת ולא ניתן לבנות עליו ללא הסכמת בעליו, אולם זכויות הבניה שייכות לכלל הדירות ואפשר אולי להשתמש בהן למטרות אחרות (למשל הוספת חדר לכלל הדירות)
שהרי הגג צמוד לדירה מסוימת ולא ניתן לבנות עליו ללא הסכמת בעליו, אולם זכויות הבניה שייכות לכלל הדירות ואפשר אולי להשתמש בהן למטרות אחרות (למשל הוספת חדר לכלל הדירות)
20-02-2005 19:44:00
עפר שחל
תיקון מדוייק
21-02-2005 01:57:00
חגי עמרני
בניה על הגג
מה הטעם להצמיד גג אם לא ניתן לעשות בו שימוש ? איזה רוב / הסכמה צריך כדי להצמיד גג ? ואיזה רוב כדי לנצל אחוזי בניה ? אם על פי תוכנית מתאר יש אישור לבניית חדר יציאה לגג לכל יחידת דיור עליונה בגודל של 25 מ"ר , כלומר תוספת שניתנת לניצול רק ע"י בעלי הדירות בקומה העליונה, האם מקרה זה זהה לויתור על זכות בנייה של שאר הדיירים ?
תודה חגי.
21-02-2005 16:37:00
עפר שחל
סיכום
חגי
את התשובה כבר קיבלת למרות שהיא לא נראית לך.
נקבע במפורש בפסיקה שאין די בהצמדת הגג כדי לאפשר את ניצול זכויות הבנייה אלא נדרש לקבל הסכמה מפורשת מהדיירים גם לעניין הצמדת זכויות הבנייה. זכויות הבניה שוות כסף והן לא בהכרח קושורת לגג. יתכן שניתן יהיה לנצלן בתוספת חדר שלא על הגג. ויתור דיירים על הנכס המשותף הזה אינו נכלל אוטומטית בהסכמתם להצמדת הגג.
לכן אני תמיד ממליץ לדיירים, בעיקר לבעלי דירות גג, לנסח את כתב ההסכמה שעליו הם מחתימים דיירים כך שיכלול במפורש את עניין זכויות הבניה.
24-02-2005 10:15:00
חגי עמרני
שאלה לסיכום
בהנחה שיש פיצוי של הדיירים . על מסמך הצמדת הגג וויתור זכיות הבנייה איזה רוב דרוש ?
אם צריך רוב של 100% מהדיירים אז מה הואיל התיקון בחוק של רוב 75% ?
תודה.
אם צריך רוב של 100% מהדיירים אז מה הואיל התיקון בחוק של רוב 75% ?
תודה.
24-02-2005 12:54:00
איתן ברעם
תשובה לסיכום
זכויות בניה, יש לכל דירה לפי חלקה היחסי ברכוש המשותף.
נניח שיש 10 דירות זהות בבניין שלכם, ויש לבניין כולו זכויות
בניה נוספת של 100 מ"ר. זאת אומרת, שלכל דירה יש זכות בניה נוספת של 10 מ"ר
מתוך אותם 100 מ"ר – שקרויים "אחוזי הבניה".
אתה יכול לפנות לדירה מסויומת ולבקש שתוותר לך על האחוזים
ששייכים לאותה דירה. אתה גם יכול לקנות מהם את הויתור לטובתך.
ואז, אתה תוכל לבנות יותר מ"ר גם על חשבון האחוזים הנוספים שקיבלת/רכשת מאותה דירה.
אין צורך לקבל הסכמה כללית (100%) לניצול של אחוזי הבניה
שלך ו/או של אחוזי הבניה הנוספים שהצלחתה לרכוש לעצמך.
נניח שיש 10 דירות זהות בבניין שלכם, ויש לבניין כולו זכויות
בניה נוספת של 100 מ"ר. זאת אומרת, שלכל דירה יש זכות בניה נוספת של 10 מ"ר
מתוך אותם 100 מ"ר – שקרויים "אחוזי הבניה".
אתה יכול לפנות לדירה מסויומת ולבקש שתוותר לך על האחוזים
ששייכים לאותה דירה. אתה גם יכול לקנות מהם את הויתור לטובתך.
ואז, אתה תוכל לבנות יותר מ"ר גם על חשבון האחוזים הנוספים שקיבלת/רכשת מאותה דירה.
אין צורך לקבל הסכמה כללית (100%) לניצול של אחוזי הבניה
שלך ו/או של אחוזי הבניה הנוספים שהצלחתה לרכוש לעצמך.
לפרטים מלאים ממליץ לך לקרוא את הכתבה בקישור הבא:
/
בהצלחה.
………………………………………………………………………………………………………………
